Das könne den Banken und der Schweiz erneut blühen, sagt Hans Geiger. Der scheinbar endlose Boom dank immer noch tieferen Zinsen führe schon jetzt zu leeren Mietwohnungen und tiefen Mieten. Drehen die Zinsen, dann Gutnacht den hochverschuldeten Privathaushalten.
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Die aktuelle Situation mit den rekordtiefen Zinsen führt zu massiven Fehlallokationen und einer Inflation der Vermögenswerte. Würden die Vermögenswerte mit in die Inflationsstatistiken einbezogen, hätten wir aktuell nicht eine so tiefe Inflation. Mangels Anlagealternativen wird heute sehr viel mehr Geld in Grundstücke und den Bau von Immobilien investiert als der Markt aufnehmen kann – zumindest im Mietwohnungsbereich. Bei der Entwicklung von Eigentumswohnungen sieht das Bild besser aus – vermutlich, weil entsprechende Projekte meist erst umgesetzt werden, nachdem bereits ein Teil der Wohnungen ab Plan verkauft wurden, wodurch die Aufnahmefähigkeit des Marktes VOR Baubeginn getestet wird. Beim Mietwohnungsmarkt laufen wir wahrscheinlich direkt in den Schweinezyklus rein. Sobald die Zinswende kommt, möchte ich kein Anlageobjekt verkaufen müssen – die Preise werden mit hoher Wahrscheinlichkeit drastisch einbrechen. Es wird sich zeigen, wie die Banken mit ihren Hypotheken davon kommen werden. Basierend auf den hohen kalkulatorischen Zinssätzen, sollten jedoch entsprechend hohe Reserven vorhanden sein. Aktuell steigen die Zinsen. Also lassen wir uns überraschen!
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Eine Immobilie hat immer nur genau so viel an Wert, wie jemand anders in der Lage oder gewillt ist, dafür zu bezahlen.
Da werden wohl noch der eine oder andere Immobilienbesitzer auf die Welt kommen, wenn es ein bisschen zu kriseln beginnt, oder sich etablierte Wertestrukturen zu verschieben beginnen…
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Die Löhne in der Schweiz sinken und die Immobpreise sind stark gestiegen. Wenn jetzt die Zinsen stärker steigen sollten, dann gibt es in der CH eine Immobilienkatastrophe. Wer heute eine 5 Zimmerwohnung egal welcher Lage für 1.50 Mio und mehr kauft, ist nicht ganz bei Trost.
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Es ist nicht nur so, dass die Löhne inflationsbereinigt sinken.
Die Anzahl der gut bezahlten Stellen nimmt ab.
Also viele die ein Haus/Wohnung haben stehen in der Gefahr die Arbeitsstelle zu verlieren. => mehr VerkaufsdruckAuf der anderen Seite überlegen sich wohl einige im jüngeren Alter welche noch kein Eigentum haben, ob sie mit dieser Perspektive zu diesen Preisen und absehbarem Wohlstandsverlust sich wirklich gross verschulden wollen. => weniger Nachfrage
Wohnraum für mittel bis gut betuchte ist gemessen an der Kaufkraft einfach massiv überteuert. Aber genau die Kaufkraft ist das Problem. Der CHF und die anderen Währungen verloren in den letzten Jahrzehnten brutal an Wert.
So stiegen Aktien & Liegenschaften während die Gehälter eher stagnierten. -
Auch früher wurde neuer Beton schon teuer bezahlt. Später hat man wegen dem Geldsystem mit Teuerung und dem weiter steigenden Bedarf für den alten Beton mehr – nun wertlosere – Geldeinheiten als beim Erwerb erlöst.
Alle waren glücklich: der Eigentümer hatte aus dem nominal gestiegenen Immobilienwert eine „Rendite“ und die finanzierende Bank eine höhere Kreditsicherheit.
Heute wird neuer Beton weiterhin – auch wegen der bisher positiven Erfahrungen hinsichtlich Werterhalt und Rendite – sehr teuer bezahlt. Mangels nennenswerter Teuerung wird man später für den alten Beton ggf. weniger Geldeinheiten als beim Erwerb erlösen. Evtl. zusätzlich verstärkt durch eine stagnierende bzw. schrumpfende Bevölkerung, wie es in Japan bereits heute der Fall ist.
