Schwere Verluste des Raiffeisen-Immo-Fonds

Mehrfamilienobjekt in Einsiedeln stand plötzlich halbleer da – Sanierung nötig – Streit mit Verkäufer, Zeche zahlen Anleger.

Die Raiffeisen Schweiz stieg spät ins Anlage-Geschäft mit Immobilien ein. Als sie dann vor ein paar Jahren ihren „Raiffeisen Futura Immo Fonds“ lancierte, erhoffte sie sich grossen Erfolg.

Statt dessen erfolgte die grosse Ernüchterung. Eines der ersten Investments entpuppte sich als schwerer Missgriff, mit hohen Leerständen und einer teuren Sanierung.

Es geht um ein grosses Objekt in Einsiedeln im Kanton Schwyz namens „Storchen“. Dabei handelt es sich um einen langen Block mit mehreren Hausnummern an der Hauptstrasse des bekannten Wallfahrtorts.

Der „Storchen“ umfasst laut Angaben der Raiffeisen „drei neue Häuser (…) mitten im Zentrum“ und „unmittelbar beim Kloster Einsiedeln“. Das Objekte hat „moderne Mietwohnungen und drei Gewerberäume“.

Das ganze Vorhaben lief gemäss Raiffeisen unter „Ersatzneubau“. Die Raiffeisen kaufte die drei Gebäude im 2014 für 15,9 Millionen Franken.

Der „Storchen“ sollte mithelfen, dem vor 5 Jahren in die Welt gesetzten „Futura Immo Fonds“ Schub zu verleihen. Das Ziel war, dass möglichst viele Kunden der Bank in den Fonds investieren würden.

Schliesslich wolle man mit dem Geld der Anleger „nachhaltige Immobilien“ erwerben, die sich auszeichnen würden durch eine „hohe Standortqualität“ und weitere Kriterien.

Leere und Löcher hinter strahlender Fassade: „Storchen“ (Google Maps)

Im Fall von Einsiedeln trat dann wenig Erfreuliches zutage. Schon bald nach der Eigentumsübertragung in den Fonds zogen die erst gerade eingezogenen Mieter massenhaft wieder aus.

Das wurde für die Raiffeisen respektive ihre Kunden, die ihr Geld in den Fonds investiert hatten, zum Problem.

Die Erstmieter hatten nämlich laut einer Quelle im Quervergleich hohe Mieten bezahlt. Dies wurde spätestens dann klar, als es darum ging, Nachfolger für sie zu finden.

Es kamen keine.

Die leeren Wohnungen in Einsiedeln führten zu einem Hochschnellen der Mietzinsausfälle. Diese Ausfälle bezogen auf die budgetierten Nettomieten betrugen gemäss Fondsbericht 2016/17 über ein Drittel.

Blaues Wunder: Mietausfälle in Einsiedeln (Jahresbericht 2016/17)

Als wäre das nicht genug, tauchten auch noch Mängel an den Gebäuden auf. Nötig wurde eine Gross-Sanierung – dies nach nur rund 3 Jahren nach Fertigstellung der Objekte.

Für den Fonds bedeutete das Abschreiber und Verluste.

Gebaut worden waren die Häuser in Einsiedeln von einem bekannten Immobilien-Unternehmer im Kanton Schwyz. Der hatte sich unter anderem einen Namen gemacht durch den Sihlpark bei Schindellegi.

Auf Anfrage wollte er sich nicht zum Fall Einsiedeln und Raiffeisen äussern. Er liess Fragen per Mail unbeantwortet.

Betongold? Noch nicht für Raiffeisen-Kunden (Futura Immo)

Die Raiffeisen Schweiz verwies auf die Geschäftsberichte ihres Immobilienfonds. Im Bericht 2016/17 findet sich Erstaunliches:

„Eineinhalb Jahre nach Erstbezug wurden etliche Wohnungen gekündigt. Die Wiedervermietung dieser Wohnungen zu den gleichen Konditionen erwies sich anschliessend als schwierig.

„Grund dafür ist, dass sich die Wohnungsmieten aufgrund des gehobenen Wohnungsstandards sowie der sehr grosszügigen Grundrisse auf vergleichsweise hohem Niveau bewegen und in der Zwischenzeit diverse Neubauliegenschaften in Einsiedeln erstellt wurden.“

Kurz: Die Immobilie war im Zustand, den sie kurze Zeit nach Fertigstellung auswies, schlicht nicht markttauglich.

„Um eine möglichst schnelle Wiedervermietung der Wohnungen zu erreichen, wurde das Marketing in Kombination mit einer Mietzinssenkung verstärkt“, gaben die Fonds-Verantwortlichen als Massnahme bekannt.

Ebenfalls finden sich im Bericht Hinweise auf schwere Mängel im Bau sowie als Folge eine Auseinandersetzung mit dem Verkäufer.

