Die Besteuerung des Eigenmietwerts ist in der Schweiz seit Jahrzehnten umstritten. Während sich gewöhnliche Bürger mit Haus- oder Wohnungseigentum regelmässig über dieses Naturaleinkommen echauffieren, wissen es die bundesgerichtliche Rechtsprechung und die Lehre regelmässig besser.
Der Eigenmietwert sei ein Naturaleinkommen und bilde deshalb steuerliches Einkommen. Unser höchstes Gericht geht noch weiter und verlangt gar zwingend die Eigenmietwertbesteuerung, um eine steuerliche Gleichstellung von Mietern und Wohneigentümern sicherzustellen.
Seit August 2018 hat das Parlament einen neuen Anlauf genommen, um den Eigenmietwert abzuschaffen. Wesentlich geholfen haben dabei die seit Jahren historisch tiefen Hypothekarzinsen, welche auch die heimfinanzierenden Banken und Versicherungen bis auf weiteres nicht höher reden können.
Über die nächsten Monate dürfte in der Debatte nur noch der Umfang der Abzüge das Thema sein. Während die Unterhaltskosten gänzlich wegfallen sollen, könnten Ersterwerber von Wohneigentum weiterhin zwischen 5’000 und 10’000 Franken zum Abzug bringen.
Der bürgerlich denkenden Gesellschaft und Politik wären bei den politischen Auseinandersetzungen mehr Mut zu wünschen – besonders auch eine Rückbesinnung darauf, ob dieser Eigenmietwert überhaupt rechtens ist.
Die Diskussion darüber findet seit langer Zeit nicht mehr statt. Die zugunsten des Eigenmietwerts vorgebrachten Argumente scheinen wie in Stein gemeisselt.
Das Bundesgericht proklamiert die steuerliche Gleichbehandlung von Mietern und Wohneigentümern wie gesagt als verfassungsrechtliches Gebot. Dabei wird ausgeblendet, dass die Bundesverfassung seit 1945 die Wohnbauförderung als verfassungsmässiges Handlungsgebot zuhanden aller staatlichen Behörden kennt.
Auch das Parlament ist hier ausdrücklich angesprochen. Die Verfassung verlangt also, dass Erwerb von Wohnungs- und Hauseigentum gefördert wird, welches dem privaten Gebrauch dient.
Von Mieterförderung ist dort nicht die Rede. Sie würde auch keinen Sinn machen, denn man kann Eigentümer und Mieter nicht gleichzeitig fördern.
Mit anderen Worten: Wer Eigentümer fördern will, benachteiligt die Mieter. Gleich geht es auch an allen anderen Fronten des staatlichen Kampfs gegen die Diskriminierung.
Wer Frauen fördert, diskriminiert die Männer, auch wenn nach heute gängiger Auffassung die während Jahrhunderten schlechte Behandlung von Frauen nach Kompensation rufen.
So wie das Bundesgericht die Wohnbauförderungspflicht bei seiner Eigenmietwertbeurteilung ausser acht lässt, so blenden die heutigen Rechtskommentare die Wohnbaudiskriminierung dank Eigenmietwertbesteuerung aus.
Die Streichung des Eigenmietwerts unter Beibehalt von Zins- und Unterhaltskostenabzug zwecks Wohnbauförderung scheint niemanden zu interessieren.
Dabei ist gerade der steuerliche Abzug ein kosteneffizientes Instrument, welches durch bereits bestehende Steuerkommissäre beurteilt werden kann. Es sind keine Staatsdiener von Nöten, die sich über eine umfangreiche Applikation beugen, um nach Tagen reiflicher Prüfung einen kleinen oder grösseren Wohnförderungsbeitrag zu sprechen.
Zugunsten der Eigenmietwertbesteuerung wird auch immer wieder vorgetragen, dass Hausmieter und Wohneigentümer das Gleiche tun, nämlich Wohnen, deshalb die gebotene verfassungsrechtliche Gleichbehandlung.
Zudem werden die Wohneigentümer vom politischen „Juste Milieu“ zur Zufriedenheit mit dem Status Quo angemahnt, ansonsten man bei konsequenter Besteuerung von Naturaleinkommen auch über die Selbstnutzung von Luxusfahrzeugen, Jachten und Privatjets nachdenken müsse.
Ob mit dieser Drohung auch Probleme der mietenden Bevölkerung reflektiert werden, entzieht sich der Kenntnis des kritischen Beobachters.
Auf jeden Fall wird dem steuerlichen Begriff des Naturaleinkommens Gewalt angetan. Wer als Lohn für seine Arbeit teilweise mit Kost und Logis abgefunden wird, erhält steuerlich gesehen einen Naturallohn. Wer als Eigentümer selbst bewohnt, schafft keinen Mehrwert bei einem Dritten und kann deshalb begriffslogisch kein Naturaleinkommen realisieren.
Es erstaunt, dass sich all diese Denkfehler über die Jahrzehnte so hartnäckig halten, denn Eigentümer und Mieter bewohnen unter denkbar unterschiedlichen wirtschaftlich-rechtlichen Voraussetzungen.
Trotzdem wollen Bundesgericht und Rechtslehre daran festhalten, dass auch Ungleiches gleich behandelt wird.
Die Eigentümer gehen bei ihrem Immobilienkauf wesentliche wirtschaftliche Risiken ein. Wenn die Hypozinsen wieder steigen sollten, sind die Mieter von Wohnraum dank den gesetzlich verankerten Mietzinsbremsen wesentlich besser dran.Fallende Häuser- und Wohnungspreise wie letztmals in der Schweiz in den 1990-er Jahren treffen die Mieter gar nicht. Die Unterhaltskosten für Wohneigentum hat ein Eigentümer ganz zu tragen, während der Mieter nur kleine Mängel beheben muss.
Und letztlich ist wieder einmal in Erinnerung zu rufen, dass die Hälfte der schweizerischen Haushalte heute keine Bundeseinkommensteuer mehr zahlt, wie die frühere Finanzministerin Eveline Widmer-Schlumpf in einem „obiter dictum“ bestätigte.
Tendenziell dürften die Mieter zur dieser steuerbefreiten Hälfte der schweizerischen Bevölkerung gehören. Die Apologeten einer steuerlichen Gleichbehandlung von Mietern und Eigentümern von Wohnraum sollten hier für mehr Steuergerechtigkeit eintreten.
