Mit der Herde den Immobilien-Markt erobern – das wollen neue Anbieter, die den Banken als historische Platzhirschen das Leben schwer machen.
Neuester Angreifer ist Hanspeter Ackermann, ein gestandener CS-Kreditbanker, der sein Glück bei der Bank Coop versuchte und kurz nach dem Namenswechsel zu Bank Cler gehen musste.
Nun geht Ackermann mit einer eigenen Firma an den Start. Credit Exchange nennt er sie, und er verspricht eine „Verbindung zwischen Hypothekarkunden und institutionellen Kreditgebern“ – und zwar mit dem „besten Zins in Echtzeit“.
Ackermann ist der Letzte einer grossen Angriffswelle auf das wichtigste Geschäft der Schweizer Inlandbanken, allen voran den Kantonal-, Regional- und Raiffeisen-Banken. Auch die Postfinance reklamiert ein Stück des hoch lukrativen Kuchens.
Die neuen Wilden drücken den Preis: den Hypo-Zins. Ex-Banker Ackermann versucht gerade damit, rasch zu einem Faktor im Hypo-Geschäft zu werden. Er verspricht immer und überall den günstigsten Preis.
Wie? Indem er potenten Investoren, die im Geld schwimmen und wegen der Minuszinsen dringend Investments suchen, frische Hypo-Schuldner zuführt.
Die Idee erinnert an die führende moderne Hypo-Anbieterin, die Crowdhouse. Mit viel Werbung und tollen Renditeversprechen versuchen die Chefs von Crowdhouse, die der „Crowd“, also der Herde, das direkte Investieren in Immobilien ermöglichen, ihre Spitzenposition zu sichern.
Bei der Crowdhouse sind bekannte Geldgeber mit von der Partie. Der bekannteste unter ihnen: Avaloq-Gründer Francisco Fernandez. Der Mann, der sein Software-Vermögen diversifizieren will, sitzt im VR der Crowdhouse.
Damit Crowdhouse als neue Hypo-Finanziererin Erfolg hat, braucht das Unternehmen ständig neue Objekte. Die Verantwortlichen gehen dabei beim Kaufpreis ans Limit – oder darüber. Sie bieten oft am meisten und stechen damit Konkurrenten aus, die vorsichtiger kalkulieren.
Ein hoher Kaufpreis bedeutet aber umgekehrt eine tiefe Rendite. Denn die Einnahmen lassen sich im Immobilien-Geschäft nicht über Nacht steigern: Mietzinsen und Geschäftsmieten sind wenig flexibel.
In einem dokumentierten Fall versprachen die Crowdhouse-Macher kürzlich trotz dem Ausstechen aller Mitbieter eine Rendite von über 5 Prozent für die Crowd, sprich für die Investoren, mit deren Geld die Crowdhouse das Objekt – es handelt sich um Renditeliegenschaften – erwirbt.
Genau waren es sagenhafte 5,7 Prozent – für drei Mehrfamilienhäuser in Elgg irgendwo im Hinterland des Kantons Zürich. Um den Pampa-Charakter loszuwerden, wird mit der Nähe zu Winterthur geworben. Die zweitgrösste Stadt des Schweizer Wirtschaftskantons liege nur „eine Viertelstunde“ entfernt.
Eine derart hohe Rendite zieht private und institutionelle Geldgeber selbstverständlich wie Fliegen an. Die weit über 5 Prozent kontrastieren für sie mit null Prozent Zins auf dem Sparheft – oder Minuszinsen bei Banken, wenn man grosse Vermögen in Cash parkiert.
Also stürmen die anlagehungrigen kleinen und mittelgrossen Investoren der Crowdhouse die Bude. Doch wie rechnet das Unternehmen?
Um das Objekt zu ergattern, trieb die Crowdhouse den Preis von 10 auf über 11,5 Millionen hoch – für drei alte Häuser ohne Lift.
Ein Mitbieter für die Elgger Wohnliegenschaften errechnete bei diesem Kaufpreis und aufgrund der Leerstände und der Zinseinnahmen mit den bestehenden Mietern eine Bruttorendite von 4,4 Prozent.
Wie nur kommt die Crowdhouse auf eine versprochene Eigenkapitalrendite von 5,7 Prozent? Die Frage stellt sich umso mehr, also das Unternehmen rasant gewachsen ist und heute rund 80 Mitarbeiter zählt.
Bei hohen Kosten für den Betrieb und maximalen Preisen für die Objekte lassen sich überdurchschnittliche Eigenkapital-Renditen nur mittels einem anderen „Werkzeug“ erzielen:
Mittels dem Einsatz von viel und günstigem Fremdkapital. Damit würde dann der erzielte Gewinn überproportional auf wenig Eigenkapital positiv durchschlagen.
Doch das ist ja genau nicht das Modell von Crowd-Hypo-Finanzierern. Sie suchen möglichst viele Schafe der Investoren-Herde, die ihr Erspartes hergeben – also eigene Mittel.
Die saftigen Renditeversprechen in Elgg ZH sind kein Einzelfall. In einer Gemeinde namens Schübelbach im Kanton Schwyz mit 9’000 Einwohnern lockte die Crowdhouse Investoren mit einer Rendite aufs eingesetzte eigene Kapital von 6,8 Prozent.