Jenem Immobilien-Unternehmer also, der im Kanton bekannt ist und die Überbauung in Einsiedeln erstellte und sodann der Bankengruppe verkauft hatte.

Laut dem Raiffeisen-Fonds handle es sich um „verdeckte Mängel, welche innerhalb der Garantiefrist von fünf Jahren entdeckt“ worden seien. Für solche „haftet der Ersteller“.

Dieser ist aber offenbar nicht bereit, die Rechnung zu übernehmen. „Da bisher keine Einigung mit dem Ersteller zustande kam, werden die Sanierungsmassnahmen mittels Ersatzvornahme durchgeführt“, schreibt die Bank respektive ihr Fonds.

Was das für die Investoren heisst, geht aus der folgenden Aussage hervor. Die „Sanierungskosten“ würden „vorerst durch den Fonds ausgelegt und anschliessend beim Ersteller der Liegenschaft zurückgefordert.“

Kurz: Der Raiffeisen-Immo-Fonds wirft schlechtem Geld gutes nach. Er greift in die eigene Tasche, um einen Bau, der grosse Mängel aufweist und keine Mieter findet, auf solide Beine zu stellen.

Das Ganze führe zu einem „nicht realisierten Verlust dieser Liegenschaft in entsprechender Höhe“. Wie hoch der Verlust rund um das Objekt in Einsiedeln konkret ausfiel, ist nicht bekannt. Der Raiffeisen-Fonds hält dazu im Bericht 2016/17 Folgendes fest:

„Bei den Bestandesliegenschaften konnten die Abwertungen infolge von Mietzinssenkungen (Einsiedeln, Pieterlen und Alstätten) nur teilweise durch Aufwertungen bei den übrigen Liegenschaften kompensiert werden, so dass der Bewertungsverlust der Bestandesliegenschaften rund CHF 0.6 Mio. beträgt.“

Wer auf eine schnelle Lösung des „Kostengrabs“ in Einsiedeln gehofft hatte, sieht sich heute getäuscht. Im Geschäftsbericht des Fonds für das Jahr 2018/19 finden sich nämlich weiterhin Hinweise auf grosse Probleme.

„Die Behebung der verdeckten Mängel ist im Gange. Nebst dem undichten Flachdach konnten zahlreiche weitere Mängel behoben werden.

„Aktuell wird die Kanalisation saniert, was einen Rückbau der Erdgeschossflächen und Auszug der Gewerbemieter notwendig machte.

„Voraussichtlich werden sämtliche Mängel bis Ende 2019 behoben sein, so dass die Erdgeschossflächen ab 2020 wieder bezogen werden können.“

Wenigstens ist die Mietausfallquote gesunken. Lag sie im Vorjahr bei weiterhin hohen 20 Prozent, so betrug sie im Jahr 2018/19 noch 7 Prozent.

Kommentare

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  1. Erstaunlich, dass sich der Käufer nicht mehr vor Ort bei der Raiffeisenbank Einsiedeln erkundigt hat, die meisten der erwähnten Schwierigkeiten waren bereits vor dem Verkauf bekannt und Dorfgespräch, also öffentlich!

    • Passt bestens zum jetzt „ausgeräumten RB-Zentralmanagement“ am Haupsitz in St. Gallen!

    • Die Immobilien werden von Verit ausgesucht, nicht vom Raiffeisen CEO oder ähnlichen Personen.

  2. Baummängel sollten ja nichts zu diskutieren geben. die heutigen bauherren sind auch nur noch geldgeile säcke. anwälte losschicken und den verantwortlichen am kragen packen. nun ich für meinen teil kümmere mich selber um meine imvestments und fahre bisher gut damit. auf einen abhängigen berater würde ich besser nicht bauen.

  3. Gefaellt mir. Hatte mal solche ‚Immospezialisten‘ erlebt (…). Ist doch etwas sehr schweizerisches, Auftreten wie Vollprofis und dann merkst du zufaellig, dass die nicht mal vom Fach sind.

  4. Reiffeisen wollte doch auch nur spielen! Bei Avobis sollten Mal die gefälligkeitsdeals unter freunden mit öffentlichen/bvv gelder untersucht werden!
    Dies ergäbe ein sturm.
    Namen endend auf *is, *ic oder *ni.

  5. Die Mieter wurden vom früheren Besitzer selber hinein gestellt und mit Mietverträgen eine Vollauslastung erstellt. Die Banausen von der Raiffeisen sind drauf hinein gefallen da diese von gar nichts eine Ahnung haben.
    Gratuliere Herr G, gut gemacht. Es ist auch heute noch so, dass man mit Idioten viel Geld verdient.

  6. Ehrlich gesagt kann ich mir nicht vorstellen, daß das ein „Unfall“ einer Immobilienbewertungsabteilung der Raiffeisen sein soll.

    Es wäre zu untersuchen, wem dieser Kauf bei den genannten Eckdaten genutzt haben könnte.