Es wäre ein Schelm, wer bei all diesen mit Händen greifbaren Denk- und Handlungsblockaden nach politischen Erklärungen suchte. Die konservativen Think-Tanks in angelsächsischen Ländern liefern immer wieder wissenschaftlich starke Studien, wonach Wohneigentümer tendenziell konservativer wählen als Mieter.
Entsprechend hatten die Regierungen Thatcher und Bush Junior bei ihrem jeweiligen Amtsantritt Förderungsprogramme für Wohneigentum verabschieden lassen, welche sich über die Jahre als politisch sehr wirksam erwiesen.
Als Wirtschaftsanwalt dient man immer auch der Rechtspflege, weshalb man dem Bundesgericht bei seinen Einschätzungen zur Eigenmietwertbesteuerung keinen politischen Gestaltungswillen unterstellen darf.
Bei den sozialdemokratisch orientierten und handelnden Parlamentariern und den hiesigen Mieterverbänden ist weniger Zurückhaltung angebracht. Dieselben sind gute Interessenvertreter, studieren die Berichte eines Cato Instituts oder einer Heritage Foundation und setzen mit guten Gründen alles daran, dass die Wohneigentümerquote in der Schweiz im internationalen Vergleich tief bleibt.
Und ganz am Schluss dieses Essays sei noch vermerkt: Die vom Bundesgericht postulierte Gleichbehandlung von Mietern und Eigentümern können auch bürgerliche Parlamentarier in den nächsten Wochen und Monaten vorantreiben.
Sie sollen konsequent und mutig für eine Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung unter Beibehalt der bisherigen Abzüge für Hypozinsen und Unterhalt eintreten.
Damit wird Wohneigentumsförderung betrieben, welche auch dank weiterhin niedrigem Hypothekarzinsniveau mehr Mieter zu Eigentümern von Wohnungen und Häusern macht. Damit wird dann, so ein bundesgerichtliches Mantra, Gleiches auch wirklich gleich behandelt.
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Die beliebtesten Kommentare
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Nach der letzten Schätzung bezahl ich für mein selbstgenutztes Eigenheim 60% mehr Steuern als wenn ich zur Miete wohnen würde.
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Kaum stehen enorme Kosten für die Energiesparmassnahmen an, wird der Eigenmietwert aufgehoben und damit auch der Steuerabzug für die CO2-Reduktion. Die Aufhebung könnte im Januar 2021 erfolgen.
Im Kanton Bern ist ab Januar 2019 der Eigenmietwert erhöht worden. Der neue Eigenmietwert galt bereits in der Steuerdeklaration vom März 2019, also für die Einkommen und Ausgaben im Jahr 2018.
Bedeutet nun die Aufhebung des Eigenmietwertes im Januar 2021, dass bereits die Energiesparmassnahmen von 2020 nicht mehr steuermildernd wirken?
„Steuerabzüge können im Jahr der Sanierung und neu auch in den zwei folgenden Steuerperioden geltend gemacht werden“, siehe Seite 11 in den „Erläuterungen des Bundesrates“ zum „Energiegesetz (EnG)“, „Volksabstimmung vom 21. Mai 2017“.
Wird das ganze Energiegesetz (EnG) aufgehoben? -
Ich hoffe, unser Parlament zeigt sich für einmal weise und übelädt das Fuder nicht. Ohne Kompensation durch Wegfall des Schuldzinsabzugs und der Unterhaltskosten droht einmal mehr ein Absturz an der Urne, leider!
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Sehr geehrter Herr Rihm
ich widerspreche diesem Satz von Ihnen vehement:
‘Als Wirtschaftsanwalt dient man immer auch der Rechtspflege, weshalb man dem Bundesgericht bei seinen Einschätzungen zur Eigenmietwertbesteuerung keinen politischen Gestaltungswillen unterstellen darf.’
Es ist Ihnen aber schon bewusst, dass unser Bundesgericht schon mehrmals politische Urteile gefällt? -
der eigenmietwert hat nur eine riesige bilanzblase verursacht:
damit man mindestens soviel an schuldzinsen abziehen konnte
oder sogar mehr, als die pseudo-einkunftssteuer eigenmietwert,
haben sich viele hausbesitzer bei der bank künstlich verschuldet
und mit dem geld auf einer anderen bank ein wertschriftendepot
angelegt. das wird mit dem automatischen datenaustausch,
bald sicherliche auch mit liechtenstein noch lustig. steuertechnisch.
der bund will diese künstliche blase bei zeit reduzieren in den
bilanzen der banken und das ist sehr sinnvoll.
bei den handwerker rechnungen ist es schon lange so, dass das
steueramt diese genau überprüft und meistens auch ganz schön
zusammenstreicht. auch die werterhaltende ausgaben.
und das ist richtig so. -
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Es ist m.E. kein abwegiger Gedanke anzunehmen, dass die Situation viel ernster ist, als es jetzt den Anschein hat, denn das, was nicht getan wird, ist jetzt noch nicht sichtbar. Die Fusion DB+Commerzbank ist ein Indiz dafür das die nächste Bankenkrise vor der Tür steht. Die UBS und CS haben ein kumuliertes Schuldepotenzial der über die volkswirtschaftliche Leistung der Schweiz liegt.
ZITAT ANFANG VON HEUTE:
Zürich (awp) – Am Markt für Wohnrenditeliegenschaften nehmen die Risiken zu. Darauf hat in jüngster Vergangenheit unter anderem auch die Schweizerische Nationalbank (SNB) mehrfach hingewiesen. Nun beauftragt die Schweizerische Bankiervereinigung (SBVg) die dafür zuständige Arbeitsgruppe damit, die Lage zu analysieren und gegebenenfalls Massnahmen zu einer noch restriktiveren Hypothekenvergabe zu erarbeiten. Am Markt für Wohnrenditeliegenschaften, etwa bei Mehrfamilienhäusern, zeigen sich deutliche Überhitzungserscheinungen. Die SBVg nehme die Warnungen der SNB sowie von Behörden wie dem Staatssekretariat für Internationale Finanzfragen (SIF) oder der Finanzmarktaufsicht (Finma) dazu ernst, hält der Verband in der Mitteilung vom Mittwoch fest. In einem ersten Schritt gelte es nun zu verstehen, welche Einschätzung die Behörden im Detail zur Marktsituation für Wohnrenditeliegenschaften hätten. “Sofern sich der Handlungsbedarf erhärtet, werden wir als Vorsichtsmassnahme unsere Selbstregulierung anpassen”, verspricht Philipp Halbherr, Mitglied der Geschäftsleitung der SBVg. Die Ergebnisse aus der Analyse sowie Vorschläge für allfällige Massnahmen sollen dem Verwaltungsrat im zweiten Quartal 2019 vorgelegt werden. “Im Gegensatz zu einer staatlichen Regulierung können die Anpassungen der Selbstregulierung gezielt eingesetzt werden, solange es die Lage erfordert”, glaubt Halbherr. Dabei handelt es sich um Richtlinien für Banken beim Gewähren von Hypotheken. Als mögliche Instrumente sieht Halbherr etwa eine Verkürzung der Amortisationsdauer und eine Senkung der Belehnungsquote.
