Jetzt kommt Crash bei den Gewerbeflächen

Digital verdrängt Bricks & Stones – Massenhaft Inserate, riesige Leerbestände – Kantonal- und Regionalbanken mitten drin.

Die Zeitungen sind heute voll mit Hiobsbotschaften zu leeren Wohnungen. Vor allem im Mittelland gebe es Geistersiedlungen, schreibt der Blick.

Das ist nur die Spitze des Eisbergs. Darunter schlummert ein Riesenbrocken namens Gewerbeflächen.

Davon hat es immer mehr – und immer mehr davon ist leer. Ob Boutique, Metzgerei, Bäckerei, Werkstatt, Lebensmittel: Alles ist zu haben, nichts geht weg.

Ein Blick auf Homegate genügt. Allein in der Stadt Zürich erscheinen heute früh unter „Gewerberaum“ 350 Annoncen. Im ganzen Kanton sind es über 1’000.

Nicht besser sieht es in anderen Gegenden aus. Im Aargau weist Homegate unter freiem Gewerberaum 362 „Treffer“ aus, für Basel-Land 187.

Querbeet suchen Räume und Flächen neue Mieter. Im Kanton Solothurn warten gemäss Homegate 125 Angebote, Luzern 250, Thurgau 126, Appenzell 30.

Dann die Spitzenreiter: In Genf hat es 898 leere Flächen fürs Gewerbe – und das allein auf Homegate, einer auf die Deutschschweiz spezialisierten Online-Plattform. Das Waadtland folgt dicht dahinter mit 885 Treffer.

Alles ist zu haben. „Partyraum“, „Werkstatt“, „Bar“, „Restaurant“, „Atelier“, „Shoppigcenter“, „Praxis“, „Kiosk“, „Coiffeursalon“.

Und immer wieder einfach „Ladenfläche“.

Das Überangebot ist gigantisch. Die Banken sind mitten drin. Und in ihrem Fahrwasser die Pensionskassen, welche Bankenfonds mit solchen Gewerbe-Immobilien noch so gern übernahmen.

Banken und Pensionskassen, sie haben die vielen Flächen finanziert, die nun nutzlos verstreut übers ganze Land dastehen und vor sich hinrosten.

Das Problem hat sich durch die Technologie verschärft. Heute kaufen die Menschen bei Amazon und Zalando ein. Sie brauchen keinen Laden mehr.

Die Grossverteiler Migros und Coop wissen das schon lange. Deshalb die superteuren Käufe von Digitec-Galaxus sowie die Coop-Offensive mit Siroop.

Weil Coop und Migros gross sind, können sie einiges ertragen. Die mittleren und kleineren Gewerbetreibenden nicht. Sie machen dicht.

Für die Kreditgeber heisst das Grossabschreiber. Sobald die Flächen-Anbieter die Preise unter Druck massiv nach unten nehmen, müssen sie in ihrer Bilanz den Wert ihrer Gewerbeimmobilie reduzieren.

Dadurch verlieren die Banken, welche die Gebäude mit Krediten finanziert haben, an Sicherheit. Sie müssen nachziehen.

Das heisst: mehr Wertberichtigungen, mehr Reserven, mehr Liquidierungen.

Die Spirale nach unten beginnt zu drehen. Sie erfasst die Bankenbilanzen und trifft die Pensionskassen, die meinten, mit Immobilien nie Geld zu verlieren.

Am Ende der Kette steht der PK-Versicherte.

Der Gewerbecrash könnte in den nächsten Monaten Tatsache werden. Am meisten zu befürchten haben die Kantonal- und Regionalbanken.

Sie haben in den letzten Monaten und Jahren ungebremst weitergemacht mit Finanzierungen von Gewerbe- und Renditeliegenschaften.

Von Ende 2016 bis Mitte 2017 stieg das gesamte Volumen an Hypothekar-Krediten nochmals um 1,4 Prozent. Mit einem Plus um 1,8 Prozent legten die Unternehmens-Hypotheken überproportional zu.