    Es kommen in Frage:

    – Verkäufer der Immobilie hat cashback bei Vollzug des Kaufvertrags ausgezahlt
    – Abteilungsleiter der Raiffeisen benötigte 15 Millionen Abschluss, z.B. zur Erreichung von Quartalszielen etc.pp.
    – Wertschutz anderer Liegenschaften die Raiffeisen bereits gehören und in der Nähe liegen.

    Das muß selbst der Tippse im Vorzimmer aufgefallen sein, daß das Objekt ungeeignet ist, jemals Erträge zu generieren.
    Bleibt zu hoffen, daß das ein Einzelfall ist, sonst liegen wir alle mit unseren Immobilien-Engagements vollkommen schief in Zukunft.

    • Guten Morgen @Glückwunsch Switzerland

      so wie Sie die Fragen artikulieren, gehe ich davon aus, dass Sie ein Fachmann sind. Ich bin ein Laie und nähere mich auf Grund meiner Recherchen im Rahmen der 2. Säule langsam an der Materie heran.

      Wie sehen Sie den Abstieg aus den schwindelerregenden Preisgipfeln des Immobilienmarktes behutsam einzuleiten? Zum Beispiel: Banken und deren Aufsichtsbehörde könnten sich darauf einigen, die Werthaltigkeit ihrer Kredite nicht nach dem Marktwert der Immobilien zu bewerten, sondern an der Zahlungsfähigkeit der Schuldner?.

      Die auf Hypotheken gebaute Kreditpyramide könnte bald einstürzen, oder?.

      Erachten Sie die Rückkehr zu einem Immobilienmarkt, der Wirtschaft, 2. Säule und Gesellschaft nicht destabilsiert auch als schwierig?.

      Die Gewinner haben Geld und Einfluss genug, um ihre Privilegien zu verteidigen und eine Abschöpfung des Mehrwertes zu verhindern und es ist bekannt wer diese Gestalten und Organisationen sind.

      Die volkswirtschaftlichen und betriebswirtschaftlichen Kosten der 2. Säule sind m.E. ein Verbrechen gegen die arbeitende Bevölkerung, Ökosystem, Artenvielfalt und nachkommende Generationen. Die X-milliarden aus der 2. Säule haben andere Investitionen in der Schweiz konkurrenziert. Doch weil es bei weitem nicht genügend physischen Investitionsbedarf gab, hat man sich gegenseitig die bereits vorhandenen Aktien und Immobilien abgekauft und die Preise hochgetrieben. Mindestens 10 Milliarden Franken werden dank der 2. Säule jährlich von den Mietern zu den Bodenbesitzern umverteilt.

      Erachten Sie diesen Einzelfall als Startschuss?

    • @ Platon

      Sie sind von uns beiden der Visionär.
      Sie sollten es wissen.

      Ich sage schon seit zwei Jahren, daß der Immobilienmarkt in der Schweiz überreizt aussieht, aber wem soll ich es noc erzählen ?

      Meine Frau sagt, wenn ich davon anfange: „Du Schwarzseher !“

      Meine Kollegen sagen: „Was soll ich ohne Abschlußboni machen, das Fixum reicht nicht !“

      Meine Freunde bei der Pensionskasse: „Leerstand und Negativrendite bei Liegenschaften sind noch so gering, daß sie anderweitig ausgeglichen werden können“

      Raiffeisen-Leute: „Mit unserem mickrigen Eigenkapital gegen eine Immokrise wie 1990 – wer davon anfängt, fliegt!“

      Immobilien-Instituts-Chef nach zwei Weißwein: „Sagen Sie den Schweizern, wie reich sie sind, und sie kommen überall gut an.“

      Chef einer Kantonalbank: „Das Hypothekargeschäft ist immer noch Grundstein unseres Erfolgs.“

      Jetzt bin ich schon ganz still geworden.
      Bei gesellschaftlichen Anlässen trinke ich gleich zu Beginn zwei/ drei Viertele Rotwein und erzähle schlüpfrige Witze.
      Es ist mir lieber, ich gelte als ordinärer Saufbruder.
      Alles besser als der Prophet im eigenen Lande.
      Der zudem noch die Stimmung verhagelt.

      Platon, wir wissen beide, wie das Spiel endet, aber solange es 99% der Schweizer nicht interessiert……………….

      Ein Tipp:
      Schauen sie sich einmal an, was die neue Tragfähigkeitsrechnung für Immobilienkredite mit der fiktiven 5%-Zinsbelastung allein schon auf der Nachfrageseite angerichtet hat !

    • Guten Tag@Glückwunsch Switzerland

      Besten Dank für Ihre Replik.

