„Es geht wohl abwärts“

Immobilien-Spezialist Donato Scognamiglio sieht bei Privat-Spekulanten hohe Crash-Gefahr. Im Boom kauften diese mit wenig eigenem Geld Wohnungen zum Vermieten. Sinken jetzt die Preise, dann geht das Ersparte flöten.

Kommentare

Kommentieren

Ihre E-Mail Adresse wird nicht veröffentlicht. Benötigte Felder sind markiert. *

  1. Zu Beginn des Interviews erklaert Herr Scognamiglio die Korrektur bei Erwerbsimmobilien erfolge diesmal aufgrund Einnahmeausfaellen, nicht wegen Zinserhoehungen. Am Schluss des Interviews erlaeutert er jedoch, dass die Bilanzen der Versicherungen geschuetzt seien weil die Verpflichtungen abnehmen wenn sich die Zinsen nach oben bewegen. Sorry, passt nicht zusammen. Bei tief bleibenden Zinsen aber gleichzeitigen Wertverlusten auf Immobilien wegen Einnahmenausfaellen (oder Risko von) haben die Versicherungen ein (massives) Problem.

  2. Das vom Herr Professor vorgerechnete Renditebeispiel stimmt so nicht,

    Denn folgende Kostenfaktoren müssen ZUSÄTZLICH ZU DEN HYPOZINSEN vom den Brutto-Mieteinnahmen in Abzug gebracht werden:

    Abzug für Reparaturen und Ersatz von Geräten etc.
    Abzug für Vermietung und Admin. Stockwerkeigentümergemeinschaft; Begutachtung etc.
    Abzug für Versicherungen
    Abzug für Erneuerungsfonds
    Abzug für zusätzliche Einkommensteuer infolge Mieteinnahmen (Progression!!)

    So, und auf dieser Basis können Sie dann die Netto-Rendite berechnen.
    Erstaunlich, dass ein Fachmann diese praktischen Kostenkomponenten einfach ausblendet.

  3. Übertriebene Ängste des Herrn Professors, DENN

    aufgrund der schon seit einiger Zeit im Durchschnitt aller Banken geltenden strengen Tragbarkeitsregeln sehe keine grossen Probleme.
    Checken Sie doch einfach mal all die Tragbarkeitsrechner der jeweiligen Banken.
    Die Auflagen decken ein erhebliches Verlustpotential ab, denn

    Gerechnet wird auch intern:
    Belehnung max. 75%
    Zins: 5% p.a.und Amortisation/Altersentw. 2% p.a.
    und dieser Betrag max. 1/3 vom Bruttoeinkommen.

    Simples Beispiel (ohne Zinseszinseffekte):
    Objektpreis: 1’200’000; Belehnung: max. 900’000.
    Zins plus Amort. 7% p.a.; 63’000
    ergibt: notwendiges Einkommen: 189’000 p.a. und Eigenmittel von 300’000

    Mit dieser Sicherheitsmarge sehe ich nicht wo das Problem liegt. Da kann eine Durststrecke von mehreren Monaten (bei Kurzarbeit) problemlos überbrückt werden.

    Damit sich Marktzinsen von 5% materialisieren müsste die Inflation bei 3,5% liegen. Dann spielt nicht nur die Preisspirale, sondern auch die Lohn-Preis-Spirale. Heisst, dass es dann auch Lohnanpassungen geben muss. Wesentlich bei solcher Erwartung ist jedoch, dass das richtige Hypothekarmodell gewählt wird.

  4. Prof. Dr. Donato Scognamiglio liefert eine brillante Analyse des gegenwärtigen Stands der Dinge auf dem hiesigen Immobilienmarkt. Bringt es auf den Punkt. Kleine Aucheinmal-Spekulanten scheinen fest an ihre Chance zu glauben, auf dem Liegenschaftsmarkt den grossen Reibach zu machen. Zittern wie naive Casinozocker vor Gier. Da bleibt nur noch zu hoffen, dass möglichst viele dieser Hobby-Spekuläntchen am Ende mit abgesägten Hosen dastehen werden. Blank und stier; die Batzeli ins Nirvana entschwunden.