Dahinter stehen Kredite an Unternehmer und Institutionelle wie Pensionskassen, die damit Häuser finanziert haben.

Den Boom befeuert haben aber diesmal nicht die beiden Grossbanken. Die UBS und die CS bauten im ersten Halbjahr bei den Unternehmens-Hypotheken ab: minus 1,6 Prozent.

Umgekehrt die Kantonalbanken. Dort zeigte der Pfeil steil nach oben. Die an Profis vergebenen Hypotheken legten nochmals kräftig zu, nämlich um 2,6 Prozent.

Somit ist klar, wer als Erstes unter den einbrechenden Zinsen auf dem Gewerbe- und Shopping-Markt leiden wird. Es sind die Staatsbanken und andere Regionalbanken.

Sie kannten kein Halten, sie glaubten an den ewigen Boom. Die Grossbanken, die sich zuletzt im US-Häusermarkt die Finger verbrannt hatten, standen früher auf die Bremse.

Aus Sicht des Steuerzahlers ist der Befund kritisch. Hinter den Kantonalbanken stehen die Bürger.

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36 Kommentare zu “Jetzt kommt Crash bei den Gewerbeflächen

  1. Es gibt nicht nur die neuen Technologien, die dazu führen, dass man vielleicht weniger Laden braucht.

    Es gibt auch die Alterung der Bevölkerung. Der Amerikaner Harry Dent Jr macht damit sehr gute Vorhersagen.
    Die Leute in den westlichen Länder geben typischerweise am Meisten Geld aus, wenn die Leute ca 47 Jahre alt sind. Danach verlassen die Kinder das Haus und es wird drastisch für die kommende Pension gespart. Man sieht das perfekt hier:
    https://www.populationpyramid.net/de/schweiz/2017/

    Die ganze Wirtschaft hat sich der Nachfrage der Baby-Boomers angepasst. Die nächste Generation is aber viel kleiner und die Wirtschaft wird entsprechend schrumpfen.

    Dadurch ist selbstverständlich eine riesige Immobilienkrise in der Schweiz vorprogrammiert !

    • Unter diesem Gesichtspunkt noch nie betrachtet. Erscheint mir aber durchaus plausibel…

      Allerdings vertraue ich eher dem Indikator „Finanzierbarkeit von Wohneigentum durch den Mittelstand“.

      Und hier liegt der Hund begraben: Es ist heute dem Mittelstand an vielen Lagen/Orten nicht mehr oder nur noch erschwert möglich (Schenkungen aus der Verwandtschaft) überhaupt noch Wohneigentum erwerben zu können.

      Diesen Umstand betrachte ich für eine Volkswirtschaft als extrem schädlich und nicht nachhaltig. Der Erwerb von Wohneigentum ist zwar kein Grundrecht, allerdings sollte dies doch einer breiten Masse finanziell möglich sein. Ist es das nicht, ist das System krank.

  2. Der Crash bei den Gewerbeflächen kommt erst, wenn die Banken darauf Abschreibungen vornehmen.
    Vorher nicht.
    Selbst in einer 1a-Lage (Hauptstrasse) in Kreuzlingen (Thurgau) besteht mittlerweile Leerstand.
    Die ehemalige Migros-Filiale (Riesenfläche) steht seit 5 Jahren leer.
    Der Gewerberaum um diesen Bau steht zu mehr als 50% leer.
    Kurzzeitmieter wie Künstler oder Teppichhändler, wahlweise Möbelverkäufer, erhalten 6-Monatsverträge mit symbolischem Mietzins von SFr. 15.-/qm.
    Was denselben Vermieter nicht daran hindert, das Objekt gleichzeitig für SFr. 65/qm zu bewerben.
    Natürlich erfolglos.
    Neubauten und umfangreiche Sanierungen in Millionenhöhe gleich nebenan, finanziert von der Kantonalbank zu 1%.
    Nach Fertigstellung 50% Leerstand, bereits im voraus programmiert ?
    Schöne, neue Welt.

