Unter 50, rund 160’000 Franken Einkommen, mindestens 180’000 Erspartes und ein bisschen Extra-Vermögen fürs Wertschriftendepot schadet auch nicht; ach ja, und Konditionen vergleichen sollte er tunlichst nicht – so sieht mittlerweile der Wunsch-Hypothekarkunde der Schweizer Banken aus.
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Die Mehrheit der Schweizer erfüllt zumindest die monetären Kriterien indes nicht und wird von den Finanzinstituten aufgrund rigider Kreditvergabekriterien zusehends abgelehnt; in Sachen Zinstransparenz belässt man es bei maximal unverbindlichen Schaufensterkonditionen, und selbst diese enthält manches Institut, allen voran die grosse UBS, ihren (allzu gutgläubigen) Kunden sicherheitshalber vor.
In der Praxis stellen wir vermehrt fest, dass Banken bei der Vergabe von Krediten äusserst restriktiv vorgehen, und dies in einem Geschäftsfeld mit seit Jahren statistisch nicht messbaren Ausfallrisiken. Bei jungen Paaren noch ohne Kinder wird vereinzelt das Einkommen der Frau nur partiell angerechnet, um so eine potenzielle Reduktion des Erwerbseinkommens vorwegzunehmen. Ab spätestens 50 wird es für Kaufwillige zusehends schwierig, die Tragbarkeit nach Pension zu gewähren. Und dies, obschon die Sparphase noch mehr als ein Jahrzehnt umfasst und eine nachhaltige Finanzierung mit Amortisations- und Vorsorgeplanung ohne weiteres die Tragbarkeit auch nach Pension sicherstellen könnte.
Der Aufwand scheint den Finanzinstituten indes zu hoch, auch weil sich im Bestandes-Kundengeschäft viel einfacher und praktisch ohne Aufwand die (noch) höheren Erträge erwirtschaften lassen. Nach wie vor erneuern nämlich rund 80 Prozent aller Hypothekarkunden ihre Hypothek bei der Hausbank – viele sogar ohne überhaupt eine weitere Offerte einzuholen und dies bei einem Finanzgeschäft, das schnell eine halbe Million Franken und mehr umfasst und entsprechendes Sparpotenzial bietet.
Im Schnitt zahlt ein Käufer für eine Eigentumswohnung etwa 890’000 Franken – das Einfamilienhaus gibts gemäss MoneyPark Daten für 1,16 Millionen Franken. Bei einer Belehnung von 80 Prozent müsste ein Haushalt ein Einkommen von rund 160’000 respektive gut 200’000 Franken vorweisen, um eine Finanzierung für die Immobilie zu erhalten. Schon das Stockwerkeigentum ist gemessen an der Einkommensverteilung in der Schweiz für gut 80 Prozent der Schweizer Haushalte unerreichbar – vom freistehenden Einfamilienhaus ganz zu schweigen. Natürlich sinkt die Quote der ausgeschlossenen Haushalte bei steigenden Eigenkapitaleinsatz.
Gemäss MoneyPark-Daten verfügt ein Haushalt im Schnitt über 480’000 Franken Vermögen (inklusive Gelder der 2. und 3. Säule, Wertschriftendepots). Bei vollständigem Mitteleinsatz könnte sich immerhin die Hälfte der Haushalte Stockwerkeigentum leisten, hätte dann aber keinerlei Rücklagen mehr für unvorhergesehene Ausgaben – ein ungleich höheres Risiko für den Hypothekarmarkt als flexiblere Tragbarkeitsrichtlinien.
Die Hälfte aller abgelehnten Kreditanfragen bei MoneyPark wird mit der fehlenden Tragbarkeit begründet. Fehlende Eigenmittel sind nur in jedem zehnten Fall ausschlaggebend. Die Tragbarkeitsberechnung wird so zur k.o.-Hürde für viele Kaufwillige.