    Es geschehen also doch noch Zeichen und Wunder ! Endlich ! IN$IDE PARADEPLATZ auf dem Weg zur Rückbesinnung auf seine ursprüngliche Funktion als Finanz- und Wirtschaftsportal ! Halleluja !
    Was für ein Labsal, dieser profunde Beitrag von Professor Scognamiglio, nach all diesen stupiden Stöhlkerschen und Geigerschen Gaga-Videos und Jux-Kommentaren aus der Demenz-Abteilung eines Alterspflegeheims, mit welchen uns Lukas Hässig auf seiner iP-Plattform in den vergangenen Wochen genervt hat !

    • @ Knupfer

      Ich sehe mit dem besten Willen keine Brillanz in diesem Gespräch. Es fehlt die praktische Seite.

  5. Ich wäre für folgende Massnahmen:

    Exportsteuern und Importsubventionen, um den Leistungsbilanzüberschuss auf 0 zu bringen. Die SNB veranstaltet ein Pyramidenspiel, bei dem sie zu hohe Preise für ausländische Devisen bezahlt. Der Fr. neigt deshalb dazu, hochzugehen, weil die Schweiz einen grossen Leistungsbilanzüberschuss hat.

    Verbot der Einwanderung von Nichtschweizern, auch wenn eine bestimmte Person in der Schweiz das sicher wieder mit Rassismus verknüpft, so wie diese Person die Ecopop-Initiative rassistisch genannt hat bei einer Arena-Diskussion. Der modus operandi dieser Person ist es, das Klavier der Kontraproduktivität und des Beleidigens zu spielen und sich Hofberichterstattern beim Kauf eines Brotes zu zeigen statt beim Kauf in der Luxuskleiderboutique. Diese Person leidet nicht an der Übernachfrage nach Wohnraum und dem Überangebot an Arbeitskräften. Es leidet der Schweizer, die Kroatin in der Schweiz, die Deutsche in der Schweiz etc.

    Hypothekarnehmer müssen die Kreditsumme abbauen. Wenn die Immobilienblase kollabiert, hat die Reduktion der Kreditsumme rückwirkend den Effekt eines Zinses.

  6. Staatlich verordnete Mietreduktionen für G-LS wären konsequent und angebracht.

    BR hat Angst vor Immobilienkrise und drückt sich vor Entscheid mit Verweis an Parlament.

    Dieser Zeitverlust bis zum Entscheid erhöht den Druck auf die Unternehmen, sofort Mitarbeiter zu entlassen und wird Konkurse von vormals gesunden Unternehmen fördern.

  7. Wenn die Befürchtungen des Interviewten sich bewahrheiten sollten, dann haben nicht nur die genannten privaten Schuldner ein riesen Problem, sondern auch die Baubranche samt Architekten und die mit ihr verbundenen Nebengewerbler wie Innenausbau, Plattenleger, Sanitär, Elektriker, Maler usw. usw. Dann werden auch die Immobilienpreise fallen, was sich folglich auch auf die gesamten Marktpreise und die Löhne senkend auswirken wird. Das sind alles andere als wirtschaftlich erbauliche Aussichten. Wir hatten sie bereits in den 90er Jahren erlebt.

    Etwas Positives hätte eine solche Entwicklung dennoch, man würde weniger Land in der Schweiz verbauen, das eh schon mehr als knapp ist für die zunehmende Bevölkerungszahl. Und wer Reserven auf der Seite hat, kann in solch einer Immobilienkrise relativ günstig Immobilien kaufen – für den Eigenbedarf wie als Wertanlagen, die Mietzinse erbringen. Auch Krisen erzeugen immer Gewinner und Verlierer. Die Situation zeigt mal wieder deutlich, dass es am besten ist, sich nach dem eigenen Portemonnaie zu richten und nicht nach demjenigen der anderen.

    • Soweit richtig, ausser es würden in einer nicht allzu fernen Zukunft zur Refinanzierung der jetzigen Corona-Staatsschulden massive Zwangsabgaben auf Assets wie Immobilien erhoben…

    • Welcher Normalo hat heute schon Reserven?
      Die wurden fortlaufend verkonsumiert.

