Der Mechanismus ist simpel. Dauerhafte Knappheit, globale Attraktivität, institutionelle Anreize – Wohnraum wird vom Grundbedürfnisgut zum Anlageobjekt mit dominanter Kapitalfunktion.
Die soziale Funktion bleibt, die Anlagefunktion drückt sie an die Wand.
Die Knappheit bleibt dauerhaft ausgeprägt. Leerstand nahe null, faktisch Vollvermietung. Die Mieten steigen und erreichen Niveaus, die vor wenigen Jahren als unrealistisch galten.
Rund 550’000 Arbeitsplätze stehen etwa 238’000 Wohnungen gegenüber. Über 90 Prozent der Bevölkerung wohnen zur Miete.
Eigentum bleibt die Ausnahme.
Zürich ist seit Generationen ein Mieterstandort. Selbstgenutztes Eigentum blieb in der Stadt ein Randsegment. Diese Struktur ist kein Detail, sie ist das Fundament.
Wer kaum Eigentum bilden kann, bleibt im Mietsystem. Das macht die Stadt empfindlich für jedes Repricing, jeden Umbau, jeden Ersatzneubau.
Das Angebot kann kaum schnell genug wachsen. Baurecht, Einsprachen, knappe Bauzonen. Dazu kommt die Kapitalwelle.
Institutionelle Investoren und Firmen investieren Milliardenbeträge in Wohnliegenschaften, weil die Cash-flows stabil wirken und der Standort als sicher gilt.
Das Geld trifft auf ein Angebot, das nicht nachzieht.
Zwei Drittel des Bestands liegen in privater oder institutioneller Hand. Pensionskassen sind dabei. Ihre Erträge fliessen an Versicherte, darunter viele Mieter.
Das relativiert das einfache Bild Mieter gegen Kapital, löst die Verteilungswirkung aber nicht. Wohnkosten treffen sofort, Vorsorgeerträge wirken indirekt, später verteilt, und kompensieren den Wohnkostenanstieg für viele Haushalte nicht.
Zürich liefert die perfekte Story für Geld. ETH und Hochschulen als Talentmagnet, Holdings sowie Finanz- und Tech-Konzerne mit zentralen Niederlassungen.
Greater Zurich Area als Ansiedlungsmaschine. Attraktive Unternehmenssteuern, politische Stabilität, Rechtssicherheit, Spitzeninfrastruktur.
Dazu der Ruf als sicherer Kapitalstandort. Die Stadt boomt wie nie zuvor. Das Resultat ist permanenter Nachfrageüberhang.
Wichtig ist die Kausalrichtung. Nicht höhere Preise erzwingen automatisch höhere Mieten. Erwartete künftig erzielbare Mieten plus Knappheitsprämie kapitalisieren sich in höhere Verkehrswerte.
In Zürich wirkt die Rückkopplung: Hohe Preise machen Ersatzneubau und Aufwertung wirtschaftlich attraktiv. Neubau und Neuvermietung setzen neue Benchmarks. Der Rest zieht nach.
Für die Mittelschicht zählt nicht die Bestandsmiete, sondern der Wechsel. Der Markt ist zweigeteilt. Wer drin ist, profitiert von Trägheit und Schutzmechanismen.
Wer umziehen muss, wegen Familiengründung, Trennung, Jobwechsel oder weil die Wohnung nicht mehr passt, landet bei der Neuvermietung.
Dort sitzt der Preissprung.
Das Mietrecht verstärkt diese Asymmetrie. Eine grundlegende Revision scheiterte 2009 im Nationalrat. Das Gesetz stammt von 1989, aus einer anderen ökonomischen Realität.
Formal schützt es Mieter. Totalsanierungen, Ersatzneubauten und Neuvermietungen öffnen die Repricing-Fenster. Der Schutz greift im Bestand stärker als bei Fluktuation und Erneuerung.
Genau dort sitzt der Druck.
Der Boden ist der eigentliche Hebel. Bodenpreise steigen seit Jahrzehnten.