ENDE ZITAT.
Quelle:awp -
Die volle Ironie der EMW-Abschaffung ist, dass sie nicht für Zweitwohnungen gelten soll. Willkürlicher geht‘s nicht mehr. Kommt es dann wieder darauf an, welche Immobilie ich mit Hypotheken belaste? Ein Witz!
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@strub, kein witz, sie bekommen die zweit-dritt-viert-wohnung quasi geschenkt…. merken sie etwas, das ist so beabsichtigt
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@david m
Das müssen Sie mir erklären, bin nicht sicher, ob Sie es verstanden haben…Meines Wissens bleibt bei den Zweitwohnungen die Eigenmietwertversteuerung erhalten. Somit auch der Zinsabzug und Renovationskosten. Diese Inkonsistenz bringt wieder Optimierungsmöglichkeiten mit sich, die das System verkomplizieren. Nur damit die Bergkantone (wo sich die Zweitwohnungen mehrheitlich befinden) weiterhin ihre Einkommenssteuererträge haben (geht zulasten der Hauptwohnsitzkantone). Dabei wäre fairerweise die Steuerausscheidung halt einfach auf dem Vermögen zu machen.
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Fördern tut man mit direkten Subventionen. Steuerabzüge bringen jenen am meisten, welche sich bereits auch ohne Abzug Eigentum leisten können. Da brauchts keine Förderung.
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@Berner S. Anders:
Subventionen sind immer ein Zeichen für Marktverwerfungen und -Verzerrungen! Überall wo man auf Subventionen stösst, hat man Gewähr, dass der Markt eben nicht spielt, so wie es von vielen Ökonomen immer wieder behauptet wird.Subventionen sind immer eine Umverteilung, also eigentlich ein künstlicher Eingriff zum Schutz eines Teilmarktes zu Lasten der Allgemeinheit! Sie wollen also erst den Häusle-Eigentümer mit einer fiktiven, ungerechtfertigten, alten (Kriegs-)Steuer schröpfen, um dann, damit er nicht unter seiner finanziellen Last zusammenbricht, mit Subventionen Tragbarkeitshilfe verordnen. Das schafft viel Bürokratie und Jobs in der geschützten Werkstatt, bravo! Wieso nicht einfach den Eigenmietwert abschaffen? Einfacher geht’s wohl nicht…
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@Visionär:
Subventionen sind immer ein Zeichen für(…)Nennen Sie das Kind doch beim Namen. Es hört auf den Namen “Planwirtschaft”
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Solange rund 50% der Eigentümer von den Abzügen mehr profitieren als vom Eigenmietwert (höhere Abzüge als Eigenmietwert) und gleichzeitig mehr als 50% der Mieter glauben, die ach so reichen Eigentümer müssten deswegen höhere Steuern entrichten, wird das wohl nicht geändert. Kommt noch dazu, dass dies eine indirekte Subvention für die Banken ist, da hohe Schulden besser sind und das Geld dann auch noch bei der Bank angelegt/verwaltet wird.
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Sehr geehrter Herr Thomas Rihm,
Besten Dank für Ihren Beitrag. Endlich kommt eine Diskussion ins Rollen die längst überfällig ist.
In der Schweiz sind Immobilien überwiegend keine Investition, sondern Verbindlichkeiten! Weil sie sich abnutzen und Kosten verursachen werden sie immer wertloser, wenn man sie nicht ständig instand setzt und investiert. Insofern verbrennen selbst bewohnte Immobilien Vermögen. Der Staat “verführt” seine Bürger regelrecht dazu, ihre Immobilien nicht vollständig abzuzahlen, somit treibt er seine Bürger den Banken als Kunden scharenweise zu. Alle nicht abbezahlten Immobilien bleiben den Banken als Pfand. Der Staat bleibt somit mithilfe seiner Systemrelevanten Banken in Position, seine noch auf dem Papier wohlhabenden Bevölkerung viel rigider unter Kontrolle zu halten. Die Menschen beginnen langsam zu begreifen. Die Kürzungen in der 2. Säule und die “negativ” Zinsen führen dazu, dass die Menschen dieses System zu hinterfragen. Die Verantwortlichen (Banken, Versicherungen, Politik) sehen den Zusammenbruch des „Modell Schweiz“ schon kommen. So ist es keine Überraschung das die AXA, aus dem Geschäft mit Vollversicherungen aussteigen wird und die vorgeschlagene Teil-Revision der EL massive Verschlechterungen für die Bürger/innen vorsieht.
P.S. Der reale Leerstand geht Richtung REKORD.
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Grüezi Herr Platon. Wie meinen Sie “Immobilien sind Verbindlichkeiten” ? Stehen Immobilien in Ihrer Bilanz auf der rechten Seite ? Jääh, Sie wollen uns aber nicht weismachen, dass das Steueramt Ihres Wohnortes das auch so sieht, oder ?
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Guten Tag Herr Thomas Burckhardt,
Immobilie auf Pump kaufen = Hohe Verbindlichkeiten sind existenzbedrohend. Die Kreditverpflichtungen sind an einen realen Wert gekoppelt und somit auch beim Kollaps der Papierwährung nicht verschwinden. Das platzen der Immo-Blase liegt 30 Jahre zurück und wenige erinnern sich…
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@platon.. AMEN
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(…)Die Verantwortlichen (Banken, Versicherungen, Politik) sehen den Zusammenbruch des „Modell Schweiz“ schon kommen.(…)
(…)Die Menschen beginnen langsam zu begreifen.(…)
Die bringen sich ja auch schon in Stellung. Wenn Sie mich fragen: Alle diese komischen Terrorgesetze haben diesen Hintergrund. Terroristen sind dann halt urplötzlich der Grossteil der enttäuschten Bevölkerung. Siehe Gelbwesten.
