Die Königin der Schweizer Business-Immobilien heisst SPS. Ihr Flaggschiff Prime Tower in Zürichs Westend gilt als strahlendes Vorzeigestück.
Nun schiessen die Zinsen hoch. Bleibt da die SPS rocksolid? Gestern meinte der bekannte Immo-Spezialist Donato Scognamiglio: „Die Luft wird dünn.“
Das scheinen die Investoren auch so zu sehen. Die Aktie der SPS dümpelt – dies bei einem vermeintlichen „Betongold“-Titel.
Auch langfristig ist die Performance nach dem jüngsten Taucher enttäuschend. In den letzten 8 Boom-Jahren beträgt das Plus insgesamt knapp 16 Prozent – 2 Prozent im Jahr. Mager.
Was ist los? Das Problem liegt in den Büchern. Dort wertet die SPS-Spitze ständig auf – auch jetzt, da die Zinsen steigen.
Auf einen Bestand von 13 Milliarden per Ende August nahm die Führung des Immo-Unternehmens einen Aufwertung von knapp 170 Millionen vor.
Die Zinsen sind hochgeschnellt. Die Rendite der 10jährigen Bundesobligation schoss von Minus auf deutlich über 1 Prozent hoch. Renditen steigen entsprechend den Zinsen.
Höhere Zinsen führen zu tieferen Immobilien-Bewertungen. Dies über den Mechanismus der abdiskontierten zukünftigen Einnahmen.
Ebenfalls auf den Magen der SPS schlagen die höheren Kosten für die Kredite. Die Banken stellen mehr Zins in Rechnung, der Kauf oder der Bau von Rendite-Immobilien kostet die Firmen mehr.
Zinsen hoch, Aktie der SPS runter: Der Markt sagt, die SPS mit ihrem gigantischen Bestand an Geschäftshäusern steht vor schweren Zeiten.
Doch die Firmenleitung macht munter mit Aufwertungen weiter. „Die Bewertungen richten sich vor allem nach den beobachtbaren Transaktionen“, so ein Sprecher der SPS auf Fragen.
Er verweist auf Konkurrentin PSP, die 1,4 Prozent auf den Bestand von 9,3 Milliarden aufgewertet habe. Bei einem selbst seien es 1,3 Prozent.
„Gundsätzlich besteht also kein ‚fundamentaler Unterschied‘ in der Grössenordnung der Neubewertungen“, meint der SPS-Mann auf eine entsprechende Frage.
Eine neue Welt, mit schnell steigenden Zinsen, Börsen, die bröckeln – und doch macht die SPS einfach weiter, als ob nichts wäre. Noch besser: Fürs Halbjahr 2022 wies sie 0,7 Prozent durchschnittliche Zinskosten aus, im Vorjahr waren es 0,94 Prozent.
Ein Wunder.
Der Grund liegt im Zauberwort „Inflationskoppelung“. Die Mieten steigen entsprechend den Zinskosten von SPS und Co.
„In den Mietverträgen für Büro- und Gewerbeflächen ist vereinbart, dass die Miethöhe an den Landesindex der Konsumentenpreise gekoppelt ist“, sagt der SPS-Sprecher.
„Die Inflation kann also auf die Miete umgewälzt werden“. Das Eldorado der letzten 20 Jahren bleibt.
Sicher? Ja, ist das Immo-Unternehmen überzeugt – „sehr“ tiefe Arbeitslosigkeit in der Schweiz sei Dank. Die stelle einen „Safe Haven“ dar, wie eine UBS-Studie hervorhebe.
„Immobilienaufwertungen führen zu viel Luft in der Bilanz“, sagt demgegenüber ein Kritiker, der die SPS beobachtet. „Nur schon eine Anpassung an den aktuellen Zinssatz führt zu deutlich höheren Zinskosten.“
„Was passiert erst, wenn die PKs und Lebensversicherer ihre Immobilienanlagen reduzieren? Die Erfahrung zeigt, das sich die Geschichte wiederholt, doch keiner schaut hin.“
Kommentare
Kommentieren
Die beliebtesten Kommentare
-
Ich kann nur auf eine Art nachvollziehen, wieso PSP und SPS ihre Assets in der Bilanz aufwerten, offenbar müssen sie es tun um den Gewinn zu frisieren. Das heisst aber, dass beide bereits massive Auswirkungen der aktuellen Wirstschaftslage spüren. Das wäre nicht gut, denn beide Fonds sind doch ein nicht unwichtiger Indikator für unseren einheimischen Renditeimmobilien Sektor.
-
Schon erstaunlich, was heutzutage so alles als normal durch geht, was früher noch anders genannt wurde.
Wenn man aber in Betracht zieht, wer so alles als potentielle Mieter (zum Beispiel 10’000 gut bezahle Externe IT-ler der CS, die kaum mehr hier unterkommen werden – Tendenz rasch ansteigend) bald wegfallen dürfte, wird das wohl in näherer Zukunft ändern. Dann werden Margin Calls an der Tagesordnung sein und etwas Leben in die verwöhnte Immobilien-Heini-Welt bringen und auf zynisches Gespött dürfte bald lautstarkes Jammern folgen.Ihr könnt nicht alle Liegenschaften mit Asylanten usw. füllen, denn der Staat hat sehr bald ebenfalls kein Geld mehr. Teure Wohnungen werden meist von guten Steuerzahlen belegt und von denen gibt es immer weiniger dort, wo es immer mehr schlechte Steuerzahler gibt.