Der Wertzuwachs entsteht vor allem extern: Wachstum, Standortattraktivität, Infrastruktur, Nachfrage nach begrenztem Raum.
Der Gesamtertrag einer Renditeliegenschaft besteht aus laufendem Nettoertrag und Wertveränderung. Die Wertveränderung kapitalisiert der Eigentümer. Mieter partizipieren nicht.
In der Knappheit übersetzt sich Bodenwert dennoch in höhere Mieten, aber nicht als simple Preis-zu-Miete-Kette. Sondern da, wo neu bepreist wird: Neuvermietung, Mieten nach Sanierung, Ersatzneubau.
Dort wird Zahlungsbereitschaft sichtbar, dort wird Bodenwert indirekt ins Mietniveau gepresst.
Der Wertzuwachs ist finanzwirtschaftlich verwertbar, aber begrenzt. Steigende Verkehrswerte erhöhen die Beleihungsbasis.
Schweizer Kreditpraxis, konservative Bewertungen, Tragbarkeitsregeln deckeln die Ausschöpfung.
Der Kern bleibt: Wertsteigerung stärkt Bilanzen, erweitert Spielräume, erleichtert Investitions- und Transaktionsentscheide.
Aus Mietersicht führt diese Stärkung nicht zu sinkenden Wohnkosten. Im Knappheitsmarkt erhöht sie die Fähigkeit, Wohnnutzung weiter zu kapitalisieren.
Es entsteht eine strukturelle Asymmetrie. Eigentümer akkumulieren Vermögen über steigende Bodenwerte und realisieren es über Verkauf oder über Mietanpassungen bei Fluktuation und Erneuerung.
Mieter tragen die Preisniveaus über wachsende Wohnkosten, ohne Anspruch auf Vermögenszuwachs.
Das ist keine moralische These, sondern Konsequenz von Eigentum und Markt.
Eigentümer tragen Risiken: Zinsänderungen, Instandhaltung, Leerstand, Baukosten, regulatorische Eingriffe. In Zürich werden diese Risiken durch Knappheit und Standortqualität überkompensiert.
Es gibt einen begrenzten sozialen Ausgleich. Die Stadt und gemeinnützige Organisationen sichern gezielt Wohnungen für einkommensschwächere Haushalte. Das stabilisiert die untersten Gruppen.
Der überwiegende Teil des Markts folgt hingegen der Logik der Kapitalrendite.
Die Stadt Zürich liefert inzwischen ein seltenes Stück Transparenz. Sie hat ein öffentliches Abfragetool für Mietpreise aufgeschaltet.
Wer sich durchklickt, landet bei real bezahlten Mieten. Grundlage ist die offizielle Mietpreiserhebung der Stadt.
Die Daten enthalten Werte aus 2022 und 2024. Sie zeigen Medianpreise, differenziert nach Zimmerzahl, Baualter, Eigentümerkategorie sowie nach Stadtkreisen und Quartieren.
Diese Statistik ist im Wohnungsmarkt weitgehend einzigartig und wird auch in mietrechtlichen Auseinandersetzungen als Referenz zur Einordnung herangezogen.
Die Zahlen machen das Zwei-Systeme-Problem messbar: Gemeinnützig gegen privat, Kostenmiete gegen Marktmiete.
Die Kostenmiete basiert auf effektiven Kosten inklusive Finanzierung, Betrieb, Unterhalt und Rückstellungen. Marktmieten orientieren sich am Umfeld, unterliegen dem Mietrecht, nutzen aber die Repricing-Fenster.
Das Delta ist gross. Über den gesamten Wohnungsbestand beträgt der Unterschied gemäss Statistik rund 40 Prozent. Bei Neubauten liegen private Mieten im Schnitt 65 Prozent höher, bei mittlerem Baualter sind es 59 Prozent, im Gesamtbestand 39 Prozent.
In einem Mietmarkt mit einem Gesamtvolumen von über 5 Milliarden Franken Wohnungs-Mietzins pro Jahr wird dieses Delta zu echtem Geld. Es ist die Eigentümerstruktur, die direkt über die monatliche Belastung entscheidet.
