Spanien brennt, Swiss Life kauft Immo-Schrott

Regierung reisst „Bürgerkrieg“ vom Zaun – Zuvor erwarb Lebensversicherer halbe Mrd. Subprime-Büros von George Soros.

Lukas Hässig 13 13 Kommentare

Swiss Life-Chef Patrick Frost brachte es mit seinem Sieg über den Krebs in die Financial Times. Umgekehrt blieb Frosts Big Deal in Spanien, das brennt und zerfällt, unbemerkt.

Frost griff dafür diesen Sommer tief in die Taschen: Gut 500 Millionen Euro zahlte er für 22 Bürogebäude, davon 16 in Madrid, 5 in Barcelona und 1 in Malaga.

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Gutes Investment? Vor allem ein gefährliches.

Erstens wegen des Macho Games der Politiker in Madrid und Barcelona. Dieses provozierte eine Art Bürgerkrieg. Spanier und Katalanen fühlen sich in Franco-Zeiten zurückkatapultiert.

Zweitens und vor allem: Die Swiss Life kaufte Subprime-Büros. Nur wenige der erworbenen Bürohäuser stehen im „Finanzdistrikt“ der spanischen Königsstadt Madrid, die wieder boomt.

Die grosse Mehrheit der gekauften Gebäude liegen hingegen ausserhalb, in der sogenannten „zona prime secundaria“, wie die spanische Wirtschaftszeitung Expansion im August berichtete.

Was nach Qualität – „prime“ – klingt, ist effektiv „subprime“: Schrott. Erinnerungen an 2007 werden wach, als innert Monaten die US-Subprime-Krise auf den Spanien-Häusermarkt übergriff.

Für Frost kein Thema. Der CEO der Swiss Life will seine überschüssige Liquidität in Häuser anlegen, koste es, was es wolle.

Gemäss der Zeitung Expansion sind die gekauften Büroflächen zu 84 Prozent ausgelastet und bringen 13,8 Euro pro Monat und Quadratmeter an Mieteinnahmen.

Macht bei total 180’000 Quadratmetern, davon 117’000 in der „Zona prime secundaria“, Bruttoerträge von knapp 30 Millionen Euro im Jahr.

Das heisst, die Swiss Life „zahlte“ mit ihren 510 Millionen Euro, die sie investierte, eine erwartete Bruttorendite von 5,9 Prozent.

In der Schweiz liegen die bezahlten Bruttorenditen inzwischen unter 3 Prozent. Weil Spanien nicht die Schweiz ist, verlangt der Investor dort einen höheren Risikoaufschlag – und zahlt weniger.

Denn: Je tiefer die zugrundeliegende Rendite, desto höher der Preis.

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Doch sind 5,9 Prozent ein hoher Risikoaufschlag für Subprime-Büros irgendwo im Madrider Vorstadtgürtel?

Ein spanischer Banker, der in den letzten Jahren die Immo-Altlasten in einer Bad Bank abgetragen hat, spricht von einem riskanten Geschäft für die Swiss Life.

Der Preis sei „sehr stolz“, meint er.

Tatsächlich kann sich zunächst der Verkäufer glücklich schätzen. Es handelt sich um den wohl bekanntesten Hedgefund-Manager der Welt, den Ungarn-Amerikaner George Soros.

Soros erzielte mit den Bürohäusern in Madrid, Barcelona und Malaga einen exorbitanten Gewinn.

Zusammen mit weiteren globalen Investoren wie Blackrock, Fidelity und der französischen Swiss Life-Konkurrentin Axa hatte Soros ein grosses Immo-Paket zu einem rückblickend guten Preis gekauft.

Das war 2014, also vor nur 3 Jahren. Nun macht Soros ein Kasse. 350 Millionen Euro soll sein Gewinn betragen, schrieb eine spanische Zeitung.

