Die Credit Suisse muss ihr Tafelsilber verkaufen. Immerhin spült das mehr Geld in die Kasse, als ihre Chefs befürchtet haben.
270 Millionen wollte die CS im Minimum für ihr prestigeträchtiges Gebäude an der Bahnhofstrasse 53. Nun werden es zwischen 350 und 400 Millionen sein, wie aus Zürcher Finanzkreisen zu hören ist.
Das Rennen soll Lebensversicherer Swiss Life gemacht haben. (Richtig ist: Axa Winterthur kauft die Liegenschaft.)
Ein CS-Sprecher sagte gestern, man könne sich noch nicht zur Transaktion äussern. Bei der Swiss Life hiess es gestern Abend, man müsse zuerst mit den Immobilienspezialisten Rücksprache nehmen, bevor man eine Stellungnahme abgeben könne.
Der Deal wäre für beide Firmen aus unterschiedlichen Gründen bemerkenswert.
Für die CS wäre er ein Erfolg. Die Bank kann damit mit einer einzigen Immobilien-Transaktion den Grossteil der angestrebten 500 Millionen aus Gebäudeverkäufen ins Trockene bringen.
Präsident Urs Rohner und CEO Brady Dougan stärken damit rascher als erwartet das knappe Kapital.
Falls die Immobilie tatsächlich bei der Swiss Life landet, erregt die Transaktion aus einem anderen Grund Aufsehen.
Bei einem Preis von fast 400 Millionen käme die Versicherung damit auf keine vernünftige Rendite mehr. Darunter würde die Mindestverzinsung der 2. Säule leiden.
Anders gesagt: Den Reibbach der CS-Aktionäre bezahlen die Schweizer Zwangsversicherten.
Möglich machen würde dies mit der Swiss Life ausgerechnet jener Player, der Markführer im Geschäft mit der Zweiten Säule ist und an einer starken Berufsvorsorge interessiert sein müsste.
Bei 400 Millionen würde die Swiss Life statt dessen eigenhändig an der BVG-Schraube nach unten drehen.
Das zeigt eine einfache Kalkulation.
Der einstige Zürcher Hauptsitz der Volksbank, der vor 20 Jahren durch Übernahme der ganzen Bank bei der CS gelandet war, wurde in einem Schnellverfahren ohne zweite Angebotsrunde veräussert.
Aus den Unterlagen geht hervor, dass sich die Mieteinnahmen derzeit in Grenzen halten.
Die oberen Stockwerke sind von der CS selbst belegt. Die neue Besitzerin kann mit Mieteinnahmen von 5 Millionen rechnen.
Mittelfristig könnte die CS ausziehen. Dann braucht es neue Büromieter. Die sind zu den hohen Bahnhofstrassen-Preise nicht leicht zu finden.
Im Erdgeschoss befinden sich zwei Shops mit festem Mietvertrag für 2 Jahre zu rund 2’000 Franken pro Quadratmeter im Jahr. Das bringt rund 4,5 Millionen ein.
Somit beträgt das Total der Mieteinnahmen knapp 10 Millionen. Durch Preiserhöhungen bei den Läden sind wohl 15 Millionen möglich.
Auf 400 Millionen Investition macht das eine Bruttorendite von 3,75 Prozent.
Nicht schlecht in Zeiten von Immobilien als Luxusanlagen, denkt man.
Doch die 3,75 Prozent tönen besser, als sie sind.
Im Markt hört man, dass der Käufer der Bahnhofstrasse 53 gegen 100 Millionen abschreiben muss. Das würde den Kauf entsprechend verteuern.
Hinzu kommen jährliche Aufwände für Bewirtschaftung und die Zinsen für die Hypothek.
All das zusammen führe zum Schluss, dass eine Swiss Life als Käuferin froh sein müsse, wenn sie auf eine Nettorendite von 1,5 Prozent komme, sagt ein Zürcher Immobilienexperte.
Das entspräche gerade noch der Mindestverzinsung der Zweiten Säule seit Anfang 2012.
Damit beisst sich die Katze in den Schwanz. Die Swiss Life würde ihr Kapital in eine rekordteure Immobilie investieren, die keine genügend hohe Rendite ermöglicht.
Gleichzeitig jammern die Lebensversicherer regelmässig über illusorische politische Vorgaben.
Der Umwandlungssatz als Basis für die Berechnung der Altersrente aus dem angesparten Kapital sei nicht mehr finanzierbar, meinen Swiss Life & Co seit längerem.
Am Ende bliebt als Fazit: Die Hände reiben kann sich der CS-Aktionär. Zwar gibt er eine wertvolle Immobilie an einer einzigartigen Lage aus der Hand. Dafür kriegt er viel Geld.
Die Zeche zahlt der Schweizer BVG-Versicherte.
Eine neue Art der Umverteilung ist im Gang.
Kommentare
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Die beliebtesten Kommentare
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wie wäre es, wenn insideparadeplatz diese falsche Meldung korrigieren würde? Axa kauft die Liegenschaft, nicht Swiss Life. Woher stammt das Gerücht, der Kaufpreis betrage 400 Mio. Franken?
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Sorry ‚Nonsense Paradeplatz‘, es ist AXA Winterthur. Es scheint, als ob jemand das Gras nicht wachsen hört und auf jede lahme Ente reinfällt. Wie schon Gordon Gekko sagt: ‚If you need a friend, get a dog‘.