      Aus Ihren Zeilen entnehme ich, eine wohl reflektierte und präzise (grosse) Sorge heraus – Sie sind ein echter Insider. Das werde ich mir genauer ansehen – Danke für den Tipp!. Ich zitiere Sie:

      „Bleibt zu hoffen, daß das ein Einzelfall ist, sonst liegen wir alle mit unseren Immobilien-Engagements vollkommen schief in Zukunft.“

      Wir beiden wissen: das es nicht ist.

      Schönes Wochenende.

  7. Immo-Fonds versus AHV/IV/und andere Säulen.

    ——————————————————————-

    Kein Schwein regt sich auf, wenn die Fett-Sauger von Verwalter und der “ Dargebotenen Hand “ in den Banken Provisionen, Kommissionen und wiederkehrende Gebühren von bis zu 5 % p.a. einstreichen.

    Bei Negativ-Zinsen, Mietausfällen, Fehl-Allokationen und Anleihen-Konkursen (you Name it) sind die Renditen schnell unter Null. Die Gebühren steigen dann eher noch als sie fallen.

    Ein Raubrittertum par excellence so lange der Staat, d.h. der Steuerzahler für die kolossalen Asset-Verluste aufkommt. Da kommt auch die grösste „Umverteilung“ aller Zeiten nicht mehr nach.

    Wo bleiben eigentlich die hochbezahlten Auffsichts-Organe, welche fast ausnahmslos Mandate beim Ständerat und Nationalrat innehaben?

    • @Last Warning

      Während bei der AHV die Verwaltungskosten kaum 1 Prozent der Rentensumme ausmachen, sind es bei der 2.Säule rund 14%!

      Wieso nehmen Arbeitnehmer das hin? Auf Politiker, Medien und Beamte ist kein Verlass – die sind seit nunmehr Jahrzehnten zum grossen Teil unterwandert. Wir sind es, die diese Sachverhalte hinterfragen und Antworten fordern müssen. Dafür braucht es mündige Bürger. Zur Erinnerung: AHV-Plus und BGE abgelehnt. 13. AHV-Rente und Mikrosteuer sind die nächsten Möglichkeiten die Lage leicht zu entschärfen. Es bleibt das Prinzip Hoffnung.

    • @Platon

      Wieviel die Verwaltungskosten der AHV ausmachen weiss niemand. Die effektiven Kosten werden gar nicht erhoben, da die zahlreichen Verbandskassen und kantonalen Abrechnungsstellen unterschiedliche Systeme anwenden. Wahrscheinlich ist eher, dass es uns alle umhauen würde, wären die effektiven Kosten bekannt.

    • Sehr geehrter Herr Roman Günter

      das ist Ihr gutes Recht die Sachlage so darzustellen. Ich bevorzuge Präzision und die Entpolitisierung des Diskurses.

      Es trifft zu, dass eine aktualisierte Schätzung zu den AHV-Verwaltungskosten zu liefern sehr schwierig ist. Die ZAS führt ein zentrales Versichertenregister, während die individuellen Beitragskonti, über die jede beitragszahlende Person verfügt, dezentral von den Ausgleichskassen verwaltet wurden.

      Trotz des dezentralen Ausgleichssystems und der Bedeutung der umgesetzten Beträge hat sich die AHV-Verwaltung als sehr schlank erwiesen. 2016 beliefen sich die reinen Verwaltungskosten in der AHV (1. Säule) auf geschätzte 800 Millionen Franken oder 134 Franken pro versicherte Person. Demgegenüber betrugen die Verwaltungskosten in der beruflichen Vorsorge (2. Säule) 499 Franken pro versicherte Person. Darüber hinaus, vergleichen Sie die Kosten der Schweizer Pensionskassen mit den Kosten des norwegischen Staatsfonds. Die Norweger arbeiten im Schnitt 8x günstiger und erzielen eine 4x höhere Rendite als unsere Finanz,- PROFI!. Jeder 7. Franken der pro Jahr einbezahlten Neugelder verschwindet in den Taschen dieses unnötigen Wasserkopf namens: Pensionskassen/Kapitaldeckungsverfahren ( Banker, Anlagemanager, Beratungsagenten und Vermögensverwalter). Und 0.44 Prozent Verwaltungskosten am Gesamtvermögen ist extrem hoch. Die Verwaltung des norwegischen Staatsfonds kostet 0.06 Prozent, 8x weniger als bei uns. Und die Rendite der Norweger ist im Schnitt 4x höher.

      Trotz des Bruchteils an Verwaltungskosten erzielte der norwegische Staatsfonds mit den etwa gleich viel verwalteten Geldern (CH 800 Mrd CHF, Norwegen 880 Milliarden Franken) im Jahr 2016 (neuste Zahlen habe ich nicht) eine fast viermal so hohe Rendite von 2,7 Prozent. Die Schweizer Pensionskassen erwirtschafteten gemäss Pensionskassenverband Asip eine Rendite von durchschnittlich nur 0,7 Prozent.