Das Internet und auch deren Nutzer werden genau beobachtet. Die Stimmungslage wird in Echtzeit überwacht. Denken Sie wirklich die Verschlüsselung im Internet exisitiert zu Ihrem Wohl?
Ich stelle mir bloss die Frage, ob das Miliär auf die eigenen Leute schiessen wird.
Dann wird sich eben zeigen ob das Modell Schweiz erfolgreich war.
Aber so wie ich vermute werden hier alle ihre gelben Schuhe anziehen.
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Wer von der Bausucht befallen wurde,
braucht keinen anderen Gegner,
um sich zugrunde zu richten:-
Ärzte können ihre Fehler begraben,
aber ein Architekt kann seinen Kunden nur raten,
Efeu zu pflanzen.George Sand
* 1. Juli 1804 † 8. Juni 1876
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Die ganze Idee einer Eigenmietsteuer ist komplett absurd und, wenn konsequent fertiggedacht, nichts als eine versteckte Luxussteuer! Wo soll hier eine Grundlage dafür bestehen, bereits verdientes und versteuertes Geld nochmals separat zu besteuern? Jemand, der gespart hat und kein Wohneigentum kauft, zahlt schliesslich auch keine separate Steuer für das Geld. Wenn man dieses irrwitzige Prinzip weiterdenkt, müsste man ja eigentlich für sämtliches Eigentum Steuern zahlen, also auch sein Auto, seinen Tisch, sein Bett usw.
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ist es aber nicht seltsam dass gerade Neu-immobilienbesitzer von der “Abschaffung des Eigenmietwert” ausgeklammert werden?
Und natürlich bezahlen Sie Steuern wenn Sie Ihr Auto vermieten! -
@agent orange:
Klassisches Eigentor: Natürlich wird jede MIETE als Einkommen versteuert, ob beim Auto oder bei der Wohnung, das war schon immer so und wird wohl auch so bleiben.
Aber wenn Sie Einkommen auf Ihrem Auto versteuern, weil Sie es vermieten KÖNNTEN, es aber gar nicht tun, dann hat Ihr Steuerbeamter Sie sicherlich ganz fest lieb!
Got it? 😉
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Die Schweiz ist nun wirklich nicht das Land mit der höchsten
Eigentümerquote aber wir sind das einzige Land, das einen Eigenmietwert kennt. Wenn die Auslegung des Bundesgerichtes der Logik entsprechen würde, hätten da viele Länder um uns dieser Logik folgend noch Nachholbedarf in der Besteuerung von Wohneigentum.Der Eigenmietwert ist ein Relikt aus den Kriegsjahren dem
jahrelang eine rechtliche Grundlage fehlte und den Bestand
nur über Notrecht rechtfertigte. Unser Volk wird nur ausgenommen und von Politik und auch aus Lausanne schamlos
angelogen und für dumm verkauft.-
@gonzo, wir sind nicht das einzige land mit einer eigenmietwertbesteuerung, dieses system gibt es TEILWEISE auch in den skandinavischen staaten, bitte erkundigen vor dem schreiben, aber ist vielleicht ein problem der grossen so nennen sie sich ja 🙂 schönen tag ihnen
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@stützlimaker
Hier geht es darum wieder mal vor Augen zu führen wie dieser Eigenmietwert überhaupt entstanden ist und nicht darum wie wenig oder tief die Recherche ist. Ob gross oder klein spielt ebenso keine Rolle
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Naja wenigsten zahlt jeder Mieter auch mit seiner Miete diese Steuer namens Eigenmietwert! Ein kleiner Trost für den Bürger, der nur noch veräppelt wird. Die Ehestrafe ist ja auch illegal, hat das Bundesgericht schon vor Jahrzehnten festgestellt, und? Es hat sich noch nicht viel bewegt. Politik und Gerichte müssen sich nicht wundern, wenn Bürger immer radikaler werden.
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@Glatzer:
Falsch! Ein Mieter zahlt definitiv keinen im Mietpreis versteckten Eigenmietwert, da der Eigentümer das betreffende Objekt ja nicht selbst bewohnt, und daher ein Eigenmietwert nicht erhoben wird. Wenn ein Mieter also einen hohen Mietzins entrichtet, setzt sich dieser aus Kosten für die Wohnsituation plus zusätzliche Rendite für den Eigentümer zusammen… -
Die Mieteinnahmen heissen in der Steuererklärung nicht Eigenmietwert sondern “Ertragswert”. Dieser bildet dann die Basis für den Steuerwert der Immobillie!
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halbwissen, halbwissen.. sorry.. sie wissen schon was, wie, woher, für wenn der eigenmietwert besteht. bitte liebe redaktion, sie sollten die kommentare nur ein bisschen auf den wahrheitsgehalt und den inhalt prüfen. wird ja immer schlimmer hier.
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Sowohl der Eigenmietwert mit Ursprungsjahr 1915 als auch die heutige direkte Bundessteuer (Wehrsteuer) waren beides eigentliche Kriegssteuern aus dem ersten und zweiten Weltkrieg und hatten den Aufgabe als eine Art Notrecht die Ausgaben in den Kriegsjahren zu finanzieren, da andere Einnahmen wie Zölle usw. in diesen Jahren wegbrachen.
Jahrelang fehlte dazu die verfassungsrechtliche Grundlage
bis 1958 das Volk und Stände dafür stimmten und es als Recht verankert wurde. Der Bundessteuer, die eigentlich bis 2020 zeitlich beschränkt war, wurde erst kürzlich einer weiteren Verlängerung zugestimmt. Klar logisch, das Volk weiss es nicht mehr und die Politik lügt einem an, auch logisch, da es Einnahmen einmal eingeführt nicht mehr hergeben will.
Wie wollen wir denn ohne Bundessteuer den aufgeblasenen
Bundesapparat in Bern wohl finanzieren?Der Eigenmietwert gehört sofort abgeschafft und entbehrt
jeglicher Grundlage. Der Eigenheimbesitzer hat nicht nur Privilegien sondern geht auch Risiken ein. Immobilität,
Aufnahme von Schulden, Risiken bei Wertverlust der Liegenschaft bei einem Crash, Aufbau von Erspartem für Sanierungen usw. Der Mieter kann sich alldem durch Kündigung entziehen. Die Aussage des Bundesgerichtes ist eigentlich eine bodenlose Frechheit. -
Welcher Verband bezahlt den Herrn Wirtschaftsanwalt?