  3. Das ist doch kein crash?! Ein vernünftig hoher Leerstand sorgt für Wettbewerb und der ist bitter notwendig.

  4. Der Trend für kleine Start-ups geht in Richtung Coworking Space. Ist ja auch verständlich, warum sollen Kleinunternehmen den Löwenanteil ihrer Einnahmen an Banken und Immobilienvermieter für teure Büros abgeben?

  5. Willkommen in der Digitalen Welt:

    – es braucht keine realen Läden mehr
    – es braucht bald keinen Tankstellenwärter mehr
    – auch keine Schalterbediensteten („verschwinden Sie, wir wollen, dass Sie alles via App machen“)
    – wir brauchen auch keine Frisöre bald mehr, da Roboter sie ersetzen,
    – bald keine Handyläden, da du alles virtuell auswählen kannst,
    – keine Rechtsanwälte, da der „Streit“ online ausgetragen werden kann
    – keine Verkäufer, da der Verkäufer dich online berät (welche Sparte auch immer)
    – keine Shop-Bediensteten, da Menschen online kaufen….

    ….und Schuld sind wir alle zusammen, da wir immer und überall unser Handy/Mobile zur Hand haben müssen und nicht ohne leben können!

    Wir wurden regelrecht verarscht…..von einer kleine Schicht da oben, die über uns dumme Trottel da unten lacht.

    Willkommen in der baldigen Realität…..ähhh sorry Virtualität!!

  6. Aufschlussreich, wenn die ZKB Bülach gelegentlich ihr Immobilienfinanzierungsportfolio auf Klumpenrisiken hin technisch und nicht nur politisch analysieren würde.

  7. HIIIIIIIIIIIIIIIIIIILFEEEEEEEEEE: Die Appenzeller Kantonalbank geht wahrscheinlich unter. Hoher Leerstand, den grössten Anteil an Finanzierungen!!! OMG
    Rette sich wer kann…

    • Die Appenzell Ausserrhodner Kantonalbank hat das schon lange geschafft. Alt-Bundesrat Merz weiss Bescheid!

  8. Der Immobiliencrash für Gewerberäume, Büroflächen und Mietwohnungen wird kommen. Wir wissen nur noch nicht wann genau es soweit sein wird. In der Stadt Zürich steht schon sehr viel Bürofläche leer (hat wohl insbesondere auch mit der Aufhebung des Bankgeheimnisses zu tun). Wer sagt, Immobilien seien immer sicher, kennt die Geschichte nicht. Siehe Immobiliencrash Anfang der 1990er Jahre. Die Politik erarbeitet gerade die Monsterregulierung FIDLEG und FINIG für den angeblichen Kleinanlegerschutz. Gleichzeitig sind die Pensionskassen mit rund 800 Milliarden seit längerem ein Schneeballsystem und die Immobilien viel zu teuer. Also wo lauern jetzt die wirklich grossen Risiken ? Ja, genau dort wo die Politiker mit FIDLEG und FINIG gerade gar NICHTS erreichen. Es fehlt in der Politik insbesondere auf der linken Seite gravierend an Sachverstand in diesen Anlagethemen. Das ist zu bedauern, aber wohl nicht zu ändern.

    • Ist leider so, sich Sachverstand anzueignen ist einerseits mit Mühsal und andererseits mit echtem Interesse verbunden. – Die meisten Politiker – insbesondere die Sozi- und Grünenfraktion – haben andere Prioritäten.

    • Gibt es weiter Gründe, warum es attraktiv ist, in die Schweiz zu ziehen und dort Immobilieneigentum zu erwerben?

      Diese Gründe gab es um das Jahr 2000. Z. B. für deutsche Akademiker.

      Seither sind die Einkommen wenig gestiegen, dafür die Lebenshaltungskosten, Mieten und Immobilienpreise enorm.

      Also gibt es heute eher Gründe, diese „windfall profits“ in Geld umzusetzen und dies dort auszugeben, wo es eine größere Kaufkraft hat bzw. dort anzulegen, wo noch großes Wachstum stattfindet und Chancen bestehen.