      Die Verwaltungskosten im Einzelnen 2016 (neusten Zahlen trage ich derzeit zusammen)

      900 Mio Franken: Löhne und Infrastruktur der 1800 Pensionskassen im Jahr 2016 (Quelle: Statistik des Bundes).

      824 Mio Franken: Löhne und Infrastruktur der acht im 2.Säule-Geschäft tätigen Lebensversicherungen im Jahr 2016 (Quelle: Finma).

      4 Mrd Franken oder 0,51 % des Vermögens: Verwalten und Anlegen der Vermögen durch die 1800 Pensionskassen. Honorare für externe Vermögensverwalter, Banken, Anlage- und Hedgefonds usw. (Quelle: Swisscanto)

      409 Mio Franken oder 0,21 % des Vermögens: Verwalten und Anlegen der Vermögen durch die acht Lebensversicherungen. Honorare für externe Vermögensverwalter, Banken, Anlage- und Hedgefonds usw. (Quelle: «Bericht über die Transparenz in der Betriebsrechnung 2015» der Finma vom 9.9.2016)

      Macht zusammen über sechs Milliarden Franken.

      In Norwegen betragen diese Kosten rund 450 Millionen Franken oder nur 0,06 % des verwalteten Vermögens.

      Ich glaube, selbst wenn wir bei „Schätzungen“ bleiben kann nicht suggeriert werden: a) die Verwaltungskosten der AHV werden heruntergespielt und b) die der Pensionskassen nach oben stilisiert.

      https://www.bsv.admin.ch/bsv/de/home/sozialversicherungen/ahv/finanzen-ahv.html

  8. Ich wette, dass es dem Ersteller der Immobilie immer schlechter geht, und dass er, wenn der Niedergang dann anfängt, vor der Pleite steht.

    Sorry, falsch formuliert: der Unternehmer selbst wird natürlich nicht vor der Pleite stehen, sondern massive Lohnerhöhungen etc. gehabt haben, weil er in schwieriger Zeit enorm gut arbeitete. Aber das Unternehmen, welches den Schrottbau aufstellte, dem wird es schlecht gehen.

  9. Das Risiko trägt einzig und alleine der Investor. Seien es Immo- oder generell Fondsprodukte, Crowdhouse und wie sie alle heissen. Schön im Hochglanz Emissions-Prospekt hochgestochen präsentiert nach dem Motto es steht jeden Morgen ein Dummer auf. Die Gebühren sind i.d.R. happig und was bleibt ist eine magere oder gar keine Rendite und zu guter Letzt der Schaden wie hier in diesen Artikel.

    Obwohl aktuell das Zinsdifferenz-Geschäft fast nichts mehr hergibt, versuchen immer mehr Institute auch vermehrt Hypotheken-Fonds zu platzieren. Eine magere Rendite für den Investor lässt sich auch nur realisieren wenn höhere Risiken eingegangen worden sind oder anders rum es werden nur schlechtere Risiken eingebracht wofür die Bank diese ansonsten mit hohen Eigenmitteln unterlegen müsste.

  10. Leider ist dieser Fall nicht der einzige. Mieter, die knapp ein paar Monate nach dem Verkauf der Liegenschaft ausziehen…

    Man prüfe immer, seit wievielen Jahren die Mietverträge bestehen und lasse sich auch gleich einen original Bankkontoauszug (keine Kopie) der vergangenen Mietzinszahlungen dieser Mieter aushändigen.

    Bei neuerstellten, vollvermieteten Objekten überprüfe man die verwandtschaftliche Beziehung der Neumieter mit dem Verkäufer des Objektes und auch die Nationalitäten dieser Neumieter (bei selben Nationalitäten sowie Herkunft von Verkäufer und Mietern ist erhöhte Vorsicht geboten). Ebenfalls sind die Mitarbeiter der verkaufenden Partei zu überprüfen und wenn möglich auf verwandtschaftliche/freundschaftliche Beziehungen zu den Mietern zu überprüfen (dieser Aufwand lohnt sich und entspricht üblicherweise ein paar Promille des Kaufpreises).

    Für mögliche verdeckte Mängel an der Neubauliegenschaft (heute überwiegt der Pfusch auf dem Bau) lasse man sich eine Bankgarantie ausstellen oder bestehe in den Kaufverhandlungen auf die Rückeinbehaltung von 10 % des Kaufpreises für die Behebung von nicht sichtbaren Mängeln (die es heutzutage leider immer gibt).

    Auch dann, lasse man auf geteilte Kostenbasis mit der Verkäuferschaft, einen Bausachverständigen (am besten jemand der auch für Gerichte tätig ist), die Liegenschaft inspizieren und einen Bericht erstellen (die paar tausend Franken lohnen sich immer).

    Noch etwas….gehen Sie immer vom „worst case“ aus.

    • Super Zusammenfassung! Danke.
      Habe Sie ausgedruckt und an meine Mitarbeiter verteilt.