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Was eigenartigerweise in der Diskussion nie in Betracht gezogen wird, ist die folgende Lösung: Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung (ist ein fiktives Einkommen) bei gleichzeitiger Möglichkeit real anfallende Kosten, Unterhalt, Hypothek, von den Steuern abzuziehen.
Als Ausgleich mit den Mietern sollte diesen das Recht zugestanden werden, ihre Mietkosten (= real anfallende Kosten) von den Steuern abzuziehen.
Wahrscheinlich kommen solche Überlegungen nicht in Betracht, da sie das Steuervolumen merklich reduzieren würde. Es geht dem Staat halt letztlich nur ums Abzocken der Bürger. Da kommt die absurde Masche mit der Besteuerung eines fiktiven Einkommens eben grad recht, zumal die Politik sich damit noch als Kämpfer für Gerechtigkeit profilieren kann. -
Jetzt wird so lange diskutiert (das kann Jahre oder Jahrzehnte sein), bis die Hypothekarzinsen mal doch dann halt wieder steigen. Was dazu führen wird, dass die Eigentümer an der Urne nein zur Abschaffung stimmen werden – heute würde sie wohl grossmehrheitlich ja stimmen, weil Viele wenn nicht die Meisten mehr Eigenmietwert als Hypozinsen haben. In Zeiten hoher Hypozinsen wie z.b. 1992 mit 7.5% kommt die Vorlage an der Urne nie durch.
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Was hat der Eigenmietwert mit Themen wie Religion, Fussball, Abtreibung(sverbot) etc. gemeinsam? Die Leute sind den Argumenten des Kontrahenten (die manchmal eben auch zutreffen) partout nicht zugänglich und diskutieren bald mit Schaum vor dem Mund. Was zudem in der ganzen Diskussion untergeht, ist die Praktikabilität des Veranlagungsverfahrens und Verständlichkeit für den Bürger einer wie auch immer ausgestalteten Lösung. Da lassen die in der “Lümmelschüür” in Bern nun diskutierten Varianten einiges zu wünschen übrig.
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…..und dann werden die notwendigen bis anhin steuerlich absetzbaren Unterhaltsarbeiten vernachlässigt und die Bausubstanz leidet.
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Das entscheiden letztendlich Sie als Liegenschaftsbesitzer und last but not least ihr Cash, ob der es zulässt oder nicht, die Liegenschaft in Schuss zu halten. Ach ja etwas vergass ich noch, der Staat schreibt Ihnen dann ja auch noch vor, dass Sie Ihre Heizung mal wieder ersetzen sollten, neue Fenster teuer sein müssen (Isolationswerte..) usw.
Letztendlich ist der Eigenmietwert eine unsachliche unrechtmässige Steuer auf ein fiktives Einkommen.
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Im Grunde ist es fahrlässig und unentschuldbar, heute zu Zeiten geringer Reallohnzuwächse und Inflationierung an einem steuerlichen Anreizsystem festzuhalten, im Rahmen dessen ein Immobilien – Blasenwert am günstigsten vollständig fremdfinanziert wird.
Dies auch vor dem Hintergrund, daß ein vorläufig überhöhter Immobilienwert nicht wie früher durch laufend deutlich ansteigende Löhne und Gehälter in einem überschaubarem Zeitraum quasi egalisiert werden kann.
Die Immobilienblasenpreise bis 1989 in Japan als mahnendes Beispiel:
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@betongold,
Genau diese Entwicklung steht uns vermutlich jetzt bevor. In Japan sind seit 1990 die Immobilienpreise und die Börsenkurse real um etwa 75% gesunken. Beispiel: das Haus, heute für 1 Mio Franken gekauft, ist nach zwei Jahrzehnten nur noch 250.000 Franken wert, mit allen Hypotheken tief im roten Bereich. Der Leerstand und die Stagnation der Reallöhne zeigen uns sehr schön wohin die Reise geht….
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@ Platon:
In Japan sind nur die Werte von Büroimmobilien in extremer Weise über fast drei Dekaden gesunken (nach überdurchschnittlichen Wertzuwächsen zuvor von 1980 bis 1989).
Innerstädtische Wohnimmobilien verloren auch an Wert, aber nicht in vergleichbar viel.
In Anfängen sieht man diese Entwicklung in der westlichen Welt bereits an Immobilien und börsennotierten Immobiliengesellschaften, deren Immobilien vom Strukturwandel entwertet werden wie Büros oder Einkaufszentren.
Aktuelle Beispiel dazu das Chrysler Building in New York:
“Sie verkaufte das Gebäude zu einem Anteil von 90 Prozent am 9. Juli 2008 an den Staatsfonds Abu Dhabi Investment Council (Mubadala) für 800 Millionen US-Dollar (713 Millionen Euro).
Reuters-Informationen zufolge wurde das sanierungsbedürftige Chrysler Building im März 2019 für nur noch 150 Millionen US-Dollar an ein Unternehmen verkauft, das je zur Hälfte der österreichischen Signa Holding und dem amerikanisch-deutschen Unternehmen RFR Group der deutschstämmigen Immobilieninvestoren Aby Rosen und Michael Fuchs gehört.”
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@betongold,
Besten dank für die Ergänzung. Hinzuzufügen ist lediglich: Seit 1996 sind die Löhne in Japan nur gesunken. Sogar die nominalen Löhne sind seit 1996 bis heute um 10% gesunken! Das bedeutet, dass die Lohnstückkosten noch viel stärker gesunken sind. Bei Deflation ist ein Nominalzins von Null Hochzinspolitik, weil es immer um den Realzins geht etwas was von der überwiegenden Anzahl “Immo-Käufer” nicht verstanden wird.
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Herrn Rihm ist für seinen Denkanstoss und seine klare Argumentation nur zu gratulieren!
Gerne möchte ich aus ökonomischer Sicht ergänzen, dass die Abzüge ja schliesslich nur für den Erhalt des Liegenschaftswerts gewährt werden. Sollten diese nicht mehr zulässig sein, dann müsste auch das System der Vermögenssteuern auf dem Liegenschaftswert neu überdacht werden.