Wie nur will die Crowdhouse solche exorbitant anmutenden, den Investoren konkret versprochenen Renditen über die nächsten Jahre tatsächlich realisieren? Sicher ist: Sie ist auf jeden Fall darauf angewiesen, dass die Sonne im Immobilienmarkt Schweiz noch viele Jahre lang hell scheint.
Kommentare
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Die beliebtesten Kommentare
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Es gibt noch viele weitere kritische Punkte beim Real Estate Crowed Funding. So ist ein Miteigentum-Modell bei Erneuerungen, Sanierungen (Stichwort Nachschuss) und Liquidation sehr problematisch. Der Exit wird zwar angeboten, dürfte in der Praxis aber sehr problematisch sein. Warum solche Anlagemodelle nicht (wie im Kollektivanlagegesetz) reguliert werden, ist mir schleierhaft. Auch nicht angegeben ist die Nettorendite nach all den Abzügen, welche die Anbieter vornehmen usw. usw. Ich für meine Person nehme von solchen Investments Abstand.
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Elgg in der pampa?
14 minuten S Bahn nach winterthur pampa?
Und ohne dies recherchiert zu haben, würde ich behaupten, elgg hat einer der niedrigsten ausländeranteile, moderate steuern und einen überdurchschnittlich hohen anteil an EFH/Wohneigentum, was MFH wohl sehr lukrativ macht. Entsprechend tief werden die leerstände sein. Dass die bezahlten preise aber utopisch sind, ist uns allen klar. ANLAGENOTSTAND-
Mit dem Anlagenotstand haben Sie recht. Das sieht man auch ganz deutlich, mit welchem Kapitalisierungssatz Immobilienhändler arbeiten. Es werden Sätze von knapp über 3% angewendet und treiben somit die Preise nach oben. Es geht jedoch nur auf, wenn ausreichend Eigenmitteln mitbringt und auch noch ausreichend auf der Seite hat. Ansonsten ist es wahnwitzig. Der Anlagenotstand treibt dazu völlig überteuerte Immobilien an schlechten Lagen und teilweise mit einem hohen aufgestauten Investitionsbedarf zu kaufen. Die Ernüchterung wird irgendwann kommen – ich denke mal relativ brutal!
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Wann kommt das Modell Holland nun endlich in die Schweiz? Was die Holländer uns voraus sind ist dass nur mit dem Faktor 4.2 Geld für Hypotheken bereit steht. das bedeutet. Eine Person oder Ehepaar verdient max 100000 Euro so muss die Haus-Anlage (Wohnung) mindestens 500000 Euro wert sein also 420000 Euro max. Hypo-Kredit.
Somit werden alle Wohnungen und Geschäftshäuser guenstiger es gibt mehr zahlbare Wohnungen und und und. Wann kommt endlich die Schweizer Bevölkerung auf den normalen Weg?-
Den niederländischen Immobilienmarkt hat es bereits im Jahr 2013 erwischt: Abschläge bis 30%!
Zwischen 1996 und 2013 stieg in den Niederlanden das Volumen der Hypothekenkredite von 45% auf 100% des BIP. Getrieben wurde die Verschuldung durch Fehlanreize bei der Kreditaufnahme: So wurden in den Niederlanden zu Spitzenzeiten bis zu 120% des Kaufpreises einer Immobilie von den Banken finanziert. Zudem lockte die steuerliche Absetzbarkeit von Hypothekenzinsen.
Im Resultat wurde der Immobilienkauf jedoch nicht preiswerter. Vielmehr setzten die Lockanreize bei der Verschuldung eine ansteigende Preisspirale in Gang (mit einer angekoppelten spekulativen Nachfrage).
Als sich um das Jahr 2013 herum das Locksystem totgelaufen hatte, verloren die (hochbeliehenen) Immobilien bis zu 30% an Wert, während in den Bilanzen der Banken 670 Mrd. Euro an Hypothekenkredite lauerten. Prompt sah sich der niederländische Staat gezwungen, zum Instrument der Bankenverstaatlichung zu greifen (z.B. SNS Reaal).
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Den Letzten beissen die Hunde.
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Das System ist genial. Anstatt den komplizierten Umweg über CDOs und Bailouts mit Steuergeldern zu nehmen, kann sich der Steuerzahler diesmal direkt den Verlust an’s Bein streichen.
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Besser alleine eine 1 Zimmerwohnung in der Stadt Zürich kaufen und vermieten, als gemeinsam mit anderen zusammen ein Mehrfamilienhaus in der Pampa kaufen und sich über den hohen Leerstand wundern.
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Schönes Wortspiel mit den Schafen, aber „crowd“ heisst Menschenmenge, Ansammlung von Leuten, Schar, breite Masse, Menschenmasse, Haufen Leute, Volksmenge – und mehr.
Aber nicht „Herde“. -
Mieteinnahmen müssen als Einkommen in der jeweiligen Gemeinde versteuert werden. Wenn ich also mit 100% EK ein Mehrfamilienhaus für 15 Millionen in der Stadt Zürich kaufe, welches Brutto Mieteinnahmen von 450`000 CHF p.a. generiert, dann muss ich dem Zürcher Fiskus 150`000 CHF abliefern, bleiben mir also nach Steuern noch 300`000 CHF übrig wovon noch die Verwaltung, Versicherung, Reparaturen, etc. bezahlt werden muss.