-
Niemand will, dass die Party endet und so wird halt einfach weitergemacht wie bis anhin. Damit man nicht ganz in der Kritik steht, sollte doch mal was schiefgehen, wertet man 0.1% weniger auf als der Konkurrent. Wie dreist ist das denn? Aber eben menschlich und nachvollziehbar. Jeder selber schuld, der diese Zahlen glaubt. Der Sektor ist einer der Big Shorts.
-
Gegen SPS lästern ist das Motto von IP.
-
Wirklich traurige Kursentwicklung dieser Aktie über die letzten Jahre.. hier braucht es wohl eine Veränderung..
-
-
Die SPS hat sehr viele Gewerbeimmobilien in den Büchern. Speziell die Nachfrage nach Büroflächen dürfte, nach Corona, in den nächsten Jahren massiv zurückgehen – Homeoffice grüsst. Ich gehe davon aus dass die SPS speziell im Bereich der Büroflächen massive Verluste machen wird – und, eventuell können einige Liegenschaften umgenutzt, bzw. zu Wohnraum gemacht werden – aber auch dies ist mit hohen Investitionen verbunden, und nicht überall ist die Lage/Immobilie dafür geeignet…
-
Das (Bilan) Papier ist geduldig 😉
-
Ich weise hier auf IP schon seit Jahren auf diese Beescheisserei durch die Immobranche hin. Die bilanzierten Werte auf der Aktivseite sind reine Fantasiezahlen. Hypobanken oder Immobranche verbuchen dort was ihnen gerade passt: braucht jemand Geld für einen neue Jacht, keine Problem, die Immobilie wird um den benötigten Betrag aufgewertet, schwups ist wieder Geld aus dem Hut gezaubert. Der vorgeschobene Immoschätzer wird mit einem saftigen Kickback ruhiggehalten.
-
Dem kann ich uneingeschränkt zustimmen!
Alle börsenkotierten Immogesellschaften in der Scheiz gehören mindestens 50% abgewertet, Punkt!
Peach Property ist dazu nur das erste Beispiel, die wurden schon mal richtig abgeschlachtet!Da wird noch richtig Blut fliesssen mit Immo Aktien…..und Aktionäre mittelfristig noch schmerzhaft schädigen!
-
Alle Bewerter sollte man der FINMA unterstellen, wenn man bedenkt wieviele Milliarden da falsch bewertet werden, um die eine höhere Management Fee zu kassieren. Aber keiner macht was, jeder versucht noch ein Stück am Kuchen zu verdienen, die Leidtragenden sind Herr und Frau Schweizer mit Ihren PK Guthaben.. von den Transaktionen sprechen wir erst gar nicht.
-
Eine Aufwertung einer Liegenschaft, bedeutet in den seltensten Fällen, dass sie überbewertet wird. Aber es bedeutet in jedem Fall einen Rückgriff auf stille Reserven. Das macht die Aktivseite grösser, entsprechend wird der Bilanzgewinn erhöht und hilft dadurch automatisch den inneren Wert einer Aktie zu erhöhen und das wiederum freut den Aktionär.
Die SPS und die PSP als Börsen gehandelte AGs unterliegen zudem einer anderen Buchführung (US-GAP/CH-GAP) und müssen Wertebereinigungen und Gewinnwarnungen nach oben wie nach unten ohne Zeitverzögerung vornehmen und auch publizieren (z.B. Quartalsrechnungen). Es geht dabei hauptsächlich um die verschiedenen EBIT-Kennzahlen, diese werden als Entscheidungshilfen für internationale Investoren und Analysten gesehen. Soweit entspricht also alles dem normalen Vorgehen.
Interessant wäre aber in diesem Zusammenhang, die Steuerbilanz (Rechnungslegung gem. OR) von PSP resp. SPS zu kennen, denn effektiv wird jede Liegenschaft jährlich um einen Faktor abgewertet, da die LS ja altert und irgend wann renoviert oder Neugebaut werden muss. Dafür bauen Assetfirmen und andere Investoren Erneuerungsfonds auf, welche sich negativ auf den Gewinn der Steuerbilanz auswirken, aber kleiner Gewinn = niedrige Steuern.
Wenn dann ein solcher Erneuerungsfonds aufgebraucht wurde, wird die entsprechende LS wieder um mindestens den Betrag des ehem. Erneuerungsfonds aufgewertet und das Spiel geht wieder von vorne los. Das ist ganz geschickt weil es steuerneutral ist und tut niemandem weh, ganz im Gegenteil.
Interessant zu wissen ist auch, dass in der Regel die Dividenden auf Basis der Steuerbilanz ausgeschüttet werden.