  11. Diesem ominösen „Schwyzer Bauunternehmer“ sollte man mal genauer unter die Lupe nehmen. Ich habe es jetzt in diesem Kanton schon öfters beobachtet, dass ganz billig und einfach gebaut wird, außen Hui innen Pfui mit vielen Mängeln. Eine gnadenlose Abzocke der Bauunternehmer zur Zeit, weil diese wissen, dass die Kunden in einer Notsituation sind und aufgrund der tiefen Zinsen praktisch jeden Schrott zu völlig überrissenen Preisen ankaufen bzw anmieten.

    • Absolut richtig! Es ist typisch vor dem Platzen einer Immobilienblase. Man hat das in den USA: Schrotthäuser, die man nach der Immobilienkrise vollständig abgeschrieben und abgerissen.

  12. Immobilien – Die sicherste Anlage der Welt. Da kann nichts passieren. Das Perpetuum mobile ist Tatsache geworden!

  13. Damit Investoren ihr Geld mit Immobilien verlieren benötigt es keine CDOs und anderen strukturierten Krims-Krams. Raiffeisen schafft das auch mit einem rudimentären Immofonds.

  14. ****Schwere Verluste des Raiffeisen-Immo-Fonds***

    Weisheit ist die Fähigkeit zu unterscheiden, ob es sinnvoll ist, beherzt zu reden, oder barmherzig zu schweigen.

    • Wucher ist das sicherste Mittel zum Gewinn,
      obwohl eines der schlechtesten,
      da er nichts anderes bedeutet, als sein Brot zu essen
      ‚im Schweiße des Angesichts eines anderen‘.

      Francis Bacon
      * 22. Januar 1561 † 9. April 1626

  15. Dazu muss man wissen, das es für dieses Objekt im Vorfeld mehrere Interessenten gab- diese scheiterten allesamt kopfschüttelnd daran, weil Raiffeisen mehrmals das Gebot anhob und somit die Gescheiterten überbot- Stümper sollen da am Werk gewesen sein, meinte ein Ortsansässiger…..
    Solche Geschäfte enden immer auf die gleiche Art wenn Leute mit am Tisch sitzen, die mit anderem Leute Geld zocken! Und genau das tat und tut die Raiffeisen.
    Alle mit der Sache vertrauten Beteiligten sind der Ansicht, dass dieses Objekt massiv überbezahlt wurde. Der Rest muss weiter nicht ausgeleuchtet werden.

    • Überzahlt? Warum wohl? Wer war da mit wem befreundet? Kleine oder auch grosse Geschenke erhalten bekanntlich die Freundschaft.

      Mein Geld ist meins. Dein Geld und das Geld der anderen ist nicht meins, kann jedoch meins werden.

    • Wie im Artikel beschrieben:

      – weit überhöhte, ggf. aus dem überteuerten Kaufpreis quersubventionierte Anfangsmieten von Mietern aus dem wirtschaftlichen Umfeld des Erbauers oder Fondsinitiators, die sich nachfolgend mit Anschlußmietern nicht mehr erzielen lassen
      – teuer zu behebende Baumängel, für die und die damit einhergehenden Mietausfälle die Verursacherfirmen nicht mehr haftbar zu machen sind beispielsweise infolge Insolvenz
      – Leerstände, zahlungsunfähige Mieter und damit einhergehende Renovierungskosten

    • https://tinyurl.com/y3cb5mco

      https://tinyurl.com/y5htcwl5

      https://tinyurl.com/y4n58j4q

      Was ist heute anders?

      – nur noch geringe (Real-)Lohnsteigerungen, die durch zukünftige Mieterhöhungen abgeschöpft werden können
      – niedere Teuerung infolge geringem Wirtschaftswachstum und alternder Gesellschaft
      – zukünftig hohe Sanierungskosten im Alter infolge großem Verschleiß zu den dann gültigen Preisen
      – geänderte Bauvorschriften lassen sich nur teuer umsetzen, um die Immobilie weiterhin vermietungsfähig zu halten
      – zukünftig vermehrte Pflege in preiswerten ausländischen Einrichtungen entwerten Investitionen vor Ort

  16. Raiffeisen gewinnt BILANZ-Rating 2019: Beste Anlagebank in der Kategorie «national»

    Das Wirtschaftsmagazin BILANZ zeichnet Raiffeisen als beste Bank für Anlagekunden in der Kategorie «national» aus. Dieser erste Rang bestätigt die Beratungs- und Anlagekompetenz und stellt Raiffeisen als starke Bankpartnerin dar.

    «Besonders überzeugt hat Raiffeisen mit dem ganzheitlichen Ansatz der vorgeschlagenen Anlagelösung.»