Das Thema ist aber noch viel umfassender – und die Stellung der Schweiz im Vergleich mit Nachbarländern noch exotischer als in vielen andern Steuerbereichen – siehe zum Beispiel die absolut irrwitzige Grundstückgewinnsteuer.
Wie etliche Kommentare zeigen, verunmöglicht jedoch die Kultur der Neidgenossenschaft immer öfter eine vernünftige Diskussion, da sie offenbar jegliches rationale Denken abgestellt. -
Ich meinte dass das Steueramt in gewissem Abstand ein Liebesbrief versendet im Wert von mehren 10000 Fr. In diesem wird höflich darauf hinweisen, dass die Liegenschaft mehr Wert hat. Diese Vermögenszunahme hat dann nicht nur höhere Vermögenssteuer zur Folge sondern auch den Wegfall von Prämienverbilligung der KK. Insbesondere schlimm ist es, wenn Kinder da sind, da diese bei der KK-Verbilligung nirgends berücksichtigt werden. Der Staat kommt sicher zum Geld.
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Den Unterhalt für mein EFH werde ich auch ohne Abzug machen.
Anstatt 13000,- drücke ich dem Handwerker 11500,- in die Hand.
Klassische Win Win Situation.-
Kein Wunder findet man keine gescheiten Handwerker mehr!
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zu viele alte 1000iger Nötli daheim?
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Alles Neider Grün, Links zu nichts gebrauchen. Als Eigentümer wurde mal gespart! Ja richtig an das denkt niemand mehr, es wurde im Job geackert um sich das zu leisten, es gab Jahre der Entbehrung. Aber wenn der Staat was abknüpfen kann, und das nur weil es fair ist, oder als Verursacher gerecht. Mensch der erst Mai müsste auch mal Verursacher gerecht abgerechnet werden. Das der Eigentümer das Geld mal als Einkommen versteuert hat und die Immobilie Vermögensbesteuert wird, das der Eigentümer die Feuerwehr finanziert! ( richtig via OBLIGATORISCHE GEBAUDEVERSICHERUNG) das der Eigentümer Aufträge vergibt und damit Arbeitsplätze Schaft und sichert wird natürlich auch gerne vergessen. Das die Grünen und Linken nur fordern aber selber nix für die Gesellschaft beitragen. Ist so Typisch sind auch meist Wohlbehütet aufgewachsen mit Akademischen Studium bis a gogo bestenfalls in einem “Jöbli mit wohlfühle charackter und spürmifühlmi” da verblödet man ! Aber der Eigentümer hat ja die Wahl, Immobilie verkaufen, Ferien a gogo, Alk konsumieren Geld verbraten und dann aufs Sozialamt und dort auf kosten der Arbeitenden weiter so machen ist doch auch fair?
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Glücklicherweise verfügen die Bundesrichter über einen gewissen Sachverstand.
Die Verfassung fordert die Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit. Selbstverständlich ist jemand, der gratis im Eigenheim wohnt, wirtschaftlich leistungsfähiger als jemand, der Miete bezahlen muss. Derjenige, der einen Neubau zu 100% mit Eigenkapital finanzieren kann, ist wirtschaftlich leistungsfähiger als derjenige, der für einen unterhaltsintensiven Altbau eine Hypothek bis zur Belehnungsgrenze benötigt.
Der Eigenmietwert mit Abzug der Unterhaltskosten und Hypothekarzinsen ist somit steuersystematisch korrekt. Die Abschaffung des Eigenmietwerts wäre nicht verfassungskonform und nichts anderes als ein Steuergeschenk an die Reichen.
Inwiefern der Abschaffung des Eigenmietwerts der Wohneigentumsförderung dienen soll, erschliesst sich dem mitdenkenden Individuum nicht. Schliesslich profitieren davon diejenigen, die bereits ein Eigenheim besitzen und nicht jene, die eines erwerben wollen. Wohneigentumsförderung wird bereits zur Genüge (bzw. darüber hinaus) mittels WEF-Vorbezügen aus der 2. und 3. Säule betrieben.
P. S. Ich bin kein neidischer Mieter, sondern wohne auch im Eigenheim und versteuere den Eigenmietwert.
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“Derjenige, der einen Neubau zu 100% mit Eigenkapital finanzieren kann…..” Das dürfte wohl die Ausnahme sein in einem kleinen Land wie die CH, wo die Hypothekenbelastung gesamthaft 1 Billion Franke beträgt und unser Land damit den Platz 1 weltweit einnimmt. Warum das wohl so ist, darüber sollten v.a. unsere Parlamentarier einmal nachdenken.
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Die Klienten die Sie vorgeben zu betreuen, sind doch vom EM gar nicht betroffen! Wie blöd ist das denn!
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Das “Bundesgericht” ignoriert geflissentlich einen anderen Bundesverfassungsartikel, wonach Wohneigentum zu fördern ist. Wie kann dies gefördert werden wenn andrerseits Wohneigentümer wegen groteskem, fiktivem Einkommen zur Ader gelassen werden. Vor allem ältere Semester mit Renteneinkommen leiden am meisten unter dieser ungerechten Steuerlast.
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Von Eigentum kann hier nicht gesprochen werden, nur von Besitz, ansonsten müsste auch die Vermögenssteuer und andere Steuern bzgl. Haus und Grundbesitz abgeschafft werden um es als Eigentum zu bezeichnen.
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Sind Sie Mieter? Hab ich mir gedacht!
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Wer Immobilien besitzt, konnte damit in den letzten zwanzig Jahren hohe Wertzuwächse erzielen. Dieser Aspekt wird im Artikel nicht erwähnt. Jegliches Eigentum ist jedoch immer auch mit Kosten für Unterhalt und Finanzierung verbunden. Dass diese steuerlich absetzbar sind, leuchtet nicht ein. Der Mieter zahlt Miete, verzichtet aufs Eigentum und die Wertzuwachsgewinne. Die Miete deckt neben der Rendite auch die Unterhalts- und Finanzierungskosten des Eigentümers ab. Wenn es nach dem Autor geht, soll der Eigenmietwert für Wohneigentum abgeschafft, die Steuerbegünstigung für Unterhaltskosten und Finanzierung jedoch beibehalten werden. Der Fünfer und das Weggli bzw. eine klare Bevorteilung des Eigentums also. Es ist auch nicht nachvollziehbar, weshalb Wohneigentum in der Bundesverfassung gefördert wird. Der Kauf sollte gegenüber der Miete nicht bevorzugt werden.