Beim heutigen Markt für Rendite Liegenschaften würde ich kein Rappen investieren, obwohl mir die Vorstellung gefällt, dass jeden Monat Mieteinnahmen auf mein Konto fliessen. Die Rendite Liegenschaft ist eine Gelddruckmaschine bez. eine Umverteilungssystem von Unten nach Oben; nur ist jetzt der falsche Zeitpunkt, um sich so eine Gelddruckmaschine zu kaufen.
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Ihre Rechnung ist unsinnig. Bei Renditeobjekten wird vom Bruttomietertrag erstmal alles abgezogen, Unterhalt, Verwaltung, Vermarktung, Versicherung und dergleichen. Nur das Nettoergebnis muss in der Standortgemeinde versteuert werden. Wenn der vorherige Vermögensertrag null war, dann waren natürlich auch null Einkommenssteuern darauf fällig.
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Die neuen Plattformen machen den Markt von der Technologie her zweifelsfrei effizienter.
Aber im Angebot sind Immobilien, die meist sehr teuer sind. Wahrscheinlich befinden wir uns kurz vor einer Korrektur bei den Immobilien.
Die grössten Probleme werden dann diejenigen haben, die mit zu viel Fremdkapital zu teuer gekauft haben…
Fritz Huber -
Wenn ich hier so die Kommentare lese dann bin ich wirklich froh dass ich nur an Institutionelle Investoren oder Profis verkaufe. Arme kleine crowdhouse hat mit ihrem relativ bescheidenen Volumen (wobei für die Zeit beeindruckend) eine etwas zu grosse Bühne;).
Ich finds spannend und die Objekte meistens auch solide.
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Im Immofinanzierungs-Beteiligungs-Sektor gibt es in der Schweiz zahlreiche hier gar nicht erwähnte Anbieter, die eine hohe Rendite, die teilweise sogar knapp vor dem 2stelligen Bereich figuriert, anbieten:
Ich frage mich, woher diese Wahnsinns-Renditen kommen sollen.
Die Masche ist, daß die Immo gestückelt wird.
Ich würde nie einem solchen Anbieter mein Geld anvertrauen.
Die Masche ist hierbei ja einfach. Man denkt, Immo. Also sicher. Kein Risiko. Da dürften einige noch wach werden.
Auf der anderen Seite gibt es auch das Geschäft mit Hypothekeninvestitionen.
Hier gibt es massenhaft Anbieter, die alle ihr Geld damit verdienen, Hypothekenvergleiche zu machen.
Das einzig mir bekannte Portal, das nicht auf Provisionsbasis arbeitet und angeblich „neutral“ gegen Geld vermittelt, sondern gänzlich gratis ist, sowohl für Anbieter als auch Sucher, ist http://www.Hypobörse.ch, ein von mir initiiertes Portal für das ich noch keinerlei Ideen habe, wie es sich sogenannt monetarisieren ließe, was aber auch nicht zentral ist.
Denn erstmal ist festzustellen: Die Nachfrage ist da.
Das zeigt sich an der Tatsache, daß immer wieder Inserate aufgeschaltet werden.
Das Portal entstand übrigens aus eigener Not heraus:
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Nebst dem Exit-Szenario eines Anlegers würde mich noch generell interessieren, im speziellen wie das Exit-Szenario ist als Miteigentümer im Stockwerkeigentum mit 20 anderen Investoren. Wenn die Wohnungen nicht vollvermietet sind und die prognostizierten Renditen nicht erreicht werden und Geld nachgeschossen werden muss. Wie & Wo finden sich diese dann?
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Mich würde das Exit-Szenario eines Anlegers interessieren?
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Crowdhouse verdient auch Verkauf der Liegenschaft kräftig mit. Sie trägt keinerlei Risiko von wegen wir sitzen alle auf dem selben Boot…
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Das System Crowdhouse ist noch deutlich schlimmer. Die Objekte stehen im Miteigentum der Investoren. Das Konstrukt ist total illiquid und die Transaktionskosten einer Handänderung unglaublich. Jeder kann in den ersten zwei Jahren eine hohe Rendite „garantieren“ (schlimmstenfalls indem nicht vermietete Objekt durch Crowdhouse selbst zwei Jahre gemietet werden, aber was kommt danach, wenn Sanierungen notwendig werden, Leerstände (insbesondere in diesen Peripherie-Lagen) entstehen und allenfalls die Zinsen steigen … Good luck … (aber aus Perspektive der Crowdhouse macht es trotzdem Sinn, die haben die Provision verdient und sind „draussen“).
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Das System gibt es ja inzwischen auch bereits einige Jahre, halt nicht unbedingt in der Schweiz bekannt. Es wurde schon mehrfach kritisch erwähnt. Die Suchmaschine hilft weiter. Ich jedenfalls lasse meine Finger davon.
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Papier nimmt bekanntlich alles an. Eine solche Investition kann nur aufgehen, wenn die Immobilienpreise stabil bleiben oder ständig steigen, das zu glaube ist hingegen eher blauäugig.
Beim Kauf der Immobilien werden tendenziell zu hohe Preise bezahlt, das wird sich bei einer Realisation rächen, die Objekte werden nich jünger und der Markt wird schwanken. Lassen sich die bezahlten Preise wieder realisieren oder besteht überhaupt eine Nachfrage nach solchen Objekten an diesen Lagen.
Als Investor interessiert zudem eher die Nettorendite. Wie hoch sind die Nebenkosten, wie schaut die Leerstandquote aus, gibt es einen Erneuerungsfonds bzw. Wird ein solcher aufgebaut. Die Nettorendite wird dann vermutlich sehr ernüchtern sein, das Risiko bei genauer Betrachtung aber hoch.
Bei einer solch spitzen Konstellation wird die ganze Geschichte noch für lange Gesichter sorgen! Ich würde es lassen! -
.. Warum ist die Website creditexchange.ch nicht mit einem Sicherheitszertifikat gesichert, sprich über https:// erreichbar?! Ist das nur eine Hobby-Website? Also ich meine Professionalität sieht anders aus.
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Und obwohl die Leerstände zeigen wird munter weitergebaut, und überall entstehen hässliche Bauten!
Um Mieter zu bekommen ohne die Mieten reduzieren zu müssen werden etliche Tricks angewandt…, keine Meitkaution, Gutscheine für Möbel, Ferien, etc….
Würde man heute die Mieten vielerorts auf ein marktübliches Niveau reduzieren hätten viele Renditeimmobilien bereits heute einen Ertragswertverlust von 5% bis 20%, je nach Region. Damit sind bereits die Eigenmitteln welche für die Baufinanzierung geflossen sind weg! Aktuell schauen die Banken mehrheitlich noch zu, aber schon bald werden Amortisationen fliessen müssen.
Das Domino-Effekt wird dan zeigen was geht! Immobilien an besonders guten Lagen werden bestimmt weniger leiden als Immobilien in Randregionen wo schon jetzt Leerstande von über 20% herrschen.
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1) Crowdhouse gibt sich gerne als Fintech.. ohne dass sie irgendwie skalieren.
2) Die Investoren haben keine einzelne Wohnung, sondern einen Objektanteil. ieser wird sich dann bei fallenden Renditen schon gar nicht verkaufen lassen.
3) Bei den heutigen Zinsen 5% Rendite ist eine Hersausforderung. Wenn die Zinsen steigen dreht das schnell nach NULL. Und dann Anteile verkaufen? Good Luck!Crowdhouse ist nix für Leute mit viel Geld. Und schon gar nix für Leute mit wenig Geld. Nur für Leute mit wenig Verstand und viel Hoffnung.
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Die Gier frisst mal wieder die Ratio.
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Das Ganze erinnert mich sehr an die Schiffsbeteiligungen. Da wurden Investoren grossmundig mit Renditen von 8% gelockt. Herausgeschaut haben in der Regel Totalverluste, weil vor allem die Containerschiffe wegen der sich verändernden Weltwirtschaft plötzlich beschäftigungslos dalagen. Auch Liegenschaften unterliegen Markttrends. Was auffällt ist, dass Viele gar nichts gelernt haben. So dürfte es nicht lange dauern, bis die Crowd den Liegenschaftentraum ausgeträumt haben und dann einem Rattenfänger auf den Leim kriechen wird.
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Sehr guter Vergleich!
Wobei bei den Schiffsbeteiligungen gerade im bundesdeutschen Bereich noch mit Steuerersparnissen vertrieben wurde.
Es gab in DE sogut wie keinen Zahnarzt mehr, der nicht irgendeine dumme Schiffsbeteiligung gekauft hatte.
Denn der Steuerspartrieb ist bekanntermaßen höher als der Gelderhaltungstrieb.
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Da war doch BR Johann Schneider Ammann auch dabei…
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… und stürzen dort ab. Erkundigen Sie sich vorgängig über Market making und Liquidität des Crowdfunding Marktes; vor allem im Hinblick auf zunehmende Leerstände und Zinserhöhungen. Dann fällt die Rendite zusammen.
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Liebe Juristinnen, Fachkräftinnen und Aufsichtsbehördinnen. Die im Artikel genannten Renditen liegen deutlich über den erlaubten Netto- und Bruttorendite: http://www.gerichte-zh.ch/themen/miete/mietzinsgestaltung/missbrauchskriterien/uebersetzter-ertrag.html
Dies dauert jetzt schon eine ganze Weile. Was gedenkt ihr gelegentlich zu tun?
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@Hammer
Der Mieter muss klagen und bei Luxuswohnungen gelten diese Bestimmungen nicht. -
Stark planwirtschaftlich.
Hätte nicht gedacht, daß es in der Schweiz so eine derartige Rechtsprechung hat.
Aber ein hochinteressanter Hinweis.