  8. Und nebst dem bedingungslosen Grundeinkommen wartet ein neues Bodenrecht! Kann es denn sein, dass die Menschheit, welche bereits Raummissionen erfolgreich ausführt und am Fusionsreaktor forscht, noch immer dem römischen Klau- und Haurecht nachbetet? Alle vereint und treudoof auf den Schwächsten, den Mieter, und sonst zahlt der Steuerdepp, also letztlich wieder einzig der Lohnabhängige und Mieter, die anderen überwälzen die Steuern ja nur. Die Menschen sind doch wahrlich zu was Intelligenterem fähig!

    • Sie kennen doch sicher auch das Albert Einstein zugeschriebene Bonmot (Weltall und Dummheit)?

  9. In nicht einmal 18 Minuten gelingt es Donato Scognamiglio eine aktuelle Beurteilung und die richtigen Perspektiven in verständlicher Art zu erklären. Schade, das dieser erfahrene Immobilien-Dozent nicht auch im Staatsfernsehen -radio auftritt.
    Vielen Dank für das gute Interview!

    • @ Curti – Sie sind nicht auf dem Laufenden, werter Herr Curti ! Würden Sie sich ab und zu auch anhand unseres „Staatsfernsehens“ ein Bild über die Weltlage machen, hätten Sie feststellen können, dass Herr Prof. Dr. Donato Scognamiglio, Professor for Real Estate am Institute for Financial Management an der Universität Bern sehr wohl am „Staatsfernsehen“ zum Wort kommt. Und dies des Öfteren !

  10. „Wohnen muss man immer“. Ja. Aber nicht auf 240m2 mit Monstergrill, Doppelgarage und Hot Tub. Und genau das sahen in den letzten Jahren zu breite Kreise der Bevölkerung irrtümlicherweise als eine Verständlichkeit an. Schlüssel abgeben und zurück in die alte Miet-Wohnung. Welcome to the Age of less.

  11. Super! auf den Punkt gebracht. der neue UBS CEO kommt ja aus den Niederlanden,der wird sicher aufräumen. Dort gilt seit Jahren das Modell: für Privat-Haus / Wohnung kauf vom Jahreslohn Faktor 4 plus minus 1! Rechne: Jahreslohn pro Haushalt Franken: 150000.- so darf die Hypo Verschuldung max : Franken 600000.- sen. Alles klar? die Niederländer staunen schon lange über die Schweizer.

    • Mit 150′ Einkommen kriegen sie auch in der Schweiz nur wenig mehr als 600’000 Hypothek (nach Tragbarkeitsregeln). Sehe den grossen Unterschied ehrlich gesagt nicht.

    • So what? Niederlande, das Stuerbertrugsparadies (Stichwort, u.a. „Dutch Irish Sandwich“) ist in keinerlei Hinweis ein Vorbild für irgendwen!

    • Antwort auf Bänkster: Hast nicht verstanden dass viele in der Schweiz Wohnungen in Franken 900000.- und mehr gekauft haben mit einem Einkommen von max 150000.- Franken.

    • Hmm theoretisch ist das wahr, wenn die Banken sich an die Vorgaben halten würde (5% Zins, 1% Nebenkosten vom Objektwert + Amortisation auf 65% binnen 15 Jahre).

      Mit 150K Einkommen würde man für eine 1 Mio. Hütte theoretisch „nur“ 720K erhalten.

    • Nun ja ganz so dämlich wie die Schweizer waren die Holländer in den letzten Jahren nicht, die haben ihre Verschuldung der privaten Haushalte seit 2014 von 114% auf 101% des BIP zumindest etwas abgebaut, während man in Heidiland dieses von schon weltrekordhohen 123% auf 131.6% nochmals aufpimpte und mit dem Wirtschaftseinbruch 2020 werden da gleich nochmals einige fette % Punkte dazukommen!
      Das könnte doch ziemlich hässlich werden in Heidiland im Immomarkt in den nächsten Jahren.

      https://stats.bis.org/statx/srs/table/f3.1

  12. Jesus hat uns nachdrücklich vor der Gefahr und Sünde gewarnt, dass uns das Geld zu unserem Gott werde: „Ihr könnt nicht Gott dienen und zugleich dem Mammon“(Matthäus 6,24). (Quelle: https://www.biblisch-lutherisch.de/welt-kirche/finanzkrisen/).