Obschon die Hypothekarzinsen bereits seit Jahren auf einem historischen Tiefststand rumdümpeln, rechnen Banken immer noch mit dem kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent. Der kalkulatorische Zinssatz, gedacht als Puffer gegen steigende Zinsen, ist durchaus sinnvoll, mit 5 Prozent aber weit entfernt vom langjährigen Durchschnitt und jeder Marktrealität, die über die letzten 20 Jahre für variable Hypotheken bei rund 3,5 Prozent liegt.
Bei einem Zins von 3 bis 3,5 Prozent würde Wohneigentum auch für die breite Mittelschicht mit einem Einkommen zwischen 80’000 und 110’000 Franken je nach Eigenkapitaleinsatz wieder finanzierbar und bezahlbarer Wohnraum auch für Mieter wieder Realität.
Angesichts der rigiden Regulierung und den hohen Immobilienpreisen bleibt den meisten Schweizern nichts anders übrig, als teuer zu mieten. Und dies, obschon die eigenen vier Wände für viele Schweizer in Sachen Lebensqualität ein sehr nachvollziehbares Lebensziel sind und im renditeschwachen Anlegeruniversum und stetig unsicher werdenden staatlichen Pensionssystemen auch als Teil der privaten Vorsorge an Bedeutung nur gewinnen dürften.
Von den hohen Hürden beim Immobilienkauf profitieren nicht zuletzt die Besitzer von Renditeliegenschaften. Gemäss MoneyPark-Kundendaten ist der Käufer von Renditeliegenschaften im Schnitt 57 Jahre alt. Er ist entweder schon pensioniert oder selbstständig und sucht für sein hohes Vermögen von durchschnittlich 1,7 Mio. Franken nach Anlagemöglichkeiten. Die Investitionen in Renditeobjekte ist da äusserst attraktiv – selbst bei sinkenden Nettoanfangsrenditen.
Auch deshalb befinden sich 80 Prozent der Mehrfamilienhäuser in der Schweiz in der Hand von Privatpersonen – sie verdienen gleich doppelt: Nicht nur erwirtschaften sie bei steigenden Immobilienpreisen eine Wertänderungsrendite, der eigentliche Mietzwang garantiert zusätzlich regelmässige und tendenziell steigende Einnahmen.
Rigide regulatorische Anforderungen verbunden mit margenoptimierter Rosinenpickerei auf Seiten der Banken schliessen systematisch einen Grossteil der Schweizer Haushalte vom Immobilienmarkt aus. Die grösste Hürde ist indes nicht das fehlende Eigenkapital, sondern die Tragbarkeitsberechnung. Eine Senkung des kalkulatorischen Zinssatzes auf den tatsächlichen langjährigen Durchschnitt würde es, ebenso wie eine einkommensabhängige Berechnung der Tragbarkeit, auch der Mittelschicht wieder erlauben, sich Wohneigentum zu leisten und nicht einen Grossteil der Schweizer in die teurere Miete zwingen. Aufgeklärte, informierte und vergleichende Kunden können ihrerseits ihren Beitrag dazu leisten, das Honigpferd „Hypothek“ für Schweizer Banken auf Normalmass zu schrumpfen.
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Die beliebtesten Kommentare
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Als mein Bruder vor einigen Jahren ein Auto kaufen wollte, hatte er nicht genug Geld zur Verfügung. Deswegen musste er sich um die Belohnung an eine Bank anwenden. Am Anfang schien es, eine kluge Entscheidung zu sein. Später stellte es sich heraus, dass er viel mehr Zinsen zahlen musste, als er zuerst dachte. Damals wusste er nicht, dass die Steuern nach einer Amortisation steigen, weil der Abzug der Zinsen wegfällt.
https://www.auto-pfandleihe.at/ -
Es ist schon erstaunlich welche übersteigerte Risikoaversion die manche Banken im Hypothekargeschäft an den Tag legen und andererseits gleichzeitig mit illegalen Bank-Geschäften regelmässig hohe Bussen einfahren.
Das eine (behinderte ) Geschäft dient als Feigenblatt für die übersteigert hohen Risiken, die man zugunsten des persönlichen Bonus noch immer in anderen Geschäften eingeht. -
Der angenommenen Zinsatz von 5% ist nicht wirklich überhöht wenn man bedenkt dass auf eine Immobilie ~2% Unterhalt / Abschreibung pro Jahr anfallen….
Ich erinnere auch an die Hypozinsen von 8+% anfang der Neunzigerjahre.-
…muss mann alles auf die frau melden…
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@ Dextra Grundbesitz- Vermietungsgesellschaft
Wie bitte? Was hat das damit zu tun?????
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Es gab einmal eine Zeit in den USA wo man Kunden mit geringem oder gar keinen Einkommen u/o ohne berufliche Perspektiven Hypotheken nachgeworfen und sich dabei alleine auf die Marktpreissteigerungen auf dem Immobilienmarkt verlassen hat. Was sich daraus entwickelt hat wissen wir ja.
Die Mittelschicht, gerade Personen älterer Jahrgänge, hat heute andere Probleme zu bewältigen als den Immobilienkauf, nämlich ihre Altersvorsorge. Es zeigt sich hier klar die Tendenz zur Altersarmut
infolge fehlendem oder zu tiefen Altersguthaben. Wollen Sie nun der Mittelschicht einen weiteren Klotz ans Bein hängen nur weil die Zinse momentan günstig sind?Nun der weise Spruch:
Wohneigentum, geschätzter Herr Heitmann, muss man „vermögen“ d.h. für alle die das nicht können hat der liebe Gott die Mietwohnungen erschaffen. Daran ändert sich auch nichts, wenn die Tragbarkeits-Vorschriften gelockert würden.Das Sie als Hypothekenvermittler ein latentes „wirtschaftliches“ Interesse daran haben die „rigiden“ regulatorischen Anforderungen
zu lockern ist nicht von der Hand zu weisen. Die Zeche zahlen dann
irgendwann die blauäugigen Hypothekarnehmer.-
Die amerikanischen Subprime-Kredite von bonitätsschwachen Kreditnehmern wurden verbrieft und außer Landes verkauft, versehen mit Bestnoten der nationalen Ratingagenturen.
Deutsche (Landes-)Bankiers haben sich gefreut über 2% bis 3% Mehrrendite im Vergleich zu normalen Anleihen vergleichbarer Bonität.
Flugs wurden Zweckgesellschaften gegründet zum Erwerb der zinsträchtigen CDO´s refinanziert durch die Gelder der Tagesgeldsparer. Die Anleihen brachten 7% und das Tagesgeld kostete 4%.
Von der Differenz konnte und wollte man fortan fürstlich leben.
Bis in Amerika aufgrund steigender Zinsen viele subprime – mortgage – Kreditnehmer mangels weiterer Tragfähigkeit den Schlüssel ihrer Immobilie an die Bank zurückgaben.
Die fehlende persönliche Haftung bei amerikanischen subprime – mortgages war bei den Spitzenratings der verbrieften Immobilienkrediten nicht ausreichend eingepreist.
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Gonzo/PREPS: Ja, Immobilieneigentum ist kein Menschenrecht. Das muss man erarbeiten. So wie es Aktionäre und Sparkontoinhaber gibt, gibt es auch Grundeigentümer und Mieter.
Maledivenferien, Leasing Audi, Rate Samsung 2×1 Meter, Cüpli und dann noch auf ein Haus sparen, das schliesst sich für den Otto-NV aus. Heute will man alles, aber das geht nicht.
Dennoch: Die 5% finde ich in der heutigen Zeit etwas hoch. Wie wär’s mit 4%? Da sind wir immer noch weit von Subprime entfernt. Die Zinsen werden, nimmt man die Bundesanleihe auf 40 Jahre mit -0.2% „Rendite“ als Massstab, noch lange tief bleiben. Abgesehen davon, dass bei einem erheblichen Zinsanstieg das System hops gehen könnte. Altersentwertung: Im Normalfall kriegt man ab etwa 45 etwas Luft, da sollte man auch einen höheren Unterhalt verkraften können. Aber eben, nix da mit Malediven und Superaudi(o). Ein Weisser im Garten liegt drin und macht Freude und Freunde. -
@PREPS“200-2,
nach dem Motto: Schulden erhöhen die Rendite!
Der Unterschied zwischen der üblichen Kreditfinanzierung durch Privatpersonen beim Kauf eines Hauses, und der der Fremdfinanzierung von Fondsmanagern ist, das für Privatpersonen nicht möglich ist, sich der Zahlungsverpflichtungen aus den Krediten zu entziehen, in dem man sie auf das Kaufobjekt überträgt. Private Equity Fonds hingegen haften nicht für die Kredite, welche sie für den Kauf eines Unternehmen aufnehmen. Diese Haftung und die sich daraus ergebenden Zahlungsverpflichtungen werden auf das erworbene Unternehmen als eigenständige juristische Person übertragen. Gerät das Unternehmen in Zahlungsschwierigkeiten, muss der PE-Fonds nicht einspringen. Er ist frei von jeder Haftung.
Die sozialopolitischen Weichenstellungen in den 70er Jahren entpuppen sich – wie damals von Vielen präzise prognostiziert – als eine Falle. Als Zeitzeuge war ich dabei und man wusste wohin die Reise geht. Was bleibt, ist eine Schweiz die einer Dualität lebt, ohne Identität und Kreativität.
http://www.werner-vontobel.ch/index.cfm?tem=1&spr=0&hpn=2&new=48
Herzliche Grüsse
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Grüezi Herr Heitmann,
Eine Immobilie ist ein Konsumgut, das sich abnutzt. Meist erzeugt sie keine Einnahmen, sondern nur Ausgaben. Der kreditfinanzierte Kauf einer selbstgenutzten Immobilie ist in den allermeisten Fällen ein Kostenmoloch und unterm Strich ein finanzielles Verlustgeschäft, das ärmer und nicht reicher macht, insbesondere in der Schweiz! Das schweizer System der Immo-Finanzierung ist weder nachhaltig, noch transparent. Der Staat treibt, (dank eines fragwürdigen Steuerkonstrukt), seine Bürger den Banken als Kunden scharenweise zu. Alle nicht abbezahlten Immobilien bleiben den Banken als Pfand. Der Staat bleibt mithilfe seiner systemrelevanten Banken in Position, seine an sich „auf dem Papier“ recht wohlhabenden und gleichzeitig hochverschuldende Bevölkerung viel rigider unter Kontrolle zu halten. Wenn wir diese Situation zu Ende denken, erkennen wir das Eigentum in diesem Fall nicht automatisch Besitz ist. Der Staat kann jederzeit zugreifen und den bisherigen Eigentümer entrechten. Die 2. und 3. Säule, sowie Eigenmietwert reihen sich in diese durch „Steuerkonstruktionen“ wirtschafts-politische Fehlkonstruktionen ein. Die Renten der 2. Säule werden demnächst, um sagenhafte durchschnittlich 12% gekürzt.
Sie schreiben Zitat:
„Aufgeklärte, informierte und vergleichende Kunden können ihrerseits ihren Beitrag dazu leisten, das Honigpferd „Hypothek“ für Schweizer Banken auf Normalmass zu schrumpfen.“
Zitat Ende.
Bitte fügen Sie hinzu, dass Immobilien keine Investition sind, sondern Verbindlichkeiten! Weil sie sich abnutzen und Kosten verursachen werden sie immer wertloser, wenn man sie nicht ständig instand setzt und investiert. Insofern verbrennen selbstbewohnte Immobilien Vermögen. Wir stecken aktuell in der Schweiz schon in einer gigantischen Immobilienblase – und die wird unweigerlich platzen, wenn nach einem Crash die Banken die Zinsen massiv erhöhen müssen.