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Zudem funktionieren die Crowdlending- und Crowdinvestingkonzepte immer in etwa nach dem gleichen Dreieckshütchenspiel: der kleine kluge Mann darf jetzt auch mal Grossinvestor spielen. Als einziger zahlt er auch tatsächlich und vorgängig ein. Man sagt ihm jedoch nicht, dass er in finanzieller Sicht nur die Funktion des Bürgen der dahinterstehenden Geldgeber einnimmt, der dann – da volle Bürgschaft schon geleistet wurde – etwas weniger heuschen kann. Allfällige Ausfälle werden jedoch mit Sicherheit dem Bürgen überwälzt, denn dafür ist er ja da.
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Anlagehorizont… „Diese liegt je nach Objekt zwischen 5 bis 10 Jahren“.
Wünsche Kleinanleger mit mini-Anteile an Mehrfamilienhäuser am CH-Pampa viel Erfolg.
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alter wein in neuen schlæuchen
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Extrem geniales Vertriebsobjekt!
Regionale 100%-Finanzierung möglich!
Wie immer: Lukrative Inenvergütung!
Das Exposé steht im internen Bereich zum herunterladen bereit!
Ideal für alle Immobilienvertriebe!
Aber auch für alle Finanzdienstleister, die mit Ihrem Bestand richtig gutes, stornofreies Geld verdienen wollen!
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Die Grundregel bleibt immer dieselbe: Höhere Rendite = höheres Risiko.
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Diese Firma hat neuerdings auch eine
Tochter, welche Renditeliegenschaften an Einzelinvestoren verkauft (also keine Crowd).
Die Liegenschaften stammen dabei oft vom Eigenbestand der Muttergesellschaft.Da wurden z.B. zwei Objekte in Wilen bei Wil (TG) angeboten : Vollvermietet. Bei Nachfrage wurde dies bestätigt. Realität : zwei Wohnungen standen leer. Die mündlichen Angaben zum 10 jährigen Mietvertrag einer dortigen Verkaufsfläche waren nicht korrekt (es waren 5 Jahre).
In Rohrschacherberg wurden ebenfalls zwei Objekte angeboten. Diesmal ohne konkrete Angaben. Kleiner Blick ins Internet : Es wurden potentiellen Mietern ein Reinigungsgutschein für Fr. 1000.– angeboten, wenn sie dort einziehen.
Kleine Details am Rande.
Die interessante Finanzierung dieser Objekte wurde gleich mitangeboten : Bank Vontobel und Franzosenbank CIC.
Die japanischen Kamikazepiloten im zweiten Weltkrieg sind sicherlich die heimlichen Vorbilder für diese zwei finanzierende Banken. Banzai !
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„Firmen“ dieser Sorte kennen noch andere Spielchen, wenn den Verantwortlichen Liegenschaften an guter Lage angeboten werden, kauft man diese persönlich, z.B. Baderstr. 21, Winterthur und alles andere landet in der Crowd, wie z.B. Liegenschaften hinter Schaffhausen im Klettgau, da gibt es zu den Leerständen wenigstens noch einen Hallauer…
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Dieser Vergleich ist etwas daneben. Man müsste eher mit MoneyPark vergleichen als mit Crowdhouse, oder die Beschreibung zu beginn ist nicht korrekt! Beide Firmen bieten Dienstleistungen im immobilienmarkt an, aber deshalb ist eine Maler kein Maurer (und umgekehrt)!
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Die reinste Dot.com – Blase 2
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Am Ende werden die Geldgeber im Regen dastehen, so sicher wie das Amen in der Kirche. Oder frei nach Mikael Gorbatschow: “ Wer zu spät kommt bestraft das Leben.“
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Der Vermieter darf auf seinem investierten Eigenkapital bloss einen Nettorenditesatz erzielen, der ein halbes Prozent über dem Referenzzinssatz liegt, also 2%.
Wenn die Crowdhouse mit einer Eigenkapitalrendite von 5,7% wirbt ist das nach Adam Riese unlauterer Wettbewerb.-
Haben Sie die Interpellation von SP Badran, die heute via parlament.ch verschickt wurde, gelesen?
OR 269 sagt gar nichts darüber aus. ABER.. es gibt Bundesgerichtsentscheide, die dies so, wie Badran das schreibt und Sie hier wiedergeben, bestätigen.
Interessant ist, was das Finanzdepartement/BR auf die Interpellation hin antwortet, resp. ob die durch die Bankenlobby gesponserten Nationalräte das Badran Anliegen torpedieren.. warum? Weil viele Banken bei Crowdhouse drin sind.
Popcorn liegt bereit.
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Hampi und Schnurrus.
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Langfristig kann es zu verluste führen, zeitpunkt ist gerade sehr ungünstig die abkühlung des immo markt hat bereits begonnen, pk giessen nur noch mehr öl ins feuer, schlaue insider sind bereits raus ganz nach dem motto, die letzten beissen die hunde…
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Ganz nach dem Motto: Den letzten beissen die Hunde. Zuvor wird aber noch durch Machenschaften abkassiert.
Wenn Ackermann nichts anderes kann, als das was er nun macht, dann ist es offensichtlich, dass der als CEO bei der Bank Coop/Cler am falschen Platz war. Der Wandel ist ja auch ein Riesenflopp – der übrigens ebenfalls vom Mutterhaus CEO LACHAPELLE mitgetragen, je nachdem auch initiierte wurde … daher auch ohjeminie für RAIFFEISEN -
Jetzt haben wir GottseiDank den Crowd,
entzaubert aus der FinTech namens Cloud:
Ein grosses Mischmasch von Zinsertrag,
ein neues Zwitterchen im Taubenschlag!Wer rechnen kann, geht nicht auf Leim;
am Ende zählt, wer packt das Schwein?