Nach dem Verkauf der Subprime-Büros sitzt Soros‘ „Hispania“-Fonds noch auf Hotel-Investments. Auch da scheint der Investor eine gute Nase zu haben. Der Tourismus in Iberien erlebt ein Hoch.

Wenn man mit Soros dealt, muss man wach und ausgeschlafen sein. Ob das Patrick Frost war, muss sich bei seinem Subprime-Abenteuer in Europas Westen noch weisen.

Sicher ist, dass die Swiss Life schlechte Erfahrungen mit Tycoons gemacht hat. 2007 kaufte sie die AWD-Gruppe des flamboyanten deutschen Finanzunternehmers Carsten Maschmeyer.

Frosts Vorgänger Rolf Dörig legte dafür fast 2 Milliarden Franken auf den Tisch; für ein Unternehmen, das aufgeblasen war und kurz darauf viel seines Werts verlor. Es folgten hohe Goodwill-Abschreiber.

Noch schlimmer: AWD wird zum Never ending Albtraum der braven, naiven Schweizer mit dem gefüllten Kassenschrank.

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  1. Na ja, unsere Konzerne werden im Wesentlichen von ziemlich Ahnungslosen geführt, die sich wiederum von ahnungslosen Beratern beraten lassen. Ausserhalb…

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  2. Wenn Soros der Verkäufer war , dann ist es nur eine Frage der Zeit bis Swiss Life sich hier eine…

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  3. Relativ gesehen immer noch ein besseres Investment als die Bahnhofstrasse zu 2,5 Prozent Beuttorendite aufzukaufen. Notabene zu einem Zeitpunkt, wo…

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  1. Hintergrundinfos……
    –
    In Sachen Referendum in Spanien wird gerade unglaublich viel Unsinn berichtet.
    Hier einmal eine etwas andere Sichtweise der Dinge dort.
    –
    Die Organisationen die sich zur „CiU“ zusammengeschlossen haben und sich von Spanien lösen wollen, dass sind Kommunisten / Sozialisten. Und für ihren Kampf haben sie sich mit dem Islam verbündet.
    Im Kampf gegen Madrid ist denen jedes Mittel recht.
    Wird Katalonien Selbständig, wird es abstürzen wie es im Sozialismus immer war.
    Bekommen sie eine weitreichende Autonomie, werden die Muslime aus aller Welt einwandern lassen die sich in Spanien dann frei bewegen können.
    Auch so kann man Madrid nämlich bekämpfen.

    Es gibt Momentan geschätzte 465 000 Muslime, also sechs Prozent der 7,5 Millionen Gesamtbevölkerung von Katalonien. Die meisten von ihnen in Barcelona mit einen Anteil von 20 Prozent und es werden jedes Jahr mehr. Katalonien wird islamisch sein, oder es wird gar nicht existieren , titelt die islamkritische „Alertadigital“, am 7. August 2013.
    Muslime wandern aus Marokko, Algerien und Pakistan ein. Sie vertragen sich bestens mit der katalanischen Separatistenregierung des Parteienbündnisses Convergència i Unió (CiU), für die Unabhängigkeit von Spanien anscheinend bedeutet, sich dem Islam zu unterwerfen. Zumindest sind einige tausend Fälle von Konvertierung zum Islam in den Reihen dieser Organisation bekannt.
    Sie agieren nach dem Motto, der Feind meines Feindes ist mein Freund.
    Davon wurden die nicht mal vom eben erst erfolgten terror-Attentat kuriert.
    Der Islam hat dabei gezeigt das er auch „Verbündete“ nicht schont wenn es seinen Zielen dient.

    In Barcelona gibt es an der Plaça de Braus de la Monumental, dem Platz der Stierkampfarena, ein beeindruckendes Gebäude im arabisierenden Neo-Mudéjarstil, das La Monumental die 1914 eröffnete Stierkampfarena.

    Seit dem 1. Januar 2012 ist der Stierkampf in Katalonien verboten, denn im Kampf gegen Madrid wird auch dieser alte Teil spanischer Kultur bekämpft. Die Familie Balañá, die dieser Arena besitzt, bekommt von der Stadt Barcelona 330 000 Euro Kompensation für den Verlust der Einnahmen. Die Familie will den gesamten 10 000 Quadratmeter umfassenden Gebäudekomplex verkaufen, und seit Mitte 2014 ist bekannt, dass der Emir von Katar ……Tamim bin Hamad al Thani es kaufen und für 2,2 Milliarden Euro zum drittgrößten Moscheekomplex der Welt umgestalten will: Mekka, Medina, Barcelona.

    Barcelona hat 2014 schon 201 Moscheen, 200 Gebetsräume und 19 Koranschulen.

    Antworten

    • Hintergrundinfos? Beileibe! Das ist längstens bekannte Madrilener Gehirnwäsche. Kommunisten/Sozialisten? Es waren die Christen, die den Moros den Kopf abgeschlagen haben oder sie versklavten. Dann mussten die Moros die Moscheen zu Kathedralen umbauen.
      Etwas können die Diktatoren in Madrid: Korruption, brachiale Gewalt und Lügen. Spanien war immer eine Diktatur: Machtausübung und Gewaltanwendung. Kirche: Inquisition und Opus Dei? Demokratie? Gott behüte! In etwas stimmen wir wohl überein: Das alles könnte in einem Bürgerkrieg oder in schlimmem Terror enden. ETA? Nicht wegen der „Kommunisten und Sozialisten“ in Barcelona.
      Un saludo aus den Stammlanden der PP, der korrumpiertesten Gegend Spaniens.

    • Langsam wird es gefährlich in Europa. Die Invasion findet statt. In ca. einer Generation werden die Europäischen Staaten 25% Muslime haben. Dann geht es richtig rund, meine lieben blinden Bürger! Die werden sich Gehör verschaffen und einfordern. Wir müssen aufhören vor uns hinzuträumen. Ahnungslose Politiker, die nie im Mittleren Osten oder Nordafrika gelebt haben (ich 11 Jahre) und die die dortige Mentalität nicht aus erster Hand wirklich kennen, verschliessen die Augen vor den mathematisch belegbaren Tatsachen. Es werden noch viel mehr kommen, und die, die schon hier sind, werden mit dem „zweiten Schwert“ – wie es der alte Abdelaziz al Saud (Gründer bzw. Eroberer des heutigen Saudi Arabiens) nannte – auf Eroberung gehen und mit ihren gebährfreudigen Frauen Invasoren from Within auf die Beine stellen.

  2. Muss nicht immer zutreffen, aber:

    Solche Deal finden meist statt um Geld von einer breiten Investorenanzahl (SL-Aktionäre und v.a. PK-Begünstigte) zu kleineren Investoren zu transferieren.

    Das ist keine Unfähigkeit sondern Deals mit versteckten (oft auch stark zeitversetzt) Kickbacks.

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  3. Warum die CS den mit Prozessen überzogenen AWD des Strukturvertrieblers Maschmeyer für 2 Mrd. erworben hat, ist für mich ein Rätsel.
    Es folgten mehrere profunde Abschreiber und Rückstellungen für
    diese Position.
    Ich möchte mal behaupten, es war vorher schon absehbar, daß 40.000 Verträge keiner juristischen Prüfung standhalten würden und mindestens ein bedeutender AWD-Partner ein Betrugsunternehmen darstellte.
    Dessen ehemaliger Eigentümer sitzt heute noch unbehelligt in der Türkei.
    Nach dem plötzlichen CS-Engagement löste sich alles in Wohlgefallen auf, zumindest juristisch.

    Antworten

  4. So kommt’s halt, wenn Einzelne meinen, Sie seien schlauer als alle anderen:

    – Carsten Maschmeyer war offensichtlich noch schlauer
    – Immo-Investments in Spanien können zur wahren Hypothek werden.

    Finanzalchemisten scheinen eine Renaissance zu feiern.