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Ja, darum wird das Wort „soll“ erwähnt – Aber als Finanz-Versager/Kundenverräter ist das auch sehr sehr komplex zu verstehen.
Hier auch noch Leute die feine Nuancen nicht wahrnehmen/verstehen können: http://www.finews.ch/news/finanzplatz/9482-bahnhofstrasse-53-zuerich-axa-winterthur
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Also, der Deal ist für die CS kurzfristig und für die Swiss Life längerfristig ein guter. Punkt.
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Wenn man bedenkt dass angeblich in Grindelwald Chalets für 20 Mio verkauft werden erscheint der Preis gar nicht mehr so hoch….
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20 Mio, es gibt auch welche für 50 Mio…
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Weiss jemand wie viele Quadratmeter das Gebäude hat, resp. wie hoch der QM-Preis bei CHF 400 Mio. wäre?
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Man kann sich im map.search.ch die Gebäudedimension anschauen, mal Anzahl Stockwerke minus Abzug für Freiflächen (Lift/Mauer/Gang). Dann nimmt man einen durchschnittlichen Ertrag pro Qm pro Jahr (Büro 750 – 1000, Ladenlokal um 2500) und kapitalisiert dies mit…. tja das ist die grosse Gretchenfrage. Ich nahm 4% (Kommentar vom 17.8.) und kam auf einen überschlagsmässigen Gebäudewert von 350-375 Mio. Franken. Offensichtlich hat nun jemand mit einem tieferen Kapitalisierungssatz gerechnet (oder die erwarteten Erträge sind höher).
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Also ich finde die insiderparadeplatz eine der interessantesten Seiten. Die bringen das ganze mal ungefiltert. ( sollte mehr von solchen Seiten geben wo so toll schreiben) Was die Zinsen für Hypotheken angehn; ist für mich nun wirklich nicht relevant, weil ob SL 400Mio in die Immobilie investiert oder die 400Mio für Hypotheken vergibt ist doch zweitrangig ( auch wenns vom Geschäft durchaus zwei verschiedene Schuhe sind)Ich kenne die Bahnhofstr 53 sehr gut, bspl. im Obersten Stock ist das Personalrestaurant und wenn ich sehe wo die CS überall sparen muss so kann ich mir gut vorstellen das über kurze Zeit die CS sich aus der Bahnhofstr 53 zurückzieht. Denn die CS Abteilungen wie das EAM können sie genau so gut im Neueu UH unterbringen.
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Ein Wunder, dass der Autor aufgrund einer (nicht bestätigten) Einzeltransaktion eines Big Players im Geschäft mit der Beruflichen Vorsorge nicht gerade die Verstaatlichung der 2. Säule fordert. Gemäss Bilanz 2011 betrugen die in Investitionsliegenschaften investierten Mittel von SwissLife rund CHF 15.5 Mia. Ich gehe davon aus, dass gerade dieser Teil der Aktiven einen weit überdurchschnittlichen Beitrag an die Erträge liefert(e). Auch wenn für die genannte Liegenschaft allenfalls etwas mehr bezahlt wird, dürfte dies die Nettorendite um max. 0.05% verändern. Ihre News schätze ich – Versicherungs-/Banken-Bashing nicht!
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Ich denke nicht, dass es hier Bashing braucht. Die Banken erledigen das selber.
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Viel Spass wenn die riskfree-rate eines Tages wieder auf 3% steigt…
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Die Swiss Life (Dörig/Pfister) hat ehemalige CS-Banker an der Spitze.
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Genau. Bin mir sicher, dass diese Transaktion nicht ganz sauber verläuft, und andere Deals, zb mit wrappern kaschiert.
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Kommt mir auch nicht ganz kosher vor ;-(
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… Zinsen für die Hypothek???? Versicherer nehmen keine Hypothek auf um eine Liegenschaft zu kaufen. Ein weiterer schlecht recherchierter Artikel aus der Reihe ‚Nonsense Paradeplatz‘.
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…sehe ich auch eher so bezüglich dieses Artikels. – Andersweitig trifft LH aber durchaus das „Bull’s Eye“.
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…na ja, immerhin kann die CS das Paket gut an einen SCHWEIZER Konzern verkaufen, der auch die Kohle hat, zu bezahlen. Man erinnere sich an den von den Goldman-Sachs-Osterhasen aus Frankfurt vermasselten Verkauf über mehrere Runden des damaligen Jelmoli-Portfolios, wo der erstgewählte „Käufer“ aus Asien am Ende den Schwanz einzog und der zweite, ein klammer Israeli (Ahouvi) mit tatsächlich „leeren“ Taschen, den Deal zwar unterschrieb aber nie abschloss… und auch die vergleichsweise lächerliche Konventionalstrafe schuldig blieb. – Und Boden an der Bahnhofstrasse lässt sich leider nicht vermehren. Langfristig betrachtet ist das für Swiss Life sicher auch ein valabler Deal, insbesondere wenn die Immobilie später „entwickelt“ wird.
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Naja… von Seiten Swisslife wird es wohl eher ein Deal für das Ego sein 🙁
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alles kommt gut, aber nicht so, wie hier beschrieben.
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...na ja, immerhin kann die CS das Paket gut an einen SCHWEIZER Konzern verkaufen, der auch die Kohle hat, zu…
Naja... von Seiten Swisslife wird es wohl eher ein Deal für das Ego sein :(
... Zinsen für die Hypothek???? Versicherer nehmen keine Hypothek auf um eine Liegenschaft zu kaufen. Ein weiterer schlecht recherchierter Artikel…