Das wäre alles in Ordnung, wenn das Hypothekensystem eine nennenswerte Armortisation der Kredite vorsähe, wie es beispielsweise in Deutschland der Fall ist. Durch eine verpflichtende Tilgung würde ein Preisanstieg begrenzt bzw. dieser fiele nicht so spektakulär aus.
Ansonsten sollte sich jeder mit den nicht unerheblichen Sanierungskosten von Immobilien ab dem Alter von 30 Jahren und mehr befassen, die aufgrund der aktuellen Bauweise und umfangreicher Haustechnik zukünftig eher noch steigen werden.
Rein aus dieser Logik sollte nur der auf den Grund- und Bodenanteil entfallende Kreditanteil tilgungsfrei sein, der bei Stockwerkseigentum recht gering ist. Nicht jedoch der Kreditanteil für veraltenden Beton und Haustechnik.
Niemand würde einen tilgungsfreien Automobilkredit vergeben, aber bei Immobilien ist dieses Wunder möglich.
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Nachtrag:
Im Grunde sollte in Ländern mit Leitzinssätzen von aktuell 2% und geringer das lokale Bankensystem zur Wahrung der Finanzstabilität vepflichtet werden, Hypotheken nur noch gegen hohen Eigenkapitalanteil oder rasche Darlehenstilgung bzw. -armortisation zu vergeben.
Weil das jedoch nicht geschieht ist die nächste Finanzkrise schon absehbar. Der Westen muß sich auf zukünftig geringes Bevölkerungs- und Wirtschaftswachstum einstellen. Dazu gehört im Grunde auch, sich von Finanzierungsmodellen aus den 50er bis 90er Jahren des letzten Jahrhunderts zu verabschieden, da so temporäres Wirtschaftswachstum nur durch hohe volkswirtschaftliche Verluste später infolge von Finanzmarktkrisen erkauft wird.
Wahrscheinlich hat sich die Blasenwirtschaft in Südeuropa von 1995 bis 2007 durch die sinkenden Zinsen wegen der Einführung des Euro in der Summe bis heute nicht gelohnt.
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Die Frage sei erlaubt, was passiert, wenn hypothekenüberfrachtete Banken wie die Raiffeisen mit einer dünnen Eigenkapitaldecke von einem Immobiliencrash „überrascht“ werden.
Das Verhältnis Hypothekenbestand zu Eigenkapital steht in einem Rekordverhältnis.
Gesetzliche Anpassungen hat es dazu kaum gegeben, und selbst Führungskräfte der Kantonalbanken weichen aus, wenn Fragen hierzu gestellt werden.
Der Bauboom in der Schweiz ist heutzutage wesentlich schlechter abgesichert als 1990 oder 1972, das liegt a) an der Quantität der Projekte und b) am erreichten überbordernden Preisniveau.
Schon jetzt sind neue Wohnungen In Zürich nicht mehr leicht zu vermieten, und die Objekte am Genfer See in den zweistelligen Millionenpreislagen verzeichnen eine geringere Nachfrage.
Vorsorge zu treffen scheint für niemanden in Farge zu kommen, Bern schweigt auch dazu (wie auch zur Bilanz der SNB).
Das wird ein Megacrash, denn die Fallhöhe ist enorm. -
Wenn (Immobilien-)Preise im internationalen Vergleich irrational hoch sind, so wird dies eine Blase im Endstadium sein.
Das Argument mit dem unvermehrbarem Grund und Boden, von dem nur wenig besiedelbar ist war einst auch zentraler Glaubenssatz der japanischen Immobilienhausse bis 1989.
Bis heute ist er noch gültig.
Um die Jahrtausendwende hatte ich einen spanischen Kollegen, der mir erklärt hat, daß – damals – kein Paar zusammenzieht ohne eine eigene Immobilie. Wer sich damals als Mann keine Immobilie angeschafft hat, hat eben keine Frau abbekommen.
Vielleicht gibt es ähnliches auch in der Schweiz?
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What goes up, must come down! Liedchen gefällig? Hier: https://www.youtube.com/watch?v=wGdAmBiCD3M
Ich glaube sogar, dass selbst bei dauernden Tiefzinsen, aber rückläufiger Zuwanderung und rückläufiger Konjunktur die Preise ins Trudeln kommen werden.