Die Immos notieren alle heiss auf Peak,
reicht es am Ende noch für ein Steak?Deshalb sei ein Vergleich doch genannt,
Zur Island-Pleite, kamen Banken ins Land,
und Zahlreiche waren sofort hingerissen.
Wenig später, diese den Bettel geschmissen!ORF
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… wieder eine legale luftblase, bis sie platzt.
bei all den fintech spührt man einfach nichts.
bei nichts investiere ich einfach nichts. -
Es wird leider in Tränen enden sobald der Markt etwas korrigiert. Die Liquidität dieser Objekte tendiert in einer schlechteren Phase gegen 0, die Liquidität einer 100,000er Tranche oder z.B. 1/30 einer solchen Immobilie wird ganz sicher bei 0 sein…bzw. ist sie wahrscheinlich jetzt schon. Und dann geht es erst los; Refinanzierung etc.
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Da werden Versprechungen gemacht, die nicht eingehalten werden können. Der grosse Verlust kommt dann bald mit einer tieferen Neubewertung der Liegenschaft.
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Immer das gleiche Spiel: wenn Kleinanleger einsteigen wird es Zeit, auszusteigen. Die Marge auf sicher haben die windigen Produkteverkäufer. Die unwissenden und geblendeten Hobby-Anleger bleiben auf Renditeversprechen und Risiken sitzen.
Unwissenheit schützt jedoch vor Strafe nicht (Volksweisheit). -
Die genannte Bruttorendite hat mit der Eigenkapitalrendite nicht viel zu tun.
Beispiel:
Liegenschaft für 10 Mio mit einer Bruttorendite von 4.4% ergibt Nettomietzinseinnahmen von CHF 440’000
Wenn davon 5 Mio zu 1.5% Fremdfinanziert werden, muss auf dem Fremdkapital ein Zins von CHF 75’000 bezahlt werden. Die üblichen Kosten für eine solche Liegenschaft belaufen sich auf etwa CHF 90’000 p.A. Ergibt somit CHF 275’000 Ertrag. Davon nimmt Crowdhouse 8% als Managementfee, also CHF 22’000. Der Nettoertrag beträgt somit CHF 253’000, sprich 5.06% auf dem eingesetzen Kapital von 5 Mio.
Crowdhouse finanziert sich über eine Managementfee von 8%, sowie einer Vermittlungsprovision von 3% des Liegenschaftswertes. (Sprich CHF 300’000 in diesem Fall) Die Liegenschaften sind nicht in den eigenen Büchern. Das Geschäftsmodel ist somit stark skalierbar.Bei den genannten Strukturen wird m.E. der Cashflow von den Eigentümern verkonsumiert. Es werden nicht genügend Rückstellungen für zyklische Erneuerungen der Liegenschaft eingeplant. Dies wird sich dann rächen, wenn in 20-30 Jahren die ersten Erneuerungen anfallen. Aber vielleicht gehen auch die Preise bis dahin soweit hoch, dass man dafür die Hypothek aufstocken kann 😉
P.S. Hat Herr Hässig nicht vor einiger Zeit einen gesponsorten Beitrag von Crowdhouse gepostet? Spricht zwar für die journalistische Unabhängigkeit, (soweit das überhaupt geht) aber als Geldgeber wäre ich nicht erfreut über diesen Artikel 😀
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Wenn Crowdhouse-House seriös ist, dann stört sie der Bericht nicht. Schafft ja immerhin Gratis-Publizität, was für ein startup wichtig ist.
Persönlich werte ich Klagen und Druck gegen Journalisten immer als Schuldeingeständnis. -
Kleiner Zusatz: Eine Direktimmobilie ist immer ein Einzelstück, die nicht zwingend dem Markt folgt. Im übrigen werden die Renovationskosten aufgrund der Teuerung überproportional ansteigen, sodass eine Amortisation von 1.8% ppa. auf das Gebäude (Neubau) fair ist. Darum stellt die Bank auf die Bonität und die Ertragskraft des Inhabers ab. Somit ist zu hoffen, dass der Inhaber genügend Einkommen in der Zukunft aufweisen kann, um die Hypothek zu erhöhen. In den meisten Fällen wird dem nicht so sein…..und dann wird es schwierig unter Druck teuer zu verkaufen….
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Zieht alle die an, die zuwenig EK haben um eigene Liegenschaften auf dem Markt zu erwerben oder meinen, es ist sicherer das Risiko mit anderen zu teilen. Viele vergessen leider die Tücken der angewendeten Eigentumsart….
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@Immo-experte
Aspekte ebenfalls nicht vergessen wie: Besteuerung zu 35% auf 5.06%, dh Nettorendite von 3.29%, und dann erst noch 100-300% gehebelt, je nach LTV – u.U. Totalverlust für jeden Crowdfunder bei einer Schwankung des Immobilienpreises von 30%.
Niiiiiiiiiiiiice!