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Ich sehe das pragmatisch: eigenverantwortlich zu sparen, um sich ein Eigenheim zu kaufen, ist eine bewusste Entscheidung. Es sollte somit weder ein fiktives Einkommen noch irgendwelche Abzüge geben. Kein Eigenmietwert, kein Abzug vom Zins und kein Abzug für Rennovationen. Für Reparaturen und Katastrophen gibt es schliesslich Versicherungen.
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Ich bin ganz ihrer Meinung.
Die Bankenlobby und die linken Neidmieter sehen das aber anders. -
Da bin ich mit Ihnen vollkommen einverstanden: keine Eigenmietwertbersteuerung, kein Abzug von Hypothekenzinsen und auch kein Abzug von Unterhalts- und Renovationskosten. Damit wird u.a. auch für ältere Menschen das Wohnen im eigenen Haus wieder tragbar und generelle werden die Bürger animiert ihre Hypothekarschulden im Laufe der Jahre abzutragen, was ja auf CH-Verhältnisse bezogen dringend nötig wäre. Und noch zwei Bemerkungen: je nach Kanton wird heute das Eigenheim dreimal besteuert: als Vermögen, mit einer Liegenschaftssteuer und mit dem Eigenmietwert – das ist keine normale Eigentumsbesteuerung, sondern Raubzug auf Ersparnisse der Bürger. Und zum Bundesgericht: Der “Souverän” in unserer Demokratie ist das Volk. D.h. das Volk ist Hüter der Bundesverfassung und auch verfassungsgebende Gewalt und entscheidet damit über Fortbestand und auch die weitere Rechtsentwicklung und nicht das Bundesgericht. Wenn wir dieses umfassende Volksrecht an Gerichte zurückgeben, beschreiten wir einen Weg zurück in mittelalterliche Rechtsverhältnisse und brechen mit den Prinzipien demokratischer Legitimation. Unsere BV ist keine “Magna Carta” die keinen Souverän duldet, weil sie selbst als absolut galt.
Wenn das Volk – sollte es zu einer Abstimmung kommen – die Eigenmietwertbesteuerung weghaben will, so ist das so: BG hin oder her.
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Ach wüssed Sie, Herr Rihm, wenn Sie denn in ä Pflägeheim itrete tüend, denn spielt dä MW kei Rolle me.
Im Übrigen wäre es voll und ganz ungerecht, wenn Wohneigentümer keinen MW besteuern müssten und trotzdem Schuldzinsen von der Steuer abziehen dürften. Ausserdem dürfen Wohneigentümer die ganze Hyposchuld vom Vermögen abziehen. Und diese MW-Sache hat steuertechnisch absolut nix mit Luxusjachten oder gar Privatflugzeugen etc. zu tun! Private Leasingschulden dürfen schliesslich auch nicht abgezogen werden. Also Herr Rihm, schlafen Sie nochmals drüber…
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Ich meinte dass das Steueramt in gewissem Abstand ein Liebesbrief versendet im Wert von mehren 10000 Fr. In diesem wird höflich darauf hinweisen, dass die Liegenschaft mehr Wert hat. Diese Vermögenszunahme hat dann nicht nur höhere Vermögenssteuer zur Folge sondern auch den Wegfall von Prämienverbilligung der KK. Insbesondere schlimm ist es, wenn Kinder da sind, da diese bei der KK-Verbilligung nirgends berücksichtigt werden. Der Staat kommt sicher zum Geld.
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Mir passt dieses Gejammer nicht. In den letzten Jahrzehnten haben LS Besitzer profitiert, profitiert & profitiert.
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@Altweibersommer:
Definieren Sie bitte “gerecht” oder “ungerecht”!Und erklären Sie uns, weshalb jemand einen Mercedes S 500 leasen kann, diesen dann vermieten könnte, darauf aber keinen Eigenmietwert bezahlt, trotzdem aber den Leasingzins von der Steuer absetzen darf!
Sie sind imho ein klassischer Fall eines n-eidgenössischen Losers!
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Seit Jahrzehnten diskutiert man in Bern dieses Thema. Es zeugt von der Unfähigkeit des Parlaments, dass bisher noch keine Lösung gefunden worden ist.
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Nein, nicht notwendigerweise. Es kann auch bedeuten, dass die Mehrheit des Parlamentes (Volksvertreter) die Angelegenheit als nicht dringend empfunden hat.
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In diesem Beitrag bleiben die massiven Wertzuwächse von Wohneigentum in den letzten zwanzig Jahren völlig unberücksichtigt. Wer ein Haus kauft, tätigt ein Investment, was aufgrund der massiv gestiegenen Immobilienpreise in den letzten zwanzig Jahren äusserst lukrativ war. Eigentum ist jedoch immer mit Kosten bzw. Risiken verbunden. Dass diese steuerlich absetzbar sein sollen, ist nicht einleuchtend. Wer eine Immobilie kauft, soll auch selbst für den Unterhalt und die Finanzierung aufkommen, dafür profitiert er von Bewertungsgewinnen. Die Wohnbauförderung in der Bundesverfassung ist fehl am Platz. Jeder soll selber entscheiden, ob er ein Heim mietet oder kauft. Der Mieter mietet und muss für den grösseren Unterhalt nicht aufkommen. Dafür zahlt er ja Miete, welche wiederum die Rendite des Eigentümers darstellt. Der Mieter verzichtet dafür auch gänzlich auf Bewertungsgewinne. Daher ist es richtig, dass neben dem Eigenmietwert auch der Steuerabzug für Unterhalt und Schuldzinsen wegfällt.
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Hätte man das Geld statt in Immobilien in Wachstumsaktien, Top-Kunst oder Top-Oldtimer investiert wäre die Wertsteigerung höher gewesen.
Aber mit dem Unterschied, dass man bei diesen Investments keinen Eigenmietwert und keine Grundstückgewinnsteuer bezahlen muss.
Immobilienbesitzer sind die Melkkuh des Fiskuses. -
Dies Sichtweise ist absurd. Bewertungsgewinne können sich bei einer Krise in Luft auflösen und die Liegenschaften massiv an Verkehrswert verlieren und Hypothekarkredite müssen teilweise Infolge der Belehnugsgrenze an die Gläubiger zurück bezahlt werden.