-
-
Es ist alles gut in der Schweiz und im besonderen im Immobilienbereich.
Unsere Pensionskassen werden weiterhin mit Immobilien, besonders mit Geschäftsliegenschaften, angeblich die Umlagerente AHV um Längen schlagen. Da vernehmen sich dann noch mehr als sonst die Ökonomieprofessoren an Schweizer Universitäten mit ihren Gutachten
zugunsten der zweiten Säule, der direkte Weg ins Paradies ist für alt und jung. Professoren, die Altvater Say verehren und jeden Tag die österreichische Schule hochleben lassen mit Gottvater Hayek an der Spitze. Die österreichische Schule, die im Ersten Weltkrieg in der praktischen Anwendung dafür sorgte, dass die Kinder zu Tausenden in Wien und Berlin verhungerten. Da sind natürlich Ökonomen wie Keynes und
Krugman schlimmer als Lenin, Stalin und Mao. -
Gem. Statistik der EUROSTAT, also der EU Behörde für das Erfassen und Auswerten von Daten liegt die Arbeitslosigkeit der Schweiz bei um die 11,5%. Ebenso unreal die inoffizielle Inflation die für die meisten Haushalte wesentlich höher ist als die offiziell verkündete innenpolitisch gemütliche.
-
Brauchst du jetzt eine Lesehilfe; Eurostat meldet für die Schweiz eine Gesamtarbeitslosenquote von 5.1% und die Inflation ist immer offiziell, ob dir der Warenkorb nun passt oder nicht!
-
Genau und im Russky TV kommt, dass wir hungern.
-
-
Das nennt sich auf „kreative Buchführung“ 🙂
-
Weshalb gibt es bei uns in der Schweiz eigentlich immer wieder dieses selbe Thema, dass Firmen ihre assets viel zu hoch bewerten- und die Investoren hinterher ihr ganzes Geld verlieren, das Spiel wiederholt sich permanent- Dadvan Yousef der Zauberlehrling, Dieter Behring der Milliarden Zauberer, die Amvac „Pharma“ Zauberer vom Zugersee, Bismark Badilla etc etc. Immer die gleiche Nummer, und jetzt zaubert SPS auch noch schöne Zahlen und beruft sich auf eine Duopol- „Vergleichswert“ Methode. Unfassbar.
-
Die jeweils hohen Bewertungen zeigen eben, dass in der Schweiz immer noch genügend Schafe dem Leithammel hinterherrennen. Wen wundert es denn nun wirklich, wenn bei einigen Blauäugigen dann das böse Erwachen kommt. Mich jedenfalls nicht.
-
-
Die SPS ist nicht wirklich rentabel. Die Gewinne kommen aus der Aufwertungsluft in der Bilanz und sind voll von Goodwill. Netto dürften eher Verluste da sein. Rendite??? Eher nein. Risiko??? Ganz viel.
Auch die PK’s müssten abwerten und Verkaufen. Ob das aber wirklich geschehen wird ist fraglich. Da wird schon kräftig lobbyiert. Gerade die PK’s haben massiv überteuert alles gekauft was auf den Markt kam. Unterdeckung ist garantiert.
-
In der naiven Welt der SPS wird die Teuerung einfach herausgerechnet, da sie angeblich zu keinen Konsequenzen in der Wirtschaft führt. Ich empfehle den Verantwortlichen, ihre Wirtschaftsmodelle zu prüfen und den Laden wasserdicht zu machen.
«Man kann die Realität ignorieren. Aber man kann nicht die Folgen der ignorierten Realität ignorieren.»
«Widersprüche gibt es nicht – überprüft eure Prämissen.» (Ayn Rand) -
Let me guess: Die Boni der Top-Manager bei SPS basieren u.a. auf den Bewertungen der Immobilien 🙂 Klar hat da niemand Interesse an realitätsnahen Abwertungen..bis es knallt.
-
Die grotesk überbezahlten Immomanager flüchten in Ausreden, um Ihre abenteuerliche Aufwertungsorgien zu rechtfertigen, mit dem Resultat, dass der Absturz umso schmerzhafter sein wird.
-
Rechnen ist nicht jedermanns Sache. Die Performance in den letzten 8 Jahren betrug nicht 16 % sondern 22 %. Dazu kommt die Dividende. Inklusive dieser beträgt die Performance 66 %.
Die Aufwertungen macht übrigens nicht die Firmenleitung, sondern der unabhängige Bewerter.
Vor dem „In-die-Tasten-hauen“ wäre eine saubere Analyse sinnvoll.
-
Wir reden hier nicht von Obligationen sondern Aktien, da interessieren als Investor die Kursgewinne.. Die Aufwertungen finanzieren ja diese Dividenden direkt und indirekt.
-
Ich weise hier auf IP schon seit Jahren auf diese Beescheisserei durch die Immobranche hin. Die bilanzierten Werte auf der…
Das nennt sich auf "kreative Buchführung" :)
Weshalb gibt es bei uns in der Schweiz eigentlich immer wieder dieses selbe Thema, dass Firmen ihre assets viel zu…