Das kann man definitiv jeder Oma sorgenfrei ins Sparbüchlein legen.
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Es wird bei den Renditeberechnungen meist eine fast lückenlose Vollvermietung unterstellt, was selten der Realität entspricht.
Gerade bei aktuell neu erbauten Zinshäusern abseits mit hoher Mietzinsforderung.
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Für mich ist diese Crowdhouse eine tickende Bombe.
Solange Neuinvestoren gewonnen werden können, so lange können auch die hohen Zinse vergütet werden. Was passiert, wenn die neuen Kunden ausbleiben? Die Geldquelle versiegt und die Bombe platzt…-
Dass keine neuen Geldgeber gefunden werden ist das kleinere Übel. Schlimmer wird es wenn die Immobilienpreise fallen…, dann werden die finanzierenden Banken mehr Eigenmittel verlangen und die Crowd wird nachschusspflichtig. Zu diesem Zeitpunkt wird sich eine solche Liegenschaft schlecht verkaufen lassen – oder dann massiv unter Wert. Höchst explosiv wird das ganze wenn zusätzlich ungenügende Rückstellungen gemacht wurden und Investitionen hinzukommen!!! Mein Tipp: Wer Geld hat, und im Immobilienmarkt investieren möchte, kauft selber Eigentum oder schliesst sich einem Immo-Fonds an. Trotz den heutigen Agios immer noch besser als eine „direkte Kollektivanlage“ in eine bestimmte Immobilie.
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@Outside
Oder noch besser, wer Geld hat wartet, bis diese Blase platzt und kauft erst dann zu erheblich günstigeren Preisen.
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Das Platzen der Immo-Blase wird ein Platzen von seiner schönsten Seite…..
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Komisch, daß hier Finma und Nationalbank nicht warnen? Sonst labert die Nationalbank ja seit Jahrzehnten von der Gefährlichkeit von Immobilien bzw. dem Drohen des Platzens einer angeblichen Immobilienblase.
Wenn aber Anbieter Renditen nahe dem 2stelligen Bereich versprechen, dann kriegt die Nationalbank den Mund nicht auf und sagt den Kleinanlegern, daß das völlig unrealistisch ist?
Oder die Finma.
Es wäre doch die Pflicht einer funktionierenden Finma, Kleinanleger vor sowas zu warnen.
Ach so, stimmt ja:
Die Finma warnt ja immer erst, wenn das Geld schon weg ist, das Kind in den Brunnen gefallen ist.Die Steuergelder für solch eine „Aufsichts“-Behörde kann man eigentlich doch sparen.
Die ganzen Leute der Finma entlassen.
Sie sind wesentlich nützlicher, wenn sie am Zürichsee, am Genfersee oder am Bodensee Schwäne füttern als Steuergelder zu verschlingen.
Allein die Tatsache, daß dort ein Mark Branson als Chef amtet…
https://www.finma.ch/de/finma/organisation/geschaeftsleitung/
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«Ein Mitbieter für die obigen drei Wohnliegenschaften in Elgg errechnete aufgrund der Leerstände und der heutigen Mieteinnahmen mit den bestehenden Mietern eine Bruttorendite von 4,4 Prozent. Wie also kommt die Crowdhouse auf die versprochene Eigenkapitalrendite von 5,7 Prozent?»
Man rechne auf Bsp. Basis:
10’000’000 Kaufpreis, Bruttorendite 4.4%, Mietertrag : 440’000
Finanzierung 65%, EK: 3’500’000, i:1.3%, Zins: 84’500, Tilgung 100’000
Neuer Mietertrag 440’000-84’500-100’000= 225’500; EK-Rendite 6.43%Das hat nichts mit Zauberrei zutun, sondern einfacher Mathematik, solange man die Begrifflichkeiten der Brutto und EK Rendite auseinander halten kann…
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Nur noch das Wort Tilgung durch Leerstand und Capex ersetzen, dann stimmt die Rechnung.
Im Eifer des Gefechts ist mir da ein Fehler unterlaufen. -
Sie sollten noch „den Markt“ in Ihre Kalkulation einschliessen!
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Ueberraschend ist es, dass es anscheinend Banken gibt, die solche « Konstruktionen » finanzieren »
Als Kreditgeber, auch wenn nur im ersten Rang, traegt die Bank eine Verantwortung insbesondere wenn man weiss, dass die Eigenmittel von Einlegern stammen, welche wahrscheinlich kaum ueber das notwendige Wissen / Erfahrung noch Reserven verfuegen.
Aber da sind ja die besonders schlauen Banker, die sich schon bei den « subprimes » voellig ueberfahren liessen, Immobilienfonds anpreisen bei welchen sie die Immobilien zu voellig ueberrissenen Preisen erwerben (natuerlich alles schoen auf gescheite Rechnungen abgestuetzt mit natuerlich einem wohlwollenden Kapitalisierungssatz)
… und wieso das ???
Von oben kommt die Devise… Volumen Volumen Volumen. .. und wenn’s knallt, dann haben sie ja sowieso schon abkassiert und rechtlich wurde alles schoen von den hauseigenen Juristen abgesichert.