    Antworten

  5. Wenn Soros der Verkäufer war , dann ist es nur eine Frage der Zeit bis Swiss Life sich hier eine blutige Nase holt. Die 510 Mio. Euro passen wie die Faust auf’s Auge zum Circle Abenteuer am Airport Zürich . Die Betongläubigkeit der Swiss Life gleicht einem Geisterfahrer auf der Autobahn!

    Antworten

  7. EUR 13,80 je Quadratmeter für Büroimmobilien ist ein guter Wert. Hoffentlich mit langem Mietvertrag und bonitätsstarkem Mieter. Nacher ist es nur ein Lockvogel-Mieter des Verkäufers, um die Flächen teuer verkaufen zu können, der kurz nach dem Verkauf kündigt.

    In Deutschland sind veraltete Büroflächen bereits ab EUR 4,00 je Quadratmeter zu mieten:

    https://www.immobilienscout24.de/expose/94187546#/

    84% Belegung ist ebenfalls gut. Ich denke, daß die Büroflächen in Zürich aktuell geringer ist:

    https://www.stadt-zuerich.ch/prd/de/index/statistik/themen/bauen-wohnen/leerwohnungen-leerflaechen/leerflaechenzaehlung.html

    https://www.nzz.ch/wirtschaft/viele-freie-flaechen-in-zuerich-buerohaus-leer-sucht–ld.135774

    https://www.tagesanzeiger.ch/zuerich/stadt/im-buero-wohnen/story/10421878

    http://www.handelszeitung.ch/konjunktur/gebaut-und-schon-verwaist-buero-leerstand-steigt-971362

    http://www.jll.ch/switzerland/de-de/Research/jll-bueromarkt-schweiz-2016.pdf

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  8. Relativ gesehen immer noch ein besseres Investment als die Bahnhofstrasse zu 2,5 Prozent Beuttorendite aufzukaufen. Notabene zu einem Zeitpunkt, wo wir bei uns in der Verwaltung bei jedem Mieterwechsel im Retail mit dem Preis runter gehen müssen und froh sind, wenn wir überhaupt einen Mieter finden.
    Vom Residential reden wir hier nicht, dort geht der Preis auch nur noch runter, sogar in der Zürcher Altstadt (ausser im „Sozialhilfesegment“, Danke an die Deppen bei der Stadt!)

    Antworten

    • Wie kann man in der Regel mehr als hundert Jahre alte Gebäude (Bahnhofstraße Zürich) mit Faktor 40 mittelfristig in Stand und zeitgemäß vermietungsfähig erhalten?

      Heizung, Lüftung, Klimatisierung, Aufzüge, Fenster, Türen, etc.

    • Geht natürlich nicht. Sogar bei den heutigen Zinsen ist sogar bei Neubauten bei 3 Prozent BR der Verlust vorprogrammiert.
      Aber solang – trotz sinkenden Mieten – der bonusrelevante Aufwertungsgewinn ausgewiesen werden kann stört sich daran niemand.

  9. Na ja, unsere Konzerne werden im Wesentlichen von ziemlich Ahnungslosen geführt, die sich wiederum von ahnungslosen Beratern beraten lassen. Ausserhalb ihrer Organisationen könnten die wenigsten dieser „CEOs“ glaubwürdig eine Pfadigruppe führen oder erfolgreich einen Kiosk aufbauen. Lächerlich auch die von den Medien masslos aufgebauschte Story um die Krebserkrankung von Frost. (Die Story hängt einem nun langsam zu den Ohren heraus, auch wenn das natürlich für Frost eine schwere Erfahrung war.) – Als ob ihn diese Krankheit zum Helden und zum besseren CEO machte. Gehe auch davon aus, dass es Angestellten auf tieferer Stufe in seiner Swiss Life Gruppe mit medizinischen Komplikationen wesentlich schlechter ergeht. Diesen Leuten wird der Job nicht während vielen Monaten offen gehalten.

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