„Die Letzten beissen die Hunde“. Müsste aber richtig heissen: „Die Hunde beissen die Letzten“. Ich bin lieber bei den Hunden und kaufe dann, wenn die letzten in Reichweite sind. Im Blick habe ich sie schon heute. Was heisst: Nerven behalten, zuwarten, und dann zubeissen. -
Die Bäume wachsen nicht in den Himmel, irgendwann kehrt es auch auf dem Schweizer Immobilienmarkt. Zuerst werden die Preise der Ferienimmobilen in den Keller rasseln. Weil wer die Wahl hat, ob er sein Haus oder sein Ferienhaus verkauft, der wird sich für den Verkauf des Ferienhauses entscheiden.
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Wenn ich mir diverse Offerten von Ferienwohnungen aus den 60er und 70er Jahren in zeittypischen Wohnanlagen ansehe, bei denen Küche, Fliesen und Sanitärausstattung noch aus der Erbauungszeit stammen (teilweise mit Elektroboilern mangels Warmwasserzirkulation), für die jedoch durchwegs Preise im mittleren bis oberen sechsstelligen Bereich aufgerufen werden, frage ich mich, wer aus der Generation der heute 40 bis 60jährigen diese wohl erwirbt – und warum?
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Luxus Eigentumswohnungen und Villen mit einem Kaufpreis von über 3 Millionen sind schon seit einiger Zeit immer schwerer zu verkaufen.
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Wenn die ursprüngliche Preisforderung von CHF 3,0 Mio. um 20% bis 30% sinkt, dann ist die Immobilie immer noch relativ teuer und nur wenige können bzw. würden sich diese leisten.
Zumal auch eine Hoffnung auf mittelfristige weitere Wertzuwächse – im Gegensatz zu früher – kaum vorhanden ist.
Jedoch ist Interieur und Exterieur teilweise schon nach 10 bis 15 Jahren ersichtlich von gestern, was in dieser Preisklasse nicht unwichtig ist.
Darüber hinaus kann man von dem Betrag der Preisreduktion quasi lebenslang luxuriös urlauben, ohne immer wieder an einen bestimmten Ort zurückzukehren sowie Kosten für Unterhalt, Bewachung, Pflege und Renovationen der Immobilie tragen zu müssen.
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Speziell in Spanien und Italien verdoppelten und verdreifachten sich während der 90er und am Anfang der 00er Jahre die Immobilienpreise wegen der sinkenden Zinsen im Rahmen der absehbaren Euroeinführung.
Heute ist das Preisniveau fern der gesuchten oder erstklassigen Lagen an Küsten und Großstädten wieder wie am Anfang der 90er Jahre.
Zurück bleiben Investitionsruinen, überschuldete Privathaushalte, ein ruiniertes Banksystem und eine verlorene junge Generation.
Hoffentlich blüht ähnliches der Schweiz zukünftig nicht.
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Der crash von 2008 war keine Bankenkriese, es war der Untergang des Kapitalismus nach US Amerikanischer Art. Dieses totale Versagen des Milton Friedman wurde schon vor 2008 wie auch 2017 wieder (Milton Friedman zum Zweiten sozusagen) von allen, im Gegensatz zum hiesigen Immobilien Boom, Vorausgesehen. Der Staat in allen kapitalistischen Ländern hat gerettet. Auch wenn es nie mehr einen anderen Kapitalismus geben wird. Wenn also unser kleiner Boom hier platzen sollte, (die Chancen sind nicht sehr hoch, da es reale Werte bleiben in einer boomenden, rein von den Einwohnern her stetig wachsenden Bevölkerung – Bodenpreise steigend) würde der Staat wieder eingreifen und schlussendlich wohl sogar Gewinn in CHF machen. Wo ist das Problem?
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Und wenn die Bevölkerung / Zuwanderung zukünftig irgendwann nicht mehr weiter wächst?
Zumal Einkommen, Lebenshaltungskosten, Mieten und Immobilienpreise nicht ansatzweise mehr so günstig sind wie beispielsweise noch vor 15 Jahren, als viele deutsche Akademiker in die Schweiz zogen?
Momentan ist es nur noch günstig, in die Schweiz einzuwandern, um das Sozialsystem dort auszunutzen.