    Wer also mit seinen Immobilienspekulationen auf die Nase fällt sei selber schuld. Ich kenne einige Leute, die dick absahnen mit der Fremdvermietung.

  13. Preise von Eigenheimen die in den letzten 2 Jahren erworben wurden, sind max . 5 % gestiegen, bei einer Korrektur von 15 % der Eigenheime und einer Hypothek von 75 % sind die Besitzer die Eigenheime in dieser Zeit gekauft haben gezwungen, EK von 100000-150000 nach zu Schiessen, da die meisten in der Schweiz nie richtig gelernt haben zu sparen, verfügen sie höchsten 50000 an Ersparten.

    • Schweizer sind das geizigste Volk. Nur für Ferien wird ausgegeben.

    • Warum denn so bescheiden mit nur 15% Korrektur? In der Immokrise der 1990er betrugen die Wertkorrekturen regional teilweise bis 50%. Und die anstehende Flurbereinigung scheint um einiges grösser auszufallen; dann steigt die Nachschiesspflicht für sehr viele sofort in die Hunderttausende. Ein Massaker.

    • 1. Donato ist ein cooler Typ und einer der Schlaueren die hier Interviews geben.

      2. Tipp vom Immoheini: Wenn man sich ein bisschen anstrengt bei der Immo-Suche und die richtige Immobilie direkt vom Eigentümer kauft, kann es durchaus sein, dass man rund 30 – 40% unter Marktpreis kauft. Dann ist einem auch eine Korrektur von 20% völlig Wurscht. Die Faulen die alles auf dem Silbertablett haben wollen gehen zu Homegate und kaufen Ladenhüter zu Höchstpreisen. Merke: Homegate etc. funktioniert nach dem Prinzip ‘es schtaat jede Taag en Tumme uuf’. Ergo: Zum verkaufen top, zum kaufen flop.

  14. Ich war schon an mehreren Vorträgen von Prof. D. Scognamiglio und habe mir seine Tipps zu Herzen genommen und umgesetzt. Anstatt mit Bankkrediten zu arbeiten, habe ich länger gespart und dafür aber auch einen höheren Preis für meine Immobilien bezahlt, da diese über die Zeit an Wert zulegten. ABER: Jetzt in der Krise ruft mich ganz sicher keine Bank an und verlangt Nachschusszahlungen. Ich bin und bleibe unabhängig und das ist das Gebot der Stunde. Denn die linken Coronageier mit ihren Staatskrediten kreisen bereits über den (Immobilien-)Assets des Mittelstandes. Die Kernaussage des Professors stimmt einfach: Schuster bleib bei deinen Leisten.

    • Sauter, der Donatello ist kein Professor! Er ist der Doktor und Dozent an der AZEK!

    • Was sind linke Coronageier? Habe ich nicht im Tierlexikon gefunden? Meinen Sie damit den Bundesrat, der die Darlehen angestossen hat, oder sagen Sie, das Management aller Banken ist politisch „links“? Interessante Feststellung!

      Schade, dass vielen das Schubladendenken die Sicht vernebelt.

    • @Peter Müller – Kann mich deiner Meinung nur voll und ganz anschliessen. Coronageier ist für mich jetzt schon das Unwort des Jahres. Der schämt sich nicht einmal dafür.

      Die Arbeitslosenzahlen die die USA bald haben wird, würde hier eine grössere Katastrophe auslösen. Wir können um jede einzelne Person froh sein, die man in Arbeit halten kann.

  15. Unzählige halbschlaue Spekulanten haben sich mit überteuerten Immobilien in der Schweiz komplett verspekuliert und werden demnächst sehr hohe Rechnungen an die Banken zahlen – Nachschusspflicht etc. Die Banken gewinnen am Schluss immer, wenn die Immobilien Bewertungen demnächst massiv fallen, werden die Bank ihr Geld knallhart zurückfordern.

    • Wie denn? Wer kein Geld hat, kann auch nichts mehr zurückzahlen.

      Nur Politiker, Beamte und Betrüger können längerfristig Geld ausgeben, dass sie gar nicht haben.

  16. Scognamiglio in seinem Element. Leider kommt er virtuell nicht so schön zur Geltung wie bei einer Live-Performance – das geht noch mit viel mehr Unterhaltungswert pro Informationseinheit