Für Investoren ist es ein stabiler Markt mit hoher Nachfrage, für Mieter einer, in dem jeder Wohnungswechsel die Verteilungsfrage neu stellt.
Der politische Auftrag steht seit Jahren im Raum. Die Stimmbürger gaben 2011 mit 76 Prozent Ja den Auftrag, den Anteil gemeinnütziger Wohnungen bis spätestens 2050 auf ein Drittel zu erhöhen.
Damals lag die Quote bei rund 24 Prozent. Heute liegt sie bei etwa rund 27. Der gemeinnützige Sektor wächst, allerdings nur leicht.
Die Produktion bezahlbarer Kostenmieten bleibt allein bei Stadt und Genossenschaften hängen.
Aus dieser Logik entsteht die Gegenbewegung. Wohnraum als Anlageobjekt, Kapitalrendite als Leitmotiv, Wohnkosten schneller als Einkommen.
Die Folgen sind nicht der unmittelbare Absturz, sondern der Verlust an Mobilität, Wohnqualität pro Franken, Planbarkeit.
Vermögensbildung konzentriert sich bei Eigentümern. Mieter tragen steigende Wohnkostenquoten und müssen beim Konsum sparen.
Der lokalen Wirtschaft schadet dies zunehmend.
Die Korrektur kommt über Politik und Regulierung. Auf Bundesebene wurde 2020 über die Initiative „Mehr bezahlbare Wohnungen“ abgestimmt.
Sie scheiterte, das Thema blieb.
Auf städtischer Ebene verankerte Zürich 2012 das Drittelsziel in der Gemeindeordnung: Ein Drittel gemeinnützig bis 2050, Kostenmiete als Leitprinzip.
Auf kantonaler Ebene steht die Wohnschutz-Initiative im Sommer 2026 zur Abstimmung. Sie zielt auf stärkere Begrenzung von Verdrängung durch Leerkündigungen, Luxussanierungen, Ersatzneubau und auf zusätzliche Instrumente für Gemeinden.
Der Wohnungsmarkt folgt Rendite. In Zürich heisst das: Schutz im Bestand, Knappheitspreise bei Fluktuation, Repricing bei Sanierung und Ersatzneubau.
Genau dort verliert die Mittelschicht. Das Endspiel entscheidet nicht der Markt, sondern die direkte Demokratie über die Spielregeln. Und entschieden wird es dort, wo es für Mieter real wird: beim nächsten Wohnungswechsel.
Gute Nachricht, bei Feusi ist der Stuhlgang wieder normal!
Ganz im gegensatz zu der konsistenz in deinem hirn…
Das strukturelle Problem in der Schweiz ist, dass bestehende Mieten kaum angepasst werden können. In unserem Haus, das ich selbst vermiete, zeigt sich das sehr deutlich: Zwei gutverdienende Personen wohnen seid 25 Jahren in einer 4-Zimmer-Wohnung an absoluter Toplage in der Zürcher Altstadt für unter CHF 3’000, während eine neu renovierte 2.5-Zimmer-Wohnung heute deutlich darüber liegt.
Das ist weder marktgerecht noch sozial ausgewogen. In der Praxis bleibt Eigentümern oft nur der Weg über eine Renovation, um wieder eine faire Allokation zu ermöglichen.
Sofort beim Steueramt anzeigen und denen fiktive Miete aufrechnen lassen.
Das machen die Staatsfuzzys bei jedem der einen Geschäftswagen auch privat nutzen darf. Dann noch MWSt obendrauf. Eigentümer dasselbe, sogenannter Eigentmietwert und künftig Liegenschaftssteuer. Aber die Günstlinge der Linken im wokeextremen Tsüri führen sich auf wie die High Society und machen mit ihrem Mieterverband alles um die Situation zu zementieren.
Und die gewollte und gesteuerte Invasion (im Volksmund Asyl genannt), lässt grüssen.
Wer in Zürich wohnen muss, hat verloren.
Wer dort leben muss, ist verloren.
