ZKB schwadroniert über „sportliche Mieten“

Die Zürcher Kantonalbank meldet Entspannung am Wohnungsmarkt: Im Kanton Zürich ist die Leerwohnungsziffer von 0,48 auf 0,52 Prozent gestiegen.

Die Analystin der ZKB deutet das in der NZZ vom letzten Sonntag als Zeichen, dass Vermieter „nicht mehr so sportliche Mietpreise ansetzen können wie noch vor ein paar Jahren“.

Sportlich ist kein Begriff aus dem Obligationenrecht. Das Gesetz kennt im Grundsