Der Boom am Schweizer Immobilienmarkt neigt sich dem Ende zu, da höhere Hypo-Zinsen, die Bankenkrise und die Verknappung von Kredit im Bankensystem ihre Auswirkungen zeigen.
Doch dies ist kein Weltuntergang.
Im Gegenteil, für Familien bietet sich dadurch mittelfristig die Chance, ihren Traum von den eigenen vier Wänden zu günstigeren Preisen zu verwirklichen.
Die Immobilienmärkte bewegen sich in langen Zyklen im Gleichschritt mit dem grossen Kreditzyklus.
Die Existenz eines 18-jährigen Immobilienpreiszyklus ist jedenfalls in den meisten Industrieländern gut dokumentiert.
Preiskorrekturen sind dabei völlig normal und dienen dazu, eine Überhitzung und Blasenbildung mit gefährlichen Konsequenzen für das Bankensystem zu verhindern.
Tatsächlich ist eine Preiskorrektur sogar wünschenswert, um den Markt gesünder und nachhaltiger zu machen.
In der Schweiz gab es zwei Stagnationsphasen nach einem Höchst bei Immobilienpreisen im Jahr 1973 (Ölschock) und 1991. Der kumulierte Preisrückgang betrug in beiden Fällen etwa 10% der höchsten Landeswohn-Immobilienpreise.
Im Jahr 2009 gab es keinen Rückgang, vermutlich aufgrund der starken Zuwanderung in die Schweiz.
Sollte sich der 18-jährige Zyklus fortsetzen, könnten wir das nächste Zyklushoch im Jahr 2027 überschreiten.
In den USA erwarten Experten bereits 2025 den Wendepunkt im Zyklus. Aufgrund der restriktiven Fed-Zinspolitik gehen wir jedoch davon aus, dass der US-Immobilienmarkt seinen Zenit bereits jetzt überschritten hat.
In Deutschland sorgt die Bundesregierung mit ihrer destruktiven Energiepolitik für einen regelrechten Einbruch am Immobilienmarkt.
Ein wichtiger Treiber für die Entstehung einer Immobilienblase sind Investoren, die am Immobilienboom partizipieren möchten. Sie erwerben Liegenschaften mit der Absicht, diese innerhalb kurzer Zeit mit Gewinn wieder zu verkaufen.
Dies verstärkt die bereits hohe Nachfrage und treibt die Preise weiter in die Höhe.
Wer während des Booms in Immobilien investiert und dafür hohe Hypotheken aufgenommen hat, steht nun vor der Herausforderung, mit steigenden Zinsen zurechtzukommen.
Kann sich der Investor oder Eigentümer die steigenden Zinsen nicht mehr leisten, bleibt nur noch der Immobilienverkauf.
Platzt die Blase, fallen die Preise. Eine gefährliche Rückkopplungs-Schleife entsteht meist dann, wenn die Preise rapide fallen.
Zwangsversteigerungen von Immobilien häufen sich und drücken die Preise. Die Banken geraten als Gläubiger mit in den Strudel, was dazu führt, dass sie ihre Kreditvergabepolitik verschärfen müssen.
Dies erhöht wiederum die Zahl der Zwangsversteigerungen und verstärkt den Druck auf die Immobilienpreise.
Eine Preiskorrektur hat zwar im allgemeinen negative Auswirkungen auf die Wirtschaft, aber sie schafft auch die Grundlage für eine gesündere und nachhaltigere Entwicklung des Immobilienmarktes.
Wenn Spekulanten aus dem Markt gedrängt werden, ermöglichen sie Familien den Zugang zu erschwinglichem Wohnraum.
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Kommentare
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Die beliebtesten Kommentare
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Der angebliche 18 Jahre zyklus hat gar nichts zu tun mit den aktuellen Immopreise. Total daneben. Problem sind die in allen alternativen Medien diskutierte Fehlpolitik: Deindustrialisierung wegen Klimawahn killt Industrie und Jobs. Die Wirtschaft in Deutschland ist zugrunde geritten worden durch Haben, Scholz, Bärbock. Die WEF -Jünger weltweit zerstören die Wirtschaft und den sozialen Frieden. Da alle MSM-Zensurmedien konsumieren, merken sie den Wahnsinn nicht mal. Aufwachen!
….Immoscout berichtet über deutlichen Einbruch der Immobilienpreise wegen anstehender EU Regulierung und Heizgesetz. Der Preisrückgang übertrifft alle bisherigen Schätzungen.Bisherige Schätzungen kamen auf 3000 Milliarden für den gesamten Bestand, was bei Gebäudewert von rund 6500 Mrd. nicht ganz 50% ist.
Die Immoscout Zahlen sind nun inklusive Grund und Boden. Andere Berechnung hier:
https://think-beyondtheobvious.com/stelter-in-den-medien/der-vermoegensschock/
t.me/Rosenbusch
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Salut Cédric, en souvenir de ton grand-père que je croisais au châlet à Crans-Montana avec Guy et Sophie : https://www.plansfixes.ch/films/rene-spahr/ Jean-blaise Gillioz
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Wir haben mit dem FIAT-Luftgeld alle Preise erhöht, vor allem auch von Immobilien.
Ist so, weil war so, weil bleibt so!
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Was uns viel mehr Sorge bereiten sollte, ist wie dieses Finanzsystem, das Wachstum zwingend braucht wegen der Zinseszinsen, bei einer gröberen Korrektur überleben solm. Die Immobilien werden global überall gleichzeitig abwerten. Dasselbe gilt für die Derivate die auf ihnen lasten, deren Höhe niemand so genau kennt und die womöglich einen Dominoeffekt auslösen.
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Nirgends auf der Welt kriegt man so wenig für sei n Geld , wenn man die Inneneinrichtungen betrachtet weiss man das die Schweiz wenig Niveau hat.
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Das tiefste Niveau scheint im Appenzell zu liegen.
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Da sind Holland weiter als wir und richtig – Jahreseikommen z.B. 100000.- 1 oder 2 Personen . Ergibt Faktor 4 also CHF 400000.- mehr darf die Schuld und Wert nicht sein. Wir sitzen auf dem Pulverfass!
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Ein ziemlich banaler Artikel. Vermutlich aus einem Lehrbuch abgeschrieben. Eigentlich nichts Neues. Herr Spahr hat die Zuwanderung vergessen und die Banken haben immer mit 5% bei der Kreditvergabe gerechnet. Demzufolge ein überflüssiger Arikel.
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Die Immobilienpreise unterliegen wie alle anderen Güter Angebot und Nachfrage. Die Nachfrage wird durch die Zuwanderung und die Erbschaften hoch gehalten und das Angebot durch das neue Raumplanungsgesetz. Weiter tut der Gesetzgeber und Stimmbürger alles in seiner Macht stehende um die Baukosten weiter hochzutreiben.
In den 1990er Jahren hatten wir tatsächlich eine Spekulationsblase mit hohem Fremdkapitaleinsatz, Kettengeschäften uvm. Davon ist nichts zu sehen. Eigentumswohnungen sind seit längeren wenig gebaut worden, die Preise für Mietwohnungen waren im Verhältnis viel zu lukrativ. Selbst wenn kein Mangel an Mietwohnungen bestehen würde, wären die praktisch rein eigenkapitalfinanzierten Pensionskassen wenig gefährdet.
Im Resultat erwischt es gegebenenfalls private Eigenheimkäufer und Pensionskassenversicherte und die Umverteilung erfolgt einmal mehr von unten nach oben. Die Mittelstandsfamilien haben dann, wie in den 1990er Jahren, 40% Eigenkapital aufzubringen und schauen einmal mehr in die Röhre. So sieht‘s aus!
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Vielleicht ist der Artikel fuer manche Finanzexperten hier etwas zu umgangssprachlich formuliert, aber im Kern ist er schon richtig. Gestiegene Zinsen druecken mehr auf die Preise, als gestiegene Wohnungsnachfrage vom wachsenden unteren Drittel jemals nach oben kompensieren koennte. Denn dort fehlt mangels Bonitaet Zugang zu den Kreditmaerkten, egal wie tief die Hauspreise fallen. Insofern koennte die derzeit noch in Miete lebende Mittelschicht in absehbarer Zeit durchaus zu den Gewinnern zaehlen.
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Wenn also die Spekulanten wegen hochschiessender Zinsen das Feld räumen müssen, können sich Familien endlich ihren Wohntraum erfüllen – weil Ihnen die hochschiessenden Zinsen nicht wehtun…
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Wohl genau 180 Grad falsch! Das Gegenteil dürfte eintreten. Die Preise werden nach einem kurzen Taucher (Schockstarre wegen der doch dynamischen Zinserhöhungen) sich weiter nach oben schrauben. Und zwar ganz ohne Spekulanten. Die braucht es nämlich gar nicht dafür.
Die Situation in DE oder den USA mit der CH zu vergleichen, ist in etwa gleich, wie Äpfel mit Birnen zu vergleichen. Sie sind grundverschieden. Insbesondere DE und natürlich auch die USA haben immer noch massive Landreserven. Nur in grossen Zentren (nicht in den Agglos) ist es problematischer.
Die Gründe in der CH sind einfach und liegen auch für Laien auf der Hand:
– Masslose Zuwanderung (insbesondere auch von Gutverdienenden) und der grassierenden Wohnungsnot in Zentren UND Agglomerationen.
– Bodenverknappung infolge Annahme Raumplanungsgesetz vor 10 Jahren (keine neuen Einzonungen mehr möglich, nur Umzonungen).
– Inflationsschutz der Cashbestände durch Anlagen im Immobilienbereich (insbesondere auch im gewerblichen Bereich durch vermögende Ausländer).
– Und und und….Das es in einzelnen Regionen – welche sehr abseits der Zentren liegen – zu Korrekturen kommen kann und vielleicht auch wird, ist möglich. Aber je nach Leidensfähigkeit der Städter in der Frage der Länge des Arbeitsweges und dem Angebot von Homeoffice eben auch nicht unbedingt. Das wird sich noch zeigen.
Gute Lagen – nicht hochwertige Häuser/Wohnungen – korrigieren sowieso nicht. Wenn dann nur in homöopathischen Dosen.
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@Pedrovitsch
Wohl genau 180 Grad falsch! Die grösste Nachfrage nach Wohnungen kommt heute nicht von Leuten, die (besser) wohnen wollen, sondern von solchen, die ihr Geld möglichst lukrativ und wertsteigernd anlegen wollen. Diese Leute profitieren als erste davon, wenn sie dank Aufstockung noch mehr Mieter in ihre Immobilien bringen, wenn bisher abgelegene Lagen aufgewertet werden oder wenn sie dank staatlichen Wohngeldern auch einkommensschwachen Mietern monatlich 1200 Franken abknöpfen können. Berücksichtigt man all dies, dann verliert die Variante «den-Markt-noch-mehr-spielen-lassen» viel von ihrem falsch verstandenen marktwirtschaftlichen Charme. Statt die Mieten zu senken, dürfte sie die Umverteilung von unten nach oben weiter beschleunigen und damit das Problem weiterhin verschärfen und den Systemkollaps mit-bewirken. Letztendlich spielt ein Faktor auf dem Immobilienmarkt eine zunehmende entscheidende Rolle – die finanzielle Ungleichheit.
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Es scheint hier in den Kommentaren Verwirrung zu geben zwischen Tragbarkeit und Eigenmittel-Einsatz.
Tragbarkeit ist Hauskosten (Hypozins, Amortisation, NK) in % vom Lohn. Dies sollte neuerdings nicht mehr als 25% vom Lohn ausmachen.
Der Einsatz der Eigenmittel definiert die Höhe der Hypothekarschuld.
Besser als die Tragbarkeitsanforderungen nach oben zu schrauben wäre m.E. den Eigenmittelanteil von 20% auf 35% zu erhöhen.-
Das ist in etwa so wie mit der Ertragbarkeit und dem Eigenkapital.
Ich kann es tatsächlich schon lange nicht mehr ertragen, wie sich dumme und unnütze Schmarotzer an dem Eigenkapital anderer laben und satt fressen. Daher habe ich beschlossen, keinem A*schloch mein wohlverdientes Eigenkapital zu leihen. Seitdem lebe ich froh und glücklich in meinem eigenen Bankensystem!
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Herrr Spahr, ich hab mir jetzt ihren Newsletter runtergeladen und gelesen. Ihre Grafik auf Seite 10 sieht beängstigend aus. Was ist denn ihre langfristprognose für Gold, wenn sie 30% Gewichtung vorschlagen?
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Ich glaube nicht, dass Ihre naiven Anlageberatungsfragen an Spahr für die Leserschaft hier von Interesse sind…
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Die Kommentatoren welche den Autor kritisieren und ihm „schlechte Artikel“ vorwerfen, sind die gleichen welche auch nur die gängige Banken- und Immobilienmakler Mainstream-Propaganda nachplappern und verbreiten.
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Finanznewsletter? Eher die Sendung mit der Maus.
Übrigens ist es nicht so, dass sich Hugetoblers jetzt endlich das Reiheneinfamilienhüüsli an der Rigistrasse leisten können, weil die Immoblase geplatzt ist. Denn Kurt Hugentobler wird noch weniger eine Hypothek bekommen als während des Booms. Schon gar nicht, wenn die Familie „vorübergehend“ auf das Einkommen von Susi Hugentobler angewiesen ist, weil der Kurt im Zuge der übliche Immocrash-Rezession seine Stelle verloren hat.
Ein Immocrash trifft vor allen anderen den Mittelstand, nicht die „Spekulanten“. Die wittern ihre Chance
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zu schön um wahr zu sein.
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1 Spekulant und 999 Familien, gegänderte oder Pensionierte, die ihr Heim verlieren.
Herr SPAR als Auftragsschreiber von Blackrock & Co, der uns langsam, sachte, aber deutlich darauf vorbereiten soll, dass Enteignung gut für ……. sei.
Merci -
Alles was die Sozialisten von Geld verstehen, ist die Tatsache, das sie es von anderen haben wollen.
Das selbe gilt für Immobilien.
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Kapitalismus heisst:
Man kauft Dinge (Auto, Immobilien usw.), die man nicht braucht, von Geld, das man nicht hat, um Menschen zu beeindrucken, die man nicht leiden kann. -
Die sechs Wunder des Sozialismus – in Zürich sichtbar:
1. Es gibt keine Arbeitslosigkeit, aber niemand arbeitet.
2. Keiner arbeite, aber alle erhalten Lohn.
3. Alle erhalten Lohn, aber damit kann man nichts kaufen
4. Nichts kann man kaufen, aber jeder besitzt alles.
5. Jeder besitzt alles, aber alle sind unzufrieden.
6. Alle sind unzufrieden, aber alle stimmen beiden Wahlen für das System.
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Dem wird mindestens Teilweise durch die ‚erzwungene‘ Zuwanderung in viele Gemeinden entgegengewirkt. Der Kanton Zürich weist zum Beispiel Status-S Migranten aus der Ukraine mit Quoten den Gemeinden zu – diese müssen dann Wohnraum für diese finden. In Gemeinden (z.B. Herrliberg) wo dieser Wohnraum eh schon knapp ist, und erschwingliche Wohnungen noch seltener ist, treibt das die Mieten noch weiter in die Höhe – und damit auch den Profit der Hausbesitzer (in vielen Fällen sind das Immogesellschaften). Kurz, von ‚Immocrash‘ ist man in weiten Teilen der Schweiz noch weit entfernt. Vielleich im Jura, oder im Poschiavo, aber sicher nicht in der Agglo Zürich oder am Lac Léman.
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Der Überlegungsfehler ist, dass man denkt, der Boden und das Haus ist wertvoller geworden und die Angst, diese „Gewinne“ wieder zu verlieren. Nein, das Haus hat ja keine zusätzliche Zimmer bekommen. Das ist alles ein Resultat schlechter Fiskalpolitik und zeigt die Entwertung des FIAT Geldes mehr als deutlich. Profitiert haben die, die das zinslose Geld am Schnellsten bekommen haben, also die, die schon hatten. Ob die „Zuwanderer“ auf lange Sicht die teuren Objekte kaufen könnenist zu bezweifeln. Die Mieten steigen momentan, weil es dadurch immer mehr Mieter gibt. Zudem schrecken viele Leute vor Immobilien zurück, da die Schweiz den Status eines Rechtsstaates zu oft verletzt hat. Ich gehe davon aus, dass, abgesehen von Toplagen, es starke Preiskorrekturen geben wird.
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Ziemlich wirre Aussagen und Logik eines zahnlosen Baulöwen…
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Der jugendliche Spahr ohne Zyklenerfahrung versucht zum zweiten Mal die Immo-Krise herbeizureden. Wir hatten das doch schon vor ca. drei Wochen. Das ist alles Quatsch. Der Bevölkerungsdruck und Dichtestress, die Luxuserwartungen an Wohnraum nehmen in der linken Schweiz immerwährend zu (die Schweizer haben fast keine Kinder, dafür die Sozialmigranten 10 pro Frau), während der Boden gleich knapp bleibt und bestes Kulturland immer noch wie blöd überbauen wird, die letzten Grünflächen in Städten und Vorstädten zubetoniert werden. Die Preise werden nicht sinken, die Anfrage ist zu hoch…
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ich sehe nirgends eine entspannung der preise. nur das gegenteil.
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Spahr muss sparen – am besten sich selbst wegsparen…
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Im Prinzip logisch. Nur haben Sie den Faktor Zuwanderung vergessen.
Solange diese anhält bleibt die Wohnungsnot bestehen. Somit werden
die Preise für Mietwohnungen kaum sinken, was wiederum den Spekulanten
zu Gute kommen dürfte. -
Blödsinn, gemäss den selbsternannten „ Experten“ sollten die Hypozinsen schon seit 10-Jahren steigen! Mangels Anlagealternativen und der uneingeschränkten Zuwanderung werden die Immobilienpreise moderat weiter steigen.
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@TomTom
Dass stimmt, ist aber kein Trost, sondern eine existenzielle Bedrohung für den CH-Mittelstand und die CH-Volkswirtschaft – nämlich die eines Systemkollaps: Umverteilung von unten nach oben entzieht dem System derzeit rasant immer mehr Kaufkraft.
Würden alle Wohnimmobilien zum Marktwert verkauft oder vermietet, müssten die Schweizer für das Wohnen jährlich gut 100 Milliarden Nettorendite (sprich Bodenbenutzungsgebühr) bezahlen. Die Kosten für Verwaltung, Unterhalt etc. kämen noch dazu. Weil aber die Mieter und die Hyposchuldner diese Last gar nicht tragen können, ist der nächste Immobiliencrash (10% genügt, um eine Lawine loszutreten) kaum zu vermeiden.
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Bla bla bla. In St. Moritz hat man schon vor dreissig Jahren gewarnt die Preise seien zu hoch und müssen fallen. Was ist passiert nichts. An Toplagen wird wenig bis nichts passieren. Unter die Räder kommen die, welche in der Pampa gekauft haben v.a. auch alte Mehrfamilienhäuser teilweise nicht einmal sauber renoviert aus den 70ziger Jahren, die sie überteuert zur Bruttorenditen meist unter 4 % gekauft haben mit einer Multikulti Mieterschaft.
Wichtig ist immer noch die Lage, die Kage und nochmals die Lage.-
Die guten alten Siebzig-ziger Jahre.
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Wieso selbst nichts vor 30 oder 20-Jahren gekauft? Man sollte nie auf andere hören!
Mir wollte man es auch vor 12-Jahren ausreden..
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Und wieder ein, Grafik und Trendexperte.
Der Traum vom Eigenheim für Familien wird erschwinglich?
Tatsächlich?
Zwangsversteigerungen WIRD auch Familien NICHT verschenen, die sich bis dato diesen Traum „häbchläb“ leisten konnten.
Für viele auch, aus der Traum mit Restschulden!
Eine menge Sprengstoff, steckt zudem in der Irren Hypothekenblase!
Steigende Kosten und einbrechende Realeinkommen AUCH das sind die unvermeidlichen Begleiterscheinungen von Wirtschaft ein und Zusammenbrüchen.
Ach je der gut Autor des Artikel, bei dem reicht der Ökonomische Sachverstand Horizont, grad eben bis zur Dorfgrenze, eben ein Dorf-„Chrämer“ Ökonom.
In einer Europäisierten und Globalisierten Welt, wirken die Entwicklungen auch in die Extrem vernetzt abhängige Schweiz.
Vor allem im US-EU Raum zeichnet sich ein tiefgreifender Abschwung bis Zusammenbruch ab. Innzwischen verpufft die Geldpumpe Wirkung zusehends.
Jene die glauben die Geldpumpe Exzesse der letzten Jahrzehnte könnten sanft ausgebügelt werden, sind mit einem bedauernswert engen Horizont gesegnet, eben etwas zu naive Dorfchrämer Experten.
Einmal mehr die Schweiz hat sich auf breiter Front in den Bruttovolumina masslos überfressen, die wirken massiev Zb. Autarke Energieversorgung mit regenerativer Sonnen und Windernte bei den CH-Brottovolumina ist das unmöglich, DAS ist lediglich eine von noch mehr grossen Phantasievorstellungen.
Unglaublich wie viele „Erwachsene” naive „Chindsköpfe” es gibt.
LG -
wer sind denn genau ‚die Spekulanten‘?
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Die Habsburger ;-).
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Unsere Pensionskassen 😂
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@Gessler
Spot on!
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Rechnen wir das mal durch:
Marktwert Liegenschaft heute: Fr. 1,5 Mio. Fremdkapital 80%, kalkulatorischer Zins der Bank für die Tragfähigkeit: 5%. Das ergibt 60,000 Franken pro Jahr. Notwendiges Einkommen x 4 = Fr. 240,000.
Jetzt die Rechnung für den Mittelstand: Einkommen Fr. 120,000, ergibt tragfähige Kosten für 80% Hypo und Kosten von Fr. 40,000. Damit lässt sich eine Hypothek von Fr. 600,000 finanzieren, was 80% der Liegenschaft wäre (Annahme wie oben 20% Eigenkapital). Damit wäre der Liegenschaftswert Fr. 750,000. Also müssten die Preise um 50% sinken.
Das ist logisch, denn die Banken haben immer mit 5% Kosten gerechnet auch wenn die Zinsen tiefer waren. So einfach geht das also nicht.
Wer ein Haus will muss schuften (und zwar 100% und Überstunden und nicht 4-Tagewoche, am besten Doppelverdiener), sparen und/oder erben und vor allem einen gut bezahlten Job haben.
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genau, und wenn der gut bezahlte job dann mal weg ist wegen go woke, go broke und/oder SPFDP weltrettungsprogrammen, denen man als stimmbürger treudoof zugestimmt hat, ist dann auch das häuschen weg. immerhin hat man dann dafür dann noch die schulden bis zum grab. gut gemacht.
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Die Rechnung stimmt. Die Schlussfolgerung nicht. Sie müssen aber dazu kommen denn Sie sind wie die meisten hier abhängig Beschäftigter. Ihre Denke reicht nicht weiter als:
ich muss brav aportieren damit mein Herrchen (=Arbeitgeber) mir mehr Leckerli gibt.
Da kann ich hier noch so viele Tipps geben Sie werden nie wirklich reich. Sie können es nicht denn Sie wollen es nicht.
Panama Papers
Selbstdenkend, frei, unabhängig, erfolgreich -
@turikum
Genau in dieser Richtung und aus der volkswirtschaftlichen Vogelperspektive muss man die Sache analysieren. Letztlich ist das die logische Folge davon, dass erstens die Mieten trotz stark sinkenden Hypozinsen in den letzten 15 Jahren hoch geblieben sind und dass zweitens die landlosen Schweizer Durchschnittsverdiener nicht mehr kreditwürdig genug sind, um eine Hypothek zu ergattern und selbst stolze „Immobilienbesitzer“ zu werden. Wenn man bedenkt, dass in Schweiz nicht weniger als 84 Prozent der ausstehenden inländischen Kredite hypothekarisch gedeckt sind, kann man sich in etwa ausmalen, welches volkswirtschaftliches und soziales Erdbeben nur schon ein Zerfall der Immobilienpreise um 10 Prozent auslösen kann. Auch die Bilanzen und Erfolgsrechnungen der Pensionskassen sehen nicht mehr sehr solide aus, wenn ihr bisher wichtigster Bilanzposten und Renditeträger statt Gewinnen nur noch Verluste bringt.
Darüber hinaus, hat das Land der Glückseligen noch ein anderes Problem. Gestern erschien ein hochinteressanter und empfehlenswerter Beitrag auf Infosperger von Herr Josef Hunkeler:
https://www.infosperber.ch/gesellschaft/80-prozent-der-auslaendischen-rentner-verlassen-die-schweiz/
„80 Prozent der ausländischen Rentner verlassen die Schweiz“
D.h. diese Einwanderer (auch Schweizer 1 von 13) beziehen a) Rente und zahlen keine Beiträge mehr. b) Ein Wegzug ins Ausland erhöht die Kaufkraft der Rente deutlich. c) Die Schweiz „Wir“ aber ist/sind auf die Binnen-Nachfrage der Rentner dringend angewiesen und die bricht gerade weg. Ergo: Ironie; dieses System-Modell-Schweiz (Immobilien-2.Säule-Banken-Gemeindesystem) ist dringend angewiesen, dass der Zustrom an Einwanderer weiterhin hoch bleibt. Merke: Steuern gehören dem Staat, Sozialabgaben aber den Versicherten….
Grüsse -
@ turikum
Gilt diese Fausregel demnach nicht mehr:
„Eine Liegenschaft gilt als tragbar, wenn die monatlich anfallenden Kosten nicht mehr als ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens ausmachen.“ Ist das veraltet?Sie rechnen für die Tragbarkeit mit dem Faktor 4, entsprechend 25% des Nettolohns. Dies würde heissen, dass zu den 5% Zinsannahme noch 1.5% Amortisation plus NK dazu gerechnet werden. Ist an sich plausibel und auf der vorsichtigen Seite. Soviel ich weiss rechnet die ZKB auch so. So gesehen lohnt sich mieten trotz allem immer noch eher.
(Anmerkung: es wäre gut, wenn die Banken auch so vorsichtig gerechnet hätten bei der Investition der eigenen Mittel im Investmentbanking. Bei den Kunden wissen die nämlich schon, was Risiko heisst, nur bei sich selbst haben die Banken dies völlig anders gesehen)
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Wo bitte erhält man eine Hypothek von 600´000.- mit einem lausigen Einkommen von 120´000.- p.a.?
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Richtig. Auch wenn die Immobilienpreise in der Schweiz 10 Prozent sinken würden, ist das noch lange nicht ein preiswerter Einstieg. Der neue Hausbesitzer ist dann mit hohen Hypothekarbelastungen und den ganzen Nebenkosten, die gewaltig gestiegen sind, konfrontiert.
Der schweizerische Immobilienmarkt müsste kollabieren die Hauspreise um 30 Prozent sinken, dass wäre doch eine Einstiegsoption. Glaube nicht dass sowas in der Schweiz passieren wird. -
@Kastrati:
Bei jeder Bank. Die Belastung mit 5% und 1% Unterhalt liegt noch unter 30%.Bei einem Maximalanteil von 25% allerdings gebe ich Ihnen recht.
Einzelne Banken haben nämlich angefangen, neu mit 25% zu rechnen. Wie schnell die doch kalte Füsse kriegen.
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Also, bei einem Objekt, das 1.5 Mio. kostet, und bei dem der Käufer die höchst mögliche Hypothek in Höhe von 80% möchte (weil er nicht mehr als 20% eigene Mittel hat), verlangt die Bank das Dreifache von:
1. 5% auf 0.8 x 1‘500‘000, also 60’000, plus
2. Nebenkostenpauschale von 1% des Kaufpreises, also 15‘000, plus
3. eine Amortsation von 80% bis auf 65% innert maximal 15 Jahren, also 12‘000 ((0.8 – 0.65 x 1‘200‘000 / 15 ).Das ergibt 3 x 87‘000 = 261’000 Einkommen pro Jahr.
Bei einem Kaufpreise von 750‘000 würde ein Einkommen von 130‘000 reichen. Wo gibt es aber ein Haus für 750‘000? Bei einem Einkommen von 100‘000 dürfte das Haus sogar nur 575‘000 kosten.
Auch bei einem Einbruch der Häuserpreise von, sagen wir 25%, ist nicht zu sehen, dass sich an der Finanzierbarkeit der meisten Interessenten etwas ändern würde.
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P.S. Als ich noch vor der letzten Immobilienkrise eine Wohnung kaufte, erhielt ich eine 85%-ige Finanzierung ohne Amortisationspflicht. Mein damaliges Einkommen von 90K erfüllte die Tragbarkeitskriterien der Bank.
Nach den heutigen, von der Finma diktierten Tragbarkeitskriterien, hätte ich damals ein Einkommen von 135K haben müssen, und hätte die Wohnung nicht kaufen können.
Später konnte ich die Hypothek sogar noch etwas aufstocken. Ohne jemals amortisiert zu haben, beträgt meine Hypothek heute 40% des Verkehrswerts. Ungerecht? Natürlich, aber die Welt ist eben ungerecht.
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P.P.S. Die aktuellen, auch im internationalen Vergleich strengen Tragbarkeitskriterien in der Schweiz, verringern zwar das Risiko eines Immobilencrashs, erschweren gleichzeitig aber für Normalverdiener den Zugang zum Eigenheim.
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@ Patrick H.: Eine rührende Märchen Geschichte aus 1001 Nacht „ohne jemals amortisiert zu haben „ da Lachen nicht mal die 🐓 Hühner.
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„Die Fed wollte Inflation erzeugen, und das tat sie auch. Aber jahrelang hat die Fed die Inflation nicht einmal gesehen, weil sich die Inflation in den Vermögenspreisen und nicht in den Preisen für Konsumgüter niederschlug.
Die Preise für Top-Stadthäuser von Case-Shiller sinken zum ersten Mal seit Mai 2012 im Vergleich zum Vorjahr
Am 30. Mai stellte ich fest, dass die Preise für Top-Stadthäuser von Case-Shiller zum ersten Mal seit Mai 2012 im Vergleich zum Vorjahr gesunken sind
Allerdings ist der Rückgang nur ein Tropfen auf den heißen Stein im Vergleich zu den Preissteigerungen seit 2011.
Mittlerweile liegt der durchschnittliche Hypothekenzins laut Mortgage News Daily bei 6,89 Prozent.
Solange die Immobilienpreise nicht einbrechen oder sich die Preise stabilisieren und die Hypothekenzinsen sinken, werden diejenigen, die ein erschwingliches Einsteigerhaus kaufen möchten, kein Glück haben.
Dies hat weitreichende Auswirkungen auf die Haushaltsbildung und die Wirtschaft.“
The Starter Home Is No More, Even In Second Tier Markets
BY TYLER DURDEN
THURSDAY, JUN 08, 2023 – 09:05 PM
By Mish Shedlock of MishTalkRenters dreaming of homeownership are priced out of secondary cities they might’ve flocked to years ago.
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Flasche Leer, so wie der Panama Papers – immer grosse Klappe als er noch bei der CS im Backoffice Stiftinnen betreut hat, dann nach Me-Too Fiasko auf der Strasse und jetzt auf dem RAV!
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Und woher wollen Sie das so genau wissen mit dem Me-Too-Fiasko? Könnte üble Nachrede sein aus der Puff-Ecke Pattaya, dem Lieblingsort für alte Männer, die vom Staat unterstützt werden oder das helle Licht flüchten müssen…
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Quatsch, der ist doch schon längst ausgesteuert und jetzt Klient auf dem Sozialamt.
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IV auch bald leer..😂
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Bei der Inflation und Zuwanderung werden die Preise nur weniger stark steigen.
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selten etwas dümmeres gelesen!
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„Trulli, auch Furnieddhi oder Pajuru genannt, sind Kraggewölbebauten aus Trockenmauerwerk und werden ohne Mörtel errichtet. Die schuppenartigen dunklen Bruchsteindächer geben dem weiß getünchten Trullo, der ursprünglich in den Feldern und nicht im Ort stand, sein charakteristisches Aussehen.
Durch ihre Bauweise aus massivem Naturstein mit sehr dicken Wänden und winzigen Fenstern bieten die Trulli einen guten Schutz gegen die anhaltende Sommerhitze in Apulien, weil sich das Innere nur langsam aufheizt. Im Winter hingegen speichert ein Trullo für lange Zeit die Wärme, die durch einen offenen Kamin erzeugt wird.
Die bis zur Mitte des letzten Jahrhunderts vergessenen ‚Arme-Leute-Häuser‘ erlebten seither eine Renaissance; einige werden mittlerweile auch als Ferienwohnungen angeboten. In Alberobello existiert ein weiträumiges geschlossenes Viertel, das gänzlich mit Trulli bebaut ist. Dieses zählt seit 1996 zum Weltkulturerbe der UNESCO. Auch in den Nachbargemeinden der Region sind Trulli sehr verbreitet und werden, oft aneinander gereiht und miteinander verbunden, als Wohnhäuser genutzt.
In Apulien und auf Sizilien gibt es rustikale Steinbauten ohne Spitzdach, die Pagghiara (plur. Pagghiari), die als Hirtenhütten fungieren.
Im 17. Jahrhundert begann man diese Häuser im Auftrag des Grafen Giangirolamo II. Acquaviva d’Aragona zu bauen. Da dieser keine Steuern an die Regierung zahlen wollte, forderte er von den Bauern, ihre Häuser ohne Zement und Mörtel zu bauen, sondern nur aus Stein. So konnten sie im Falle einer königlichen Inspektion die Steinhäuser ganz einfach abbauen und später leicht wiedererrichten.“
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So geht’s!
Top Kommentar.
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Preiskorrekturen sind dabei völlig normal und dienen dazu, eine Überhitzung und Blasenbildung mit gefährlichen Konsequenzen für die Mieter zu verhindern. Ahaaa…haha. Nein, kleiner Scherz… kaum etwas aber, ist so befreit von eigener Leistung wie das Reich werden mit Immobilien und dem drauf rumsitzen, den ohne die Leistung aller anderen inkl. dem sonst so verachteten Staat wäre da nichts…
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Wenn es so einfach wäre, würden es wohl alle tun. Ist es aber nicht, Heiri B. Neidi.
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10% Rückgang? Das soll es Familien ermöglichen erschwinglichem Wohnraum zu erwerben? Wie den? Anstelle von 1 Mio bezahlen sie nur noch 900k und anstelle von 1% Hypozins 3%? Rechnen wir mal mit 200k Eigenkapital. Das macht dann anstelle von 8’000.- Zinskosten 21’000.- Zinskosten. Da Freuen sich die Familien sicher sehr. Oder?
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Beat,
Wie kommen Sie auf 21000 Zinskosten?
Sind es nicht 24000 (800000 x 3%)? -
(900k-200k)*.03=21k
Amortisation und Unterhalt sind da aber nicht dabei. Also sind 24k wohl eher das, was es braucht. Als Minimum…
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Den Völkern der EU wurde Wohlstand versprochen!
Aber Sie haben Wohlstandes Verlust und Inflation geerntet!
Was hat der Westen falsch gemacht??? 🤔🤔🤔-
Er hat stramm auf Links/Grün gesetzt und sitzt nun in der Tunke. Da hilft nur noch Realitätsverleugnung und den bösen Kapitalisten die Schuld zuschieben.
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Dass er nicht Russland in den Boden gestampft hat, als Zeit war, und alle ex-DDRler in Umerziehungslager steckte… Zum Glück geht es allen Völkern unter roter Flagge viiiiiieeeeel besser, gell Egon…
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@Egon Krenz: Für ein Haus in der Schweiz 1,5 Millionen mit Blick auf das Nebenhaus erfüllt nicht mit Freude, darum mein Rat: Plattenbau mit Design und der Bürger merkt den Murks äh die Swiss Qualität.
Der Grüne Sozialismus lebe hoch – alle sind Gleich nur die Parteigenossen sind gleicher.
Genossen: Hoch die Hände Wochenende.
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Mein Nachbar war frühers in der NVA. Er sagt immer:“In der DDR hatten wir die Taschen voll Geld, konnten aber nicht immer alles gleich kaufen.
Hier kann man zwar immer alles gleich kaufen, aber keiner hat Geld in den Taschen.“
😇😇😇 -
Imigration.
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Lieber Herr Spahr
„Wenn Spekulanten aus dem Markt gedrängt werden, ermöglichen sie Familien den Zugang zu erschwinglichem Wohnraum.“
Damit sind Sie auf dem Holzweg. Die bisherigen wenigen Gewinner haben Geld und Einfluss genug, um ihre Privilegien zu verteidigen.
„Wir“ haben derzeit ein sozial hoch explosives Gemisch: Stichwort: „Musik stoppt, Flasche leer“.
Erstens gehen die Einkommen immer weiter auseinander. Zweitens muss der ärmere Teil der Bevölkerung, und die Anzahl wächst, immer mehr für die Miete ausgeben. In der Schweiz ist dieses Phänomen bisher noch nicht untersucht worden, und raten Sie wieso?. Dieser volkswirtschaftlicher brutale Umverteilungsmechanismus wird deshalb kaum erforscht und diskutiert, weil tragbare Bodenpreise die auf Hypotheken gebaute Kreditpyramide einstürzen lassen würden. Kein Zufall, auch hier, denn er bedroht nicht nur den sozialen Frieden. Merke: Was immer die Rendite der Grundbesitzer schmälert, führt zu einer massiven Abwertung der Immobilien – und rüttelt damit an den Grundfesten des Modell-System-Schweiz: 85% der inländischen Ausleihungen der Schweizer Banken und rund 30% der +1000 Milliarden CHF Guthaben der Pensionskassen sind durch Immobilien gedeckt. Das Problem wird sich also noch weiter verschärfen und der angebliche „Markt“ und „Wettbewerb“ kann es nicht lösen, es sei denn, der Staat selbst baut genügend Wohnungen oder Bauland an Genossenschaften abgibt. Kommunismus, oder?
Grüsse-
Bester Kommentar. Vielen Dank für den Beitrag.
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Ihre Angaben sind falsch und zwar bezüglich Relation Wohnungskosten/Einkommen wiegleich für die vielbeschworene Einkommensschere. Verlässliche Daten sind leicht zu googeln. Ein anderes Thema ist die Assetpriceinflation. Der wird jetzt die Luft allerdings ein bisschen abgelassen.
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Die Flasche Leer
Der Hypozins immer höher
Der BVG Zinsatz immer tiefer
Das tausender Nötli immer wertloser
Der Lohn immer kleiner!
Jetzt muss ich von Kaviar Wachteleiern und Krimsekt zum Feiern auf Wasser und Brot umsteigen!
Lasst uns Feiern!??? 🤔 -
Für die Banker, welche es die nächsten Monate verbäset:
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Glingelingeling, glingelingeling, ich bin der Eiermann…
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Schweine und Kühe hüten würde bezüglich der vorhandenen Qualifikationen und des Kandidatenprofils vermutlich ausgezeichnet passen. Gemäss Medienberichten soll der Personalbestand der pleitegegangenen ex-Credit Suisse ja um bis zu 10’000 nun Ueberflüssige gestutzt werden. Braucht es auf den Alpen denn soviel Personal, um Schweine und Kühe zu hüten ….. und würden sich die in Frage kommenden Damen und Herren aufgrund ihrer früheren Anstellung bei der ex-Credit Suisse nicht als ‚völlig überqualifiziert‘ und ‚viel zu fein‘ für eine derartige Tätigkeit bei den Schweinen und Kühen auf einer Alp erachten?
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Heute kein Termin beim IV-Eingliederungsberater?
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Echt nur noch dummes Geschwätz hier. Spekulanten werden erst recht Einsteigen. Als ob nun Familien mit tiefen Einkommen plotzlich zuschlagen können. Ich wundere mich, warum so ein Schwachsinn überhaupt veröffentlicht werden darf, was dieser Schreiberling hier von sich gibt. Nur noch richtig unterstes Fachwissen eines Non-Valeurs.
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Und nun meine, unwissenschaftliche, jedoch empirische Prognose: Solange uns die Zehntausenden von Einwanderern die Bude weiterhin einrennen, wird sich die Immo-Situation laufend, also ohne jegliche Erholung, zuspitzen. Da kann auch noch die letzte grüne Wiese zugebaut werden. Basta.
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Immer wieder die gleichen Stories. Dream on. Wie sollen bei der Zuwanderung und dem nicht vorhandenen Boden in der Schweiz je die Preise sinken. Falls es einen mal lupft stehen schon 10 wieder für die Immobilie an.
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Was man kaufen kann, macht nicht glücklich. Altes Thailändisches Sprichwort.
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Altes thailändisches Sprichwort: IV-Vollrente macht nicht glücklich !
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Eine schöne Hütte ist eben schon geil! Wieso haben die ganzen Banker günstige Lombardkredite erhalten? Um ihnen einen „gefallen“ zu mache, weil der Arbeitgeber ja so eine nette Bank ist?
Die Lombardkredite gibt es, damit der Banker gezwungen ist wie ein doofer für die Kreditzinsen zu malochen (Aka Hamsterrad). Der Banken-Hamster muss immer seckeln, damit sein Konsum mithalten kann. Man braucht ja auch ein cooles Auto für sich & Frau, bedepperte Luxusuhren und beschränkte Handtäschli.
Konsum macht glücklich ;).
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So ist es, die einen krampfen sich fast zu Tode und andere beziehen eine IV-Vollrente samt Ergänzungsleistungen und Krankenkassenverbilligungen. Was ist nun besser?
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Der zweite Artikel innerhalb von einee Woche mit demselben Inhalt? IP ist echt auf dem absteigenden Ast…
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Du selbst scheinst schon längst am Ende zu sein.
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Kein einziges Wort darüber, dass die verfügbaren Bauparzellen heute das Kernproblem sind? Seit der Annahme des Raumplanungsgesetzes im Jahr 2013 können keine neuen Parzellen mehr geschaffen werden, ohne dass irgendwo anders ausgezont wird. Somit sind und bleiben Parzellen das knappe Gut; vorallem in Anbetracht dazu, dass die Bevölkerung 1991 rund 6.8 Mio betrug, inzwischen sind wir bei rund 9 Mio.
Die Preise für Immobilien werden in der Schweiz daher weiterhin auf einem sehr hohen Niveau bleiben; da können Experten noch soviele Theorien von sich geben.
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Der wichtigste Treiber für die Entstehung einer Immobilienblase sind auf jeden Fall die Geldruckorgien der irregeleiteten Nationalbanken (Yellen, Lagarde, Jordan) – warum wird das hier nicht an erster Stelle erwähnt?
Alle drei Genannten sind Dilettanten – einfach mal bei Marc Faber reinhören!
Rechnen wir das mal durch: Marktwert Liegenschaft heute: Fr. 1,5 Mio. Fremdkapital 80%, kalkulatorischer Zins der Bank für die Tragfähigkeit:…
Lieber Herr Spahr "Wenn Spekulanten aus dem Markt gedrängt werden, ermöglichen sie Familien den Zugang zu erschwinglichem Wohnraum." Damit sind…
Blödsinn, gemäss den selbsternannten „ Experten“ sollten die Hypozinsen schon seit 10-Jahren steigen! Mangels Anlagealternativen und der uneingeschränkten Zuwanderung werden…