Zürich ist die Hölle auf Erden.
Komisch viele wollen in der Hölle leben, viele aus der Agglo wollen sich an den Wochenenden in Zürich vergnügen!
Ghats no?? Vielleicht schicken wir Sie mal in die Welt hinaus, dann wird Ihr Begriff „der Hölle auf Erden“ etwas relativiert?
als geborener Zuercher kann ich nur bestaetigen – nicht die Hoelle aber viel mehr Nach – wie Vorteile. Ja zum Vergnuegen am Wochenende ist es perfekt
@Fortunat Reiser
Maßlos übertrieben.
Ich mache es wie die Zurich Versicherung: Der Mietvertrag läuft nach 5 Jahren automatisch und ohne Kündigung aus. Dann kann die Miete am Marktpreis angepasst werden. Die Vorlage lieferte mir Apleona schon vor einigen Jahren. Ich bin erstaunt, dass Journalisten das noch nie aufgegriffen haben.
Ich staune, dass du so blöde mieter findest.
Die Livit macht es mit einjähhrigen Verträgen. Da wird auch niemand den Anfangsmietzins anfechten. Es gibt immer jemand der dringend eine Wohnung braucht.
es gibt durchaus leerstand in zürich, ich kenne mehrere häuser, welche seit jahren leerstehen in meinem quartier. diese werden offensichtlich auch nicht als leerstand gemeldet. über die gründe kann ich nur spekulieren.
Bitte geben Sie die Adressen an.
Woher wissen Sie dass kein Mietvertrag über die leeren Flächen besteht? Ich habe Mieter am liebsten die Mieten aber nie dort sind.
In dem Haus in dem ich im Stockwerkeigentum wohne: Zehn Wohnungen, Toplage, Hallenbad und viele weitere Extras, es sind nur deren fünf dauernd bewohnt. Die Mieter der unbewohnten Wohnungen sind ausnahmslos Vermögende aus dem grossen Kanton, der Briefkasten wird wöchentlich vom Schweizer Teuhänder geleert. Die Leute und deren Firmen sind hier gemeldet, deren Fahrzeuge sind mit Schweizer Kennzeichen unterwegs etc. Das positive daran ist dass die Nebenkosten der Liegenschaft damit sehr tief gehalten werden.
Die Wohnungsnot in Zürich hat mehrere Ursachen. Alles schreit man müsse mehr Wohnungen bauen. Nun ja, aber man vergisst offenbar, dass diese Neu- oder Ersatzbauten massiv teurer werden.
Und in der Agglomeration sind die Preise ebenfalls gestiegen. Wenn immer mehr Leute dorthin ausweichen steigen die Mieten.
Städtische Wohnungen und Genossenschaftswohnungen sind in Zürich noch bezahlbar. Vielleicht müsste man diese Institutionen staatlich fördern, statt Milliarden in die Ukraine zu zahlen.
Die Dunkelziffer gleichartiger Verhältnisse ist vermutlich sehr hoch.
Kenne gleiche Situationen mit ausländischen Briefkasten-Eigentümmern.
Zuerst: Ein sehr langer Artikel, den man auch hätte kürzer schreiben können. Ich zähle nicht zur Gen Z, aber um den Kern herüberzubringen ist dies das beste Rezept.
Zweitens: man muss auch die Preise der Agglomeration betrachten. Wer bei der UBS in Opfikon oder in Altstetten arbeitet, für den sind Wohnungen in der Nähe relevanter. Man kann die Bevölkerung auch dorthin verlagern.
Drittens: in Glattpark (Nähe SRF HQ) wurde gleich stückweise ein Quartier mit bis zu ca. Z Stöcken verdichtet gebaut. Glattpark klebt an Oerlikon. Ist also faktisch Zürich. So schafft man Platz.
Einmal beherzt und zackig 100‘000 Leute in Regionen schicken wo Aufbau dringender wäre als Luxus im Regenbogen-Tsüri und schon ist der Nachfrage-Überhang wie Nebel aufgelöst. Ist doch nicht so schwierig das zu kapieren. An die Eigenen denken und nicht halb Afrika auch noch holen. Das wäre die Aufgabe einer Regierung.