      Momentan ist die Schweiz nur noch durch ihr Sozialsystem attraktiv. Nur sind jene, die das für sich nutzen auch in ferner Zukunft kaum Erwerber von Immobilien bzw. eher Mieter von Staats wegen.

  9. Dont worry.
    Frau sommaruga wird dies alles mit fluchtlungen fuellen.
    Alle sind dann happy.
    Wird nochmals immo schub geben.
    Sehe das positiv.

  10. Die Story hat was, trotzdem wird vieles vermischt…

    1. Eine überwiegende Mehrheit der leerstehenden Gewerbeflächen, Partyräume, Coiffeursalons etc. befindet sich im Erdgeschoss von Wohnüberbauungen an durchschnittlich bis guten Lagen, oft an einer Strasse mit entsprechendem Verkehr. Teilweise sogar im Untergeschoss. Die Wohnungen ab dem 1. Obergeschoss sind meist komplett vermietet. Der Leerstand der gesamten Liegenschaft beträgt dadurch vielleicht 5%. Das ist keinesfalls dramatisch, weder für den Eigentümer noch die Banken, zumal die Wohnungsmieten in den letzten Jahren an solchen Lagen angestiegen sind.

    2. Zu unterscheiden davon sind reine Gewerbeliegenschaften. Dort sind im Erdgeschoss aber meist keine Ladenflächen oder Partyräume, weil sie sich eher an dezentralen Lagen befinden. Solche Liegenschaften werden von Banken auch viel restriktiver finanziert und erst gebaut, wenn für ca. 50% der Flächen Mietverträge bestehen.

    3. Der Hunger von PK’s nach Wohnimmobilien ist ungebrochen mit entsprechender Risikobereitschaft. Bei Gewerbeliegenschaften sind viele Investoren darunter insbesondere PK’s deutlich zurückhaltender und vorsichtiger, ebenso die Kreditgeber.

    Fazit: ich sehe die Blase nicht, zumal 362 leere Einheiten (Gewerberäume, Cafés, Läden, usw.) über den gesamten Kanton Aargau nicht unendlich viel sind, sondern Notwendigkeit für einen funktionierenden Markt, wenn Unternehmen passende Flächen suchen

    • Was sie sagen wollen: This time, it’s different.

      Der Hintergrundsong aller Blasen. Man kann alles rationalisieren, wenn man nur fest genug daran glaubt. Subprime, Tulpen, südamerikanische Staatsanleihen – immer gab es eine Story, weshalb es doch nicht wirklich eine Blase ist.

      Fakt ist, die Zinsen sind tief. Und normalerweise führen tiefe Zinsen irgendwo zu Blasen.

    • Vielen Dank für diesen fundierten und differenzierenden Beitrag. Wenigstens jemand hier, der das Hirn einschaltet und nicht nur möglichst negative Kommentare hinterlässt.

  11. In den Geschehnissen mittendrin sind die privaten Stockwerkeigentümer. Der Mietwohnungsbau hat die Preise für Eigentumswohnungen mit hoch gezogen. Bau von Renditeobjekten ist eine virtuelle Nachfrage und widerspiegelt nicht die reale Nachfrage. Was das heisst, ist klar: Die in den vergangenen zwei Jahren bezahlten Preise für STWEG werden zusammenfallen.

    Die Institutionellen nehmen infolge sinkenden Renditen eine Wertkorrektur vor auf ihr Immobilien-Portfolio.

    Eine weiteres Szenarium ist, die Institutionellen trennen sich von den Mietwohnung – Umwandlung in Stockwerkeigentum um fallende Renditen und Verluste abzufangen. Die Preise sind im freien Fall.

    Mittendrin die privaten Stockwerkeigentümer – eine von den Kantonalbanken und Raiffeisenbanken gepuschte Kundengruppe.

    Und nicht ausser Betracht zu lassen ist der oft zitierte Zinsanstieg.