Herzliche Grüsse
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Es bleibt vielleicht noch hinter dem sehr gelungenem Kommentar hinzuzufügen, warum das in früheren Zeiten etwas anders war:
Im Rahmen von rasch ansteigender Prosperität in den 50er und 60er Jahren und wegen der damals noch vorhandenen Teuerung wurden preiswerte Wiesen und Felder zu teurem Bauland (mit Wertsteigerungen um mehr als den Faktor 10 innerhalb von 10 Jahren) und Immobilien zu inflationssicheren Wertanlagen, weil diese damals noch nicht alt waren, der Bedarf weiterhin hoch war und trotz auch damals schon teurem Bauen innerhalb überschaubarer Zeit der hohe Anschaffungspreis auch gebraucht als Wert (in betragsgleichen, nur dann wertloseren Geldeinheiten) erreicht und überschritten wurde.
Nur sind heute Wirtschaftswachstum, Teuerung und Bedarf eher niedrig, dafür die Immobilienpreise bereits grotesk überhöht.
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Sehe ich genauso. Fortschrittliche Laender wie z.B. Lettland (haha, take that ihr ‚In der Schweiz is alles besser‘ Buenzli) sehen die 100%-ige Amortisiertung innerhalb 20-30 Jahren vor.
Die hohen Amortisationsraten halten die Preise tief und Immobilienkrisen kann es fast nicht geben.
Aber das waer ja nicht gut fuer die Banken. Der ’schlaue‘ Schweizer hat lieber ne Hypo fuer ne Million und dazu noch ein Verwaltungsmandat. Die Bank verdient so auf beiden Seiten. -
Ein einigermaßen sicherer Wert ist nur der Grund und Boden. Und der ist bei dem beliebten Stockwerkeigentum denkbar gering.
Alles andere ist vergängliche Technik und irgendwann wertloser Schrott, wie man an diversen Abrißvideos im Internet sehen kann.
Wenn der junge Dieter Bock einst mit dadurch wohlhabend geworden ist, in München einer älteren Frau ihr Haus gegen lebenslange Leibrente abzukaufen, dann hing das daran, daß die Frau ihre Lebenserwartung überschätzt, das Geldsystem nicht verstanden und die damals ansteigende Prosperität übersehen hat.
Jeweils allsamt im Gegensatz zu Herrn Bock.
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Wenn sich die überhöhten Immobilienpreise niemand mehr leisten kann, scheitert eine weitere Fortsetzung des Preisbooms an dessen Finanzierbarkeit.
Also werden die Immobilienpreise in der Schweiz mittelfristig eher sinken.
Auch schon wegen Alter und latentem Sanierungsbedarf der meisten Objekte.
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Ist es nicht so, dass die Banken es lieber sehen, wenn (möglichst wohlhabende) Bürger das Geld bei ihnen investieren und so Kommisionen, Gebühren, etc. generieren sowie Spielgeld für ihre Fonds liefern? Und gleichzeitig mittels monatlicher Mietzahlungen einen sicheren Cashflow für in Bankbesitz befindliche Immobilien generieren? Aus Sicht der Banken gibt es wohl nichts schlimmeres als abbezahlte Immobilien in Privatbesitz.
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Was jetzt??? „Wohlhabende Bürger“, die Vermögen anlegen (liegt eh mehrheitlich ausserhalb der Bankbilanz, da Sondervermögen) oder Eigenheimbesitzer ohne Schulden (finden auch keinen Eingang in die Bankbilanz? Irgendwo müsste eine Bank ja auch Ertrag generieren können. Wo denn nun?
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Es ist schon erstaunlich welche übersteigerte Risikoaversion die manche Banken im Hypothekargeschäft an den Tag legen und andererseits gleichzeitig mit…
Ist es nicht so, dass die Banken es lieber sehen, wenn (möglichst wohlhabende) Bürger das Geld bei ihnen investieren und…
Wenn sich die überhöhten Immobilienpreise niemand mehr leisten kann, scheitert eine weitere Fortsetzung des Preisbooms an dessen Finanzierbarkeit. Also werden…