Solange jedes Jahr die Einwohnerzahl der Stadt St. Gallen in die Schweiz einwandert, wird sich daran auch nichts ändern. Gleichzeitig wollen die linksgrünen Stadtzürcher Politiker auch keine Hochhäuser.
Darum Ja zur Initiative „keine 10 Millionen Schweiz“.
Alleine schon 10 Mio. Einwohner in der Schweiz ist explosiv, denn wer soll das kontrollieren? Lächeliche Abstimmung!
Mein Rat: Wer kann, PK Auszahlen und wo anders die Ruhe suchen, vor dem Sturm im Schwizzchäschli-Schwiiz.
Es ist kein Menschenrecht, in der Stadt Zürich zu wohnen. Und in Aarau, an der Aare, es auch sehr schön! In 25 min am HB, Wohnungen zum halben Preis…
Daran denken, im Aargau weisse Söckli tragen, die Indigenen schätzen das!
Ich wohne auch im schönen Aargau und mir gefällt es. Aber nicht in Aarau, welches ich für eine der hässlichsten Städte in der Schweiz halte.
Sanierungen müssen irgendwie bezahlt werden. Und gerade die Stadt Zürich ist eine Meisterin darin, das wohnen und Sanierungen / Naubauten zu verteuern (Vorschriften für Behinderte, Schutz von Bäumen, zu niedrige Ausnützungsziffern usw.).
Ich verstehe das ganze Gejammer auch nicht. Im Zürcher Oberland oder im Aargau gibt es tonnenweise moderne Wohnungen im moderaten Preissegment.
Mit dem Zug ist man im Viertelstundentakt innert weniger als 30 Minuten am Stadelhofen oder am Hauptbahnhof. Das ist nicht länger als man aus einigen Stadtquartieren braucht.
Sofort Staatsbahnen im 2 Std. Takt spart Steuergeld und Energie. Nur noch Stadtbewohner mit Autos in der Stadt, die Zahlen die Steuern in ZH. Hochschulen, Software-und Büro-Dienstleister, Ärzte Banken und Versicherungen und Unispital raus aus der Innenstadt. Umlandkluster und entkernen Schaft Abhilfe und wertet die Agglo auf. Dort arbeiten wo man wohnt.
Die Schweiz ist grösser als Zürich – wer unbedingt in Zürich wohnen will, soll das, und zahlen. Und sich über die Auswüchse der elitären links-grünen Politik nicht beschweren.
Niedrige Steuerbelastung in der Stadt Zürich?
Hat der Kanton ZH nicht kürzlich den Kanton BE überholt und ist heute der teuerste Kanton für Firmen?
Wenn schon manipulieren, dann bitte clever.
Das beste an Zürich ist den Flughafen .
Nein der See und die Innenstadt. 😍 Dubbeli
Der ist auch eine Schande.
Für die Heimreise ? 🤷♂️😉🤭
Ich habe kein Erbarmen.
Wird die Einwanderung gestoppt, sinken auch die Mietzinsen.
Und genau das wollen die rot-grünen Zürcher nicht.
Schön und gut wenn die Politik den Leuten Wohnungen zu Vorzugspreisen vermitteln will.
Aber wer bekommt diese Wohnungen ? Wie genau werden sie verteilt ? Das ist sehr intransparent und man kann daher annehmen, dass Leute die in der Verwaltung arbeiten bevorzugt werden und Leute, die das Parteibüchlein der SP haben.
Und wenn man einmal eine günstige Staatswohnung erhalten hat, bleibt man darin, auch wenn das Salär in hohe Sphären steigt. Das ist ungerecht und müsste auch in den Unterlagen stehen, die man abrufen kann.
Ich sehe das Problem nicht.
Wer unbedingt in der Stadt Zürich wohnen will (was ich persönlich nicht verstehe), soll halt dafür bezahlen.
Abgesehen davon, man schaue sich mal die Abstimmungsergebnisse in der Stadt zu den Zuwanderungsvorlagen an. Die Stadtzürcher*Innen (in Züri muss natürlich gegendert werden) wollen es also genau so.
Ich bin mit meinen Plazza Aktien ganz zufrieden.
Immerhin +25% innerhalb eines Jahres.
Hört auf mit dem Gejammer.Ihr müsste noch mehr Migranten ins Land holen, angeblich wegen der sozialen Gerechtigkeit, effektiv weil die Linken die verhassten Nationalstaaten zersetzen wollen. Gerade erst jubelten die MSM wieder, die Nettoeinwanderung sei auf 75`000 im Jahr zurückgegangen. Das entspricht der Bevölkerung einer mittelgrossen Stadt. Dass die Migranten neue Wohnungen brauchen, Kinder kriegen, die in die Schule gehen werden, Verwandte nachziehen etc., verschweigen die roten Strategen. Stattdessen schreien sie Wo Wo Wohnungsnot und Hilfe die AHV verlottert. Wie verlogen ist das denn?
Wir brauchen einen Schweizer Trump, der dieser hirnverbrannten Selbstzerstörung der Schweiz durch die Sozi ein Ende bereitet. Wie kommt ein roter Feusi dazu, auf IP, eine der letzten Bastionen gegen die marxistischen Globalisierer, Artikel zu schreiben, die gezielt die wahren Hintergründe unserer Probleme, wie Wohnungsnot, Zersiedelung der Agglomerationen (ausgerechnet durch die roten Umweltdiktatoren) und ausufernde Sozialkosten, ausklammern.
Das ist auch exakt der Grund, warum es so schwer ist, in Zürich eine Wohnung zu finden. Es bleiben alle in ihrem Zuhause, auch wenn dieses viel zu gross für sie ist. Ein billigeres zu finden, ist ohnehin ein seltener Gewinn, schlicht unmöglich. Und die Bauherren setzen alle auf Verdichtung, damit sie nachher die dreifache Miete abkassieren können und billiger Wohnraum verschwindet. Dies zu unterbinden, müsste längst zu den dringenden Forderungen in der Stadt gehören.
Wenn wir die illegal eingewanderten Ausländer, die nach der Masseneinwanderungs-Initiative nie hätten unser Land betreten dürfen, nicht ausschaffen, werden wir eh unter den Kosten, die die Masseneinwanderung verursacht, zugrunde gehen.
Roberto Feusi:
„Dazu der Ruf als sicherer Kapitalstandort.“
am 19.3.2023 hat der Bundesrat der Eidgenössischen Konföderation die Aktionäre der Bank Credit Suisse verfassungswidrig enteignet, gestützt auf ein Gesetz das nicht existiert.
Auf welchem Planet, in welcher Blase leben Sie, Herr Feusi ?
Feusi hat ein Schreiberling-Abo auf IP für seine ideologische Welt. Regelmässig sondert er seine Thesen ab… Wieso wird nich darauf hingewiesen, dass beim Mieterverband aktiv war/ist?
Keine Ahnung weshalb alle nach Zürich wollen, um am Wochenende in die Berge zu fahren? Muss man nicht kapieren. Zürich ist höchstens gut für Ausgang und um Geld zu verdienen bei Grossbanken, obwohl das auch bald vorbei sein wird.
deren Auswirkungen kennt der Herr Feusi immer noch nicht.Auch die Währung namens Schweizer Franken ist nicht Geld sondern Kredit. Kredit entsteht durch Bankbilanzverlängerung, und ist mit jährlicher Zinsschuld belastet. Das angebliche Geld sind somit nur Schulden (nccht Geld!) ohne innere Werte. Als Zahlungsmittel ist somit auch der Schweizer Franken eigentlich völlig ungeeignet, da kein innerer Wert vorhanden ist. Da darf man sich nicht wundern, dass die Zahlbarkeit von Wohnungen, Immobilien, Krankenkassen, Gold, Lebensunterhalt immer weniger gewährleistet ist. Den Währungen fehlt Kaufkraft.