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Dieses irgendwann sehe ich kurz- bis mittelfristig nicht. Ganz im Gegenteil. Wenn ich mich in Resteuropa umschaue, scheint nur Norwegen auch nur annähernd mittelfristig so stabil zu sein wie die Schweiz. Was langfristig kommt ist kaffeesatzleserei, dann ist diese mögliche Immobilienblase jetzt schon längst kein Thema mehr.
Einwanderung und Ausbeutung der Sozialsysteme scheint mir ein ganz anderes und sehr heikles Thema zu sein. Vielleicht kann es IP mal thematisieren. Keine Ahnung. Sie wissen schon, welches Fass Sie damit evtl. öffnen? Meinen Sie auch Flüchtlinge?
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Steigende Immobilienpreise haben immer auch etwas mit einem wachsendem Bedarf bei knappem Angebot zu tun.
Vielfach ist das Angebot schon sehr groß, der Bedarf sinkt jedoch eher.
Momentan speziell im Bereich von Immobilien für Büros und Einzelhandel.
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Das war keine zufällige/unglückliche Krise oder Untergang.
Das war bewusst herbeigeführt.
Was hat sich seit dem strukturell geändert?
Ist der Kapitalismus nach 8 Jahren Obama etwa ein anderer? -
@Peter Keller, Ihre Beiträge sind immer excellent und interessant, Danke. Ronald Reagan und Margaret Thatcher (zur H…. mit ihnen) sei Dank heisst der Kapitalismus seit den 80er Jahren Milton Friedman. Der ist auf der ganzen Linie zerstörerisch. Es wird nie mehr einen anderen Kapitalismus geben. Wenn es denn überhaupt mal einen anderen gab.
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5% Zins in 3 Jahren dann ginge die Welt ja schon früher unter als ich prognostiziere 😀
Im Ernst in 3 Jahren haben wir nicht höhere sondern tiefere Zinsen als heute!
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Jenseits von Erschwinglichkeit und Tragbarkeit wegen geringer Zinsen wird es irgendwann einfach so sein, daß niemand mehr Kredite aufnimmt oder vergibt für im Wert sinkende Immobilien, auch wenn die Zinsen weiterhin niedrig bleiben.
In Japan als Extrembeispiel sinken die Immobilienpreise bereits seit 27 Jahren. Seit dem Höhepunkt der Börsen- und Immobilienblase 1989 haben sie von der Spitze weg bis zu 70% verloren und befinden sich heute ungefähr wieder auf dem Niveau von 1975:
http://www.marketoracle.co.uk/images/2008/japan-house-prices–nov08.gif
https://www.fuw.ch/article/die-aktien-und-immobilienblase-in-japan/
Das ist für Schweizer momentan noch unvorstellbar, aber beispielsweise haben in Deutschland Investoren in den neuen Bundesländern vielfach ihren einstigen Einstand seit über 20 Jahren nicht mehr wieder gesehen.
Jeder akzeptiert, daß sein altes Auto, Computer und sonstige Gebrauchgegenstände nach 20 Jahren annähernd wertlos sind. Nur Immobilien jenseits vom Preis für den Grund und Boden als einzigen echten Werttreiber sind mystische Gegenstände, die im Wert hoffentlich immer nur steigen:
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@betongold™, Die Bond Produzente haben 1969 den nicht mehr gebrauchten Aston Martin DB5 für 12’000 £ verkauft. Vor 1, 2 Jahren wurde er für 2, 5, Mil. $ versteigert. Marktwert garantiert weiter steigend.
Bei Immobilien ist es (extrem) viel einfacher, so etwas zu steuern. Denn schon die Banken machen einem bei der Hypothekenaufnahme darauf aufmerksam. Zumindest bei der ZKB erzählt es dir jeder Kundenberater. Der Hotspot ist wichtig/entscheidend. Für die ZKB ist die Lage der Immobilie ein entscheidender Faktor. Wieso soll es für die anderen Banken oder Versicherungen anders sein?
Kaufen Sie z. B. in der Stadt Zürich oder Rund um den Zürichsee. Oder Genf oder rund um den Genfersee. Das Anwesen von Charlie Chaplin liegt nicht einmal am See. Und wenn man vom See hinaufläuft, läuft man auch noch durch bemerkenswert trostlose Viertel. Gelegenheiten zu solchen Käufen gibt es auch heute noch immer wieder, mit oder ohne See Sicht. Im zweiten Fall einfach kein Haus. Die Wertseigerung ist in allen diesen Fällen garantiert.
Wenn man einfach so und irgendwo eine Immobilie kauft, ist das sicherlich auch schön. Man muss es einfach in den Kaufpreis miteinbeziehen. Auch dort ist ein möglicher Rat sicherlich gratis (vom Hypothekengeber) .
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Aston Martin DB5 für 12’000 £
1969 –> 1 £ = 10 sFr
Der historische Kaufpreis entspach einem Gegenwert von 120’000 sFr mit einer heutigen Kaufkraft von ca. 360’000 sFr.
http://www.portal-stat.admin.ch/lik_rechner/d/lik_rechner.htm
Die jährliche Rendite eines Investment aus 1969 von 120’000 sFr auf heute 2.500’000 sFr bzw. US$ 2,5 Mio. beträgt 6,67%.
https://www.zinsen-berechnen.de/zinsrechner.php
Viele Sachwerte, seien es nun Immobilien, Antiquitäten oder Sammlerstücke, die vor 30 bis 40 Jahren hoch bezahlt wurden, werden heute zwar nicht verschenkt, sind aber nur noch für einen Bruchteil des früheren Preises erhältlich:
https://de.wikipedia.org/wiki/Schloss_Gymnich
Deswegen wollte ich nicht ausschließen, daß es Immobilien rund um den Zürich- oder Genfer See zukünftig nicht preiswerter gibt.
Wie es beispielsweise am Gardasee bereits aktuell der Fall ist.
Es werden heute schon wieder Immobilien abgerissen, deren Neubau ich als Kind erlebt habe. Wobei diese durchwegs massiv erbaut und für eine viel längere Lebensdauer ausgelegt waren, so daß die inzwischen verstorbenen Erbauer unter rein finanziellen Gesichtspunkten einst besser preiswerte Fertighäuser errichtet hätten. Einen wahren, bleibenden – ggf. auch steigenden – Wert hat vielleicht das Grundstück, auf dem eine Immobilie steht. Selten jedoch Steine und Beton.
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Immobilienkisen in der Schweiz
1974: https://www.nzz.ch/schweiz/blick-zurueck-der-bauunternehmer-auf-dem-hohen-seil-ld.153639
1993: https://www.fuw.ch/article/die-schweizer-immobilienblase-der-neunzigerjahre/
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In der Schweiz gibt es ein steuerliches Anreizsystem durch die Versteuerung des Eigenmietwerts der selbstgenutzen Wohnung bei gleichzeitiger Abzugsfähigkeit von Schuldzinsen. Außerdem kann man sich bei der Vermögensteuer mit hochverschuldeten Immobilien künstlich arm zu rechnen.
Was gebrauchter Beton, Steine, Rohre und Drähte letztlich wert ist ohne Anreizsystem und spekulative Übertreibung sieht man anderswo (klick).
So viel mehr verdient man in der Schweiz dann auch wieder nicht, daß es sich mittelfristig für jeden lohnt, weiter an seinem privaten Millionen-Schuldenturm für eine mittlere kubische Wohnkiste in der Stadt zu basteln.
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Einverstanden. Vollkommen witzlos, was man in der Schweiz für sein Geld erhält!
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Guten Tag
Ist nur zum Teil korrekt, weil in der jetzigen Zeit der Hypo-Zins sehr tief ist aber im Gegenzug der Eigenmietwert immer noch der von vergangenen Zeiten ist drückt das schon ziehmlich die Steuern hoch.
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Das war keine zufällige/unglückliche Krise oder Untergang. Das war bewusst herbeigeführt. Was hat sich seit dem strukturell geändert? Ist der…
@betongold™, Die Bond Produzente haben 1969 den nicht mehr gebrauchten Aston Martin DB5 für 12'000 £ verkauft. Vor 1, 2…
Dieses irgendwann sehe ich kurz- bis mittelfristig nicht. Ganz im Gegenteil. Wenn ich mich in Resteuropa umschaue, scheint nur Norwegen…