    Das Wirtschaftsmagazin BILANZ hat zum elften Mal die Dienstleistungen insbesondere im Anlagebereich von Schweizer Banken verdeckt getestet. Im Namen eines echten Kunden suchte die BILANZ eine Bank, die für sein Vermögen und seine Lebenssituation eine passende Anlagelösung unterbreitet. Neben einem umfassenden Anlagevorschlag galt es, dem Kunden hinsichtlich Immobilien, Finanzplanung und Vorsorgeleistungen zu beraten. Gut getarnt wurden so im Auftrag von BILANZ knapp 100 Banken angeschrieben. Unter den Finalisten wurde Raiffeisen am Ende durch eine hochkarätige Jury als beste Bank «national» ausgezeichnet.

    «Im Zentrum der Lösung stand ein Vermögensverwaltungsmandat.»

    Raiffeisen analysierte die Vermögenswerte sowie die Gesamtsituation des Kunden und erarbeitete – basierend auf einer Einschätzung der Ausgangslage sowie einer Risikoanalyse des Kunden – einen ganzheitlichen Lösungsvorschlag.

    «Dabei konnte Raiffeisen Ihre Anlagekompetenz und starke Kundenorientierung unter Beweis stellen.»

    Die BILANZ hat damit Raiffeisen in einem aufwendigen Test zu einer der führenden Anlagebanken der Schweiz ausgezeichnet. Diese Auszeichnung unterstreicht die überzeugende Leistung von Raiffeisen in der gesamtheitlichen Beratung und in der Ausarbeitung von Anlagelösungen.

    • und jetzt? Sie wissen schon wie Journalisten arbeiten und solche Ranglisten zustande kommen. Wie viele Male war die CS seit der Jahrtausendwende „the best universal bank in Switzerland“? – und die Kunden? und der Aktienkurs?

    • BILANZ ist zu einem Hoforgan verkommen. Als PV noch „Leuchtturm“ war konnten die JournalstenInnen von B nicht genügend loben, heute ist mehrheitlich Funkstille, ausser es wird ein Fonds bewertet den sie nicht einordnen und verstanden haben!
      Die andere Frage ist welche Seilschaften beim Projekt in Einsiedeln zusammen gearbeitet haben!

  17. Im Vergleich zum Schaden, welcher von PV, Gisel, Kurtz und dem RBCH-VR angerichtet wurde, ist dieser Immobilien-Fall erstens Teil des Geschäfts und zweitens überschaubar…

    • Die sind ja jetzt alle weg … also bring mal neue Namen wenn Du so genau Bescheid weisst 😉

    • Bei einer erfolgreichen Transaktion werden üblicherweise diverse Gebühren/Honorare fällig (nicht so, wenn der Deal nicht zustande kommt). Höhere Preise lassen sich über höhere Werte rechtfertigen. Zentral für jede Bewertung sind die zugrunde liegenden Annahmen, welche unterschiedlich ausfallen können. I.d.R. erhält der Fondsmanager eine Gebühr in % des „Marktwerts“.

      Portfolio-Manager ist die VERIT Investment Management AG. Es wird eine Prüfung gegeben haben. Die Frage ist, welche Partei hat diese gemacht/beauftragt und wer erhält dabei welche Honorare (erfolgsabhängig ja/nein; einmalig/wiederkehrend) und wie „unabhängig“ im Sinne der Anleger ist diese Prüfung erfolgt…

      Wenn man das Einkaufsverhalten von gewissen Fonds und Anlagestiftungen beobachtet, dürften in den nächsten Jahren noch diverse weitere Fälle folgen.

  18. Ist doch kein Problem: der Raiffeisen Futura Immo ist rund 270 Mio. gross und wird mit einem Agio von 11% gehandelt.
    Da gab es schon viel grössere Schweinereien: bspw. CS Euroreal. Wird wegen zu vielen Rücknahmen liquidiert und verliert dann über die nächsten Jahre brutal an Wert, weil die CS trotz boomendem Europäischen Immobilienmarkt die Erstklassimmobilien zu Spottpreisen verscherbelt und dabei über Jahre hinweg noch Fees kassiert…
    Man will gar nicht wissen, wer die Immobilien an besten Lagen in Grossstädten gekauft haben?

    • Schweinerei……..

      Gutes Stichwort die Liqidation dieses milliardenschweren CS- Euroreal, der seit Mai 2012 immer noch in der Auflösung steht. Der Schritt war unumgänglich geworden, nachdem Anleger im Zuge der Finanzkrise 2008 ihre Anteile zurückgegeben hatten und der Fund die Rücknahmewünsche nicht aus den liquiden Mittel stemmen konnte. Daher musste das Portfolio, wie viele andere auch, geschlossen und durch Verkauf der Liegenschaften abgewickelt werden.

      Die hochbezahlten Juristen der Credit Suisse haben es bei der Auflegung dieses offenen Immobilienfunds CS-Euroreal verpasst, Panikverkäufe mit entsprechenden Klauseln gesetzlich zu verunmöglichen. Viele Liegenschaften in halb Europa mussten verhöckert werden. In der Finanzkrise 2008 rannten eben alle nach dem Ausgang………

      Unüberlegte, amateurhafte, skandalöse Arbeit.