    Gute Nacht: Wertkorrektur und Zinsanstieg. Da reichen den Banken ihre Absicherungen mit den Eigenkapitalanteil längst nicht mehr.

    Subrime-Krise Wohnungsbau Schweiz.

  12. Die Schönwetter – Propheten aus dem Immo-Sektor wollen es noch nicht glauben, bzw. tun nur so, welch hochexplosive Zustände sich im Markt anhäufen.

    Die Statistiken sprechen eine andere Sprache. Bereits gehen die ersten (jüngeren) Immo-Spekulanten in den Ruin und melden Konkurs an oder verschwinden von der “ Park-Fläche“.

    Wir haben heute eine typische Wiederholung der Lage in den 90er-Jahren im letzten Jahrhundert. Nur ist diese Implusion um den Faktor 40 und mehr grösser.

    Wer kann, trennt sich von Investitionen (falls noch möglich) in diesem Segment. Immo-Aktien bergen riesiges Verlust-Potential. Von den hypothezierenden Gross-Banken nicht zu reden.

  13. Mit unseren PK-Geldern wird viel zu viel spekulatives finanziert. Und dann kommt noch der Verwaltungsaufwand der Gelder dazu. Alles zu unserem Schaden am Ende (Teure Mieten als Rendite für unsere eigenen PK).
    Die PK auflösen und in die AHV integrieren. Viele Probleme lösen sich damit von selbst.

    • Und die AHV begeht womöglich dann dieselben Fehlinvestitionen? Dies bei Verwaltungskosten zwischen 14 – 18 0/0 p.a. Aus diesem Teufelskreis gibt es kaum ein Entrinnen. 📉📉📉

    • Aber die Generierung von Investitionskapital und deren lukrativen Verwaltung war doch der einzige Grund für die Einführung des BVG. Ach ja, dem Stimmvieh erzählte man natürlich irgendwas über den lieben Onkel, der sich um ihre Vorsorge kümmert…

    • Ruedi Hammer: damals (BVG) roch nur die PDA Genf „den Braten“, die Sozis gingen den Finanzdienstleistern auf den Leim.

  14. Die Frage ist doch, ob bei so viel leer stehenden Gewerbeflächen nicht die Mieten sinken müssten und wenn nicht, warum nicht. Mankönnte annehmen, es sei den Banken und Pensionskassen lieber, eine wertvolle Immobilie in den Büchern zu haben, die nicht vermietbar ist, als eine weniger wertvolle, die aber eine Wertberichtigung nach unten der Immobilie erfordert. So schlimm kann es ja auch nicht sein, weil es werden ja immer noch neue ‚Ladenmeilen‘ geplant, weil dazu Bedarf gebe, wie man kürzlich in Medien lesen konnte.

    • Die PK’s hatten bis anhin zu viel Liquidität und haben überall Grossbauprojekte leergekauft. Das Problem, Grossbauprojekte beinhalten oft einen Gewerbeanteil! Solange die Kosten für das Gewerbe aus dem Wohnanteil querfinanziert werden können ist das alles kein Problem…, allerdings steigen nun die Leerstände auch im Wohnbereich! Es wird mit allen Mitteln weiterhin versucht die Mietpreise hoch zu halten, viele Immobilienfirmen sind sogar bereit dem neuen Mieter bei längerer Mietdauer „Geschenke“ zu machen (Möelgutscheine, Ferien, IT oder Hifi, 3 Monate Gratismiete, etc…). Ihnen ist bewusst dass sich anders die Mieten kaum auf dem jetzigen Preisniveau halten lassen – und was danach passiert! Es sind massive Wertberichtigungen weil die kalkulierten Ertragswerte nicht mehr realistisch sind. Bei einer einzelnen Liegenschaft mag das gut verkraftbar sein, auf die gesamte Schweiz reden wir hier allerdings von mehreren Milliarden! Tieferer Ertragswert bedeutet auch weniger Geld von den Banken, bzw. Geld nachschiessen und somit entsteht ein Rattenschwanz. Den Wertverlust der Immobilie tragen die PK-Versicherten, die Zusätzlichen Eigenmittel damit die Belehnungsrichtwerte eingehalten sind müssen auch irgendwoher kommen…, und was passiert mit der Rendite? Richtig, die wird vermutlich ins Minus drehen!
      Glücklicherweise gibt es auch PK die da nicht mitgemacht haben, und solche mit ganz alten Objekten und sensationellen Renditen in den Portefeuills.