Nach 40 Jahren im Kreditgeschaeft muss ich sagen. .., zum Kotzen -
Finger weg – ein Risiko wird schon beim Kauf durch da überbieten produziert. Wie viel Goodwill wird da bezahlt. Die Lagen sind auch nich so super wie kolportiert. Als Anleger interessiert mich viel mehr die Nettorendite. Wie hoch sind die Nebenkosten, besteht bereits ein Erneuerungsfonds bzw. wird ein solcher gespiesen?
Nach 10 Jahren kommt dann plötzlich die Überraschung, die Immobilienpreise sind eingebrochen und das Objekt ist dann plötzlich nur noch 8 bis 9 Mio wert, das Zinsniveau wird sich auch verändert haben! Was dann?
Hier wird eine Traumwelt verkauft die auf stabilen bis steigenden Märkten beruht. Das Verlustrisiko wird ausgeblendet! Nochmals, Finger weg!
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Interessant, dass der HPA dan auf dem LinkedIn Profil ein Profilbild hat, das mehr nach Ferienfoto aus irgendeiner Taverne nach Rotwein-Konsum aussieht. Das verspricht Credibility. Ironie off.
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Die CS St Moritz ex-Mitarbeiter von HPA hören manchmal noch die Alarmglocken als das Boot total ausser Kontrolle geriet.
Bei Bank Cler wurde er einfach ausser Bord „go“ worfen.
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Crowdhouse – eine Abart eines Schemes… versehen mit einem Immobilien-Mäntelchen.
Die Ingredienzien weisen sehr stark daraufhin … But this time it’s all different…. -
Die wirklich spannende Frage ist doch, warum der Ackermann so urplötzlich gleich nach dem Launch der neuen Marke gehen musste.
Und ob dies mit ein paar Problemchen bei vorhergehenden Arbeitgebern zu tun hatte. -
Wer sein Haus baut mit anderer Leute Gut,
der sammelt sich Steine zum Grabe.Sirach 21 : 9
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Lieber Herr Hässig, mit Verlaub, da haben Sie ein paar Dinge durcheinander gebracht.
Crowdhouse bringt Eigenkapital. Die Egentümer gehen selber ins Risiko. Ob das Produkt für Retailinvestoren geeignet ist: Da habe ich Fragezeichen. In einer Krise wird das sicher illiquid. Aber die Firma floriert, es scheint eine Nachfrage zu geben.
Die Credit Exchange ist ein anderer Fall. Diese vermittelt Fremdkapital, wie es auch andere Player tun (Moneypark-Modell). Die Grundidee ist da äusserst clever (ich hatte mit dem Fall eigentlich ab Gründung am Rande zu tun), aber die haben durch den Abgang der treibenden Kraft dann viel Tempo verloren.
Ackermann ist halt kein Unternehmer.-
Crowdhouse bringt kein Eigenkapital:
„Sobald alle Miteigentümer feststehen, werden die Eigenmittel auf das gemeinsame Liegenschaftenkonto überwiesen. Die kreditgebende Bank überweist im Anschluss die Eigenmittel zusammen mit der Hypothek an den Verkäufer der Liegenschaft. Wir begleiten den gesamten Transaktionsprozess. Mittels Vollmacht werden die Miteigentümer durch die Anwälte von WalderWyss beim Notariats- und Grundbuchamt vertreten. Dabei treten diese in den vorverhandelten Kaufvertrag ein und werden mit Ihrer Miteigentums-Quote in das Grundbuch eingetragen.“ Quelle: https://crowdhouse.ch/de/wie-funktioniert-es/
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In Deutschland ist man schon etwas weiter:
https://www.test.de/Crowdfunding-Erstmals-Insolvenzverfahren-bei-Immobilienprojekt-5230204-0/
https://www.capital.de/immobilien/riskantes-spiel-mit-dem-crowdinvesting
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Diese Fälle sind nicht zu vergleichen, da es sich noch nicht um fertiggestellte Immobilien handelt.
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@Superschlau
Das macht nix.
Kauft man eine bestehende Immobilie 20% über dem Marktpreis so wie bei Crowdhouse, braucht es bei einer Belehnung von 75% nur eine Wertschwankung des Marktpreises von ca 5% gegen unten, und schon haben alle Anleger ebenfalls einen Totalverlust erlitten.
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Mit einem zugegebenermassen etwas schadenfreudigen Blick auf diese Fälle muss ich sagen: ist ja auch Berlin.
Wie sagte schon der ehemalige Berliner Bügermeister Klaus Wowereit: „Arm, aber sexy!“…
Das Motto dehnt sich jetzt auch auf die Investoren da aus!
Übrigens: Berlin ist die einzige europäische Hauptstadt, die ans Gesamt-BSP des Landes einen negativen Anteil leistet!
Drum: Berlin ist, wenn die Airline pleite ist, bevor der Flughafen eröffnet!
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Immer das gleiche Spiel: wenn Kleinanleger einsteigen wird es Zeit, auszusteigen. Die Marge auf sicher haben die windigen Produkteverkäufer. Die…
Diese Firma hat neuerdings auch eine Tochter, welche Renditeliegenschaften an Einzelinvestoren verkauft (also keine Crowd). Die Liegenschaften stammen dabei oft…