Patrick soll mir erklären wie er mit einer moderaten Rendite bei einer MFH-Renovation z.B. ein neuer Lift ca. CHF 80‘000.— bis 100‘000.— diese Investition bewerkstelligen soll ohne die Möglickeit zu haben diesen bei den Steuern teilweise als Unterhaltskosten bei den Steuern abzuziehen. Solche Beispiele wie eine Dachsanierung, ec. können nicht mit einer Rendite kompensiert werden! Diese Renovationskosten können auch nicht zum grössten Teil auf die Mieter abgewälzt werden – Mieterschutzgesetz! Evtl. nehmen die Mieter in Zukunft eine Verslumung der Wohnobjekte in Kauf. Eine ideologische Sichtweise war noch nie eine gute Idee! Investitionen in den Wohnungsbau werden damit abgewendet. Ist dies der Traum der Mieter?
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“Steuerlich absetzbare Hypothekenzinsen” in den Niederlanden
Für die Nutzung einer im Eigentum des Steuerpflichtigen stehenden Immobilie zu Wohnzwecken wird Steuerpflichtigen in den Niederlanden ein (fiktives) Einkommen zugerechnet.
Diese Mietwert-Pauschale richtet sich nach dem Wert der Immobilie.
Dazu wird jedes Jahr der so genannte WOZ-Wert (WOZ: Wet Waardering Onroerende Zaken = Gesetz zur Bewertung von Immobilien) festgestellt.
Bei diesem Steuermodell sind alle Kosten für die Finanzierung der Immobilien (Zinsen und Provisionen der Finanzierung, Notarkosten zur Eintragung einer Grundschuld, Kosten für die Wertermittlung soweit dieses für die Finanzierung notwendig ist, usw. abzugsfähig.
Siehe auch Deutschland, dort ab 1987 abgeschafft:
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Korrekt wäre es, eine bestimmte Quadratmeterzahl pro Kopf von der Eigenmietwertbesteuerung auszunehmen. Alles was darüber geht sollte man nicht mit 60%, sondern mit 100% oder sogar progressiv besteuern. Dies würde der Ungleichverteilung der Einkommen entgegenwirken. Ich denke es ist gerechtfertigt, den nicht notwendigen Teil des Wohnraums bzw. denjenigen Teil des Wohnraumes, der nicht vom Staat subventioniert werden muss – so wie heute – als zusätzliches Finanzinstrument mit Naturaldividende zu betrachten. Auch die Wohnförderung sollte sich ausschliesslich auf ein Minimum an Fläche pro Kopf beschränken. Dann käme auch keiner auf die Idee riesige Häuser in die Agglomeration zu bauen, die dann ohne Kinder im Haus nur noch Putzarbeiten bedeuten. Mit einer progressiven Besteuerung grosser Flächen liesse sich auch wieder Marktverhältnisse in den Städten herstellen. Aktuell gibt es dort ja weder etwas zu kaufen noch zu mieten, zumindest nicht für Normalverdiener, d.h. es besteht gar kein Markt und es existieren zu viele Rentiers.
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Warum nicht gleich den Kommunismus einführen?
Alle haben alles, aber keiner hat nichts. -
Aha, und meine Eltern, die ein altes Bauernhaus auf dem Land bewohnen (so abgelegen, dass sich dafür auch in 100 Jahren kein Mieter finden würde) müssten dann Blechen?
Nicht durchdacht, Ihr Vorschlag! -
UND WAS IST MIT DER GRUNDSTÜCK – GEWINNSTEUER!! (HORRENDER WERT-ZUWACHS) UND SOLLTE AUCH NICHT UNBEACHTET BLEIBEN!
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@Michael Görlitz: Im Moment geht der Geldtransfer von Arm (MWSt) oder Mittelstand zu reich. Das ist Kommunismus aber mit negativem Vorzeichen.
@Praktiker: Die Besteuerungen auf dem Land, wo es gar keine Platzprobleme gibt und in der Stadt könnten unterschiedlich hoch sein. Dann ist die Frage, was Ihre Eltern denn verdienen? Wer wenig verdient, zahlt ja gar keine Steuern auf dem Eigenmietwert oder nur sehr wenig. Sie nehmen leider nur Ihre eigene Froschperspektive ein. Konstruktive Gegenvorschläge bringen dem Forum aber mehr, erfordern allerdings Nachdenken.
@kasu: Habe ich auch nichts dagegen. -
@K.Marte:
Schön, wie Sie hier das Mantra der Linken rezitieren.
Ihre Perspektive ist nicht die eines Frosches, sondern viel mehr die eines Schafs oder eines Lemmings drei Schritte nach der Klippe.
Es wäre doch interessant zu sehen, wie die Mieterverbände, die Linken und deren follower wie Sie aufschreien würden, wenn plötzlich Zustände herrschen würden wie in Ländern, wo die Häuser zusehends zerfallen, weil Unterhalt nicht mehr steuerlich abgesetzt werden kann!
Mich erinnert diese Diskussion sehr stark an diejenige über die massivst überbezahlten Banker, deren Job es ja ist, bloss mit hübschen Assistentinnen zu plaudern, an ein paar Sitzungen zu gehen und sonst nichts zu tun. Komisch ist nur, dass diejenigen, die vorgeben zu wissen, dass dies so ist, alle nie bei einer Bank gearbeitet haben. Ob dem so ist, weil sie für diese “schwierigen” Aufgaben zu doof waren oder sie zu dämlich waren, es einfach selber auch so zu tun, bleibt deren Geheimnis! -
@ruby con: Die Links/Rechtseinteilung ist per se schon Ideologie. Im übrigen sehe ich auch nicht, wo ich die steuerliche Absetzbarkeit von Renovationen erwähnt hätte. Und was das Ganze mit irgendwelchen Assistentinnen von Bankern zu tun hat, ist völlig abstrus.
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Seit Jahrzehnten diskutiert man in Bern dieses Thema. Es zeugt von der Unfähigkeit des Parlaments, dass bisher noch keine Lösung…
Ich sehe das pragmatisch: eigenverantwortlich zu sparen, um sich ein Eigenheim zu kaufen, ist eine bewusste Entscheidung. Es sollte somit…
Korrekt wäre es, eine bestimmte Quadratmeterzahl pro Kopf von der Eigenmietwertbesteuerung auszunehmen. Alles was darüber geht sollte man nicht mit…