    • @Udaipur Baba™

      Die Schönwetter – Credit Suisse – Juristen dachten an vieles. …….nicht aber an das, was ein offener Immobilienfund auszeichnen würde. Stabilität in der Krise nämlich.

      CS-Euroreal ein weiterer grosser Schandfleck in der Geschichte dieser Bank.

  19. Endlich ein Riesen-Flop, wo weder Stocker noch Vincenz die Finger drin hatten.

    Ist auch verständlich, das Immo-Business muss man ja erstmal auch verstehen. Und da scheint es wirklich nicht zum Besten zu stehen.

    Wallfahrts-Ort und „Storchen“ die Verkäufer waren die Schlaumeier!

    • Das war aber kein Flopp für die Raiffeisen, sondern für die Raiffeisenkunden. Das neue Management der Raiffeisen war schlau genug, diesen Schrott nicht auf die eigenen Bücher zu nehmen.

  20. Warum sinken Aktien von Betreibern von Einkaufszentren bereits seit 2015 trotz annähernder Vollvermietung?

    Weil die infolge dem eCommerce sinkenden Mieten und Pachten dort umsatzabhängig sind, was den Ertragswert der Gebäude reduziert so daß sich keine Aufwertungsgewinne mehr ergeben bzw. zukünftig außerordentliche Abschreibungen auf die in der Bilanz ausgewiesenen Gebäudewerte notwendig sind:

    https://www.boerse.de/aktien/Deutsche-EuroShop-Aktie/DE0007480204

    https://www.boerse.de/aktien/Klepierre-Aktie/FR0000121964

    https://www.boerse.de/aktien/SHAFTESBURY-Aktie/GB0007990962

    https://www.boerse.de/aktien/Simon-Property-Aktie/US8288061091

    https://www.boerse.de/aktien/TAUBMAN-CENTERS-Aktie/US8766641034

    Bei Wohngebäuden gilt: ohne oder mit nur wenig zahlenden Mietern niederer bis sogar negativer Ertragswert bei vollständigem Leerstand.

    Deswegen werden solche Immobilien üblicherweise mit aus dem überhöhtem Kaufpreis quersubventionierten Mietgarantien verkauft, um den Erwerber in der Anfangszeit und während Gewährleistungs- uns Anfechtungsfristen in Sicherheit zu wiegen:

    https://de.wikipedia.org/wiki/Mietgarantie

    https://www.test.de/Eigentumswohnungen-als-Kapitalanlage-Wertlose-Mietgarantien-19819-0/

  21. Werter Herr Hässig
    Danke für diesen Bericht. Nehmen Sie die Machenschaften dieses Immobilienunternehmens ruhig noch genauer unter die Luppe und Sie werden weiter fündig.

    Den die 1. Mieter hatten zwar verhältnismässig hohe Mieten bezahlt, nur hatten diese Mietverträge mit den hohen Mieten den Vorteil, den Kaufpreis (Ertragswertmethode) zu steigern. Die Mieter zahlten schön die vereinbarten Mietzinsen aufs Konto des Eigentümers ein.

    Die Immobilienfirma hat diese Liegenschaft vor der Raiffeisen an einen anderen Immobilieninvestor aus der Westschweiz verkauft, dann wurde der Kauf rückabgewickelt !!!

    Fazit:
    Schindellegi Immobilien Gruppe sind wenig seriöse Geschäftsleute mit noch viel mehr Fragezeichen als auf den 1. Blick ersichtlich ist.
    Raiffeisen Fonds hat die Hausaufgaben bei der Due Dilligence beim Kauf nicht gemacht. Man hätte gleich gesehen, dass die IST Mieten nicht den nachhaltigen Mieten entsprechen. Jedem Raiffeisen-Kunden, der diese Liegenschaft kaufen und durch die Raiffeisen finanzieren wollte, hätte die Kreditabteilung der Raiffeisen das Feedback gegeben, dass die Mieten zu hoch sind und der Wert die Liegenschaft tiefer ist als der Kaufpreis. Somit hätte die Raiffeisenbank aufgrund des Niederstwertprinzips den tieferen Wert als Beleihungsbasis herangezogen, einen tiefere Hypothek gesprochen und mehr Eigenmittel vom Käufer gefordert!!!

    • Glücklicherweise war hier der überteuerte Kaufpreis nicht das Problem der Raiffeisen, sondern der Fondsanleger. Wie sagt ein guter Bankberater doch gerne: „Augen zu und weg damit“.

    • Interessanter Beitrag. Etwas möchte ich ergänzen: Bei der Ertragswertmethode werden die nachhaltigen Mieten für den Wert herangezogen und nicht die IST-Mieten.