    • Wie beim Gebrauchtwagen: bringt er nicht genug, läßt ihn der Händler lieber auf dem Hof verrosten und als Abschreibung vom Finanzamt querfinanzieren, bevor er ihn einem Kunden unter Einstand verkauft.

    • Ja das ist so bei institutionellen Investoren: Lieber einen Leerstand bewirtschaften und auf den Lucky Punch hoffen als eine Reduktion der SOLL-Miete vornehmen die eine schmerzhafte Wertberichtigung zur Folge hat.

  15. Raiffeisen ist das Paradebeispiel für diese Zustände.
    Man vergleiche mal den finanzierten Hypothekarwert mit dem Eigenkapital der Bank.
    Eine Wahnsinnsblase, die uns die negative Zinspolitik eingebrockt hat.
    Und kaum ein Bankmensch, der das Wort „jahrelanger Leerstand“ in den Mund nimmt.
    Zuweilen ergibt sich der Eindruck, man baut neben dem leerstehenden Gewerberaum einfach zum Trotz noch großzügige Neubauten dazu.
    Die Lage im Einzelhandel wird bei den Banken als „noch zufriedenstellend“ beurteilt, bei den Gewerbetreibenden selbst wird diese Lageeinschätzung schon lang nicht mehr geteilt.
    Und die Kunden von St. Gallen bis Zuerich fahren vermehrt lieber nach Konstanz, um sich mit Lebensmitteln einzudecken.
    Erst EUR/CHF 1.25 wird hier weiterhelfen.
    Wenn es nicht schon zu spät ist.

    • Tipp: Raiffeisen finanziert zu über 85% selbstbewohntes Wohneigentum. Da bei Gewerbeimmobilien sind Kantonal- und Grossbanken führend.

    • @Zampano

      Der höhere Privatanteil ist kein Freifahrtschein, da Raiffeisen jahrelang alles finanziert hat, was Ihnen vor die Flinte gekommen ist, und damit selbst Müllmänner eine 5,5-Zimmer-Attika-Wohnung „erwarben“.
      Im siebenstelligen Bereich, wohlgemerkt.
      Sollten die Immobilienwerte wie 1990 um 40% fallen, haben diese Raiffeisenkunden 850.000 Franken Schulden bei einem Restwert von 600.000.-, und haben 150.000 Eigenkapital reingesteckt.
      Die Raiffeisen wird die erste sein, die dann den laufenden Zins, insbesondere im Dreimonatsbereich, aus Risikogründen „anpasst“ und die Amortisationszahlungen raufsetzt.
      Damit wird die Wohnung für unseren wackeren Müllmann eigentlich unbezahlbar.
      Und die Negativzinspolitik der Zentralbank entpuppt sich als Mogelpackung mit gravierenden Spätfolgen.

  16. Investoren ohne internationalen Überblick, die früher ihr Geld verzinslich anlegten und es nun zinslos nicht mehr ertrugen, steckten es in Steine und Beton.

    Der Leerstand ist der Negativzins des Immobilienbesitzers.

    Die aktuellen Null- und Niedrigzinsen reihen sich nahtlos in die Reihe der institutionellen Markt- und Preisverzerrungen, auf die nach einem kurzen Strohfeuer ein großer wirtschaftlicher Absturz folgt:

    1985 – Plaza – Abkommen
    1995 – Euro – Konverzgenzphantasie
    2000 – American Homeownership and Economic Opportunity Act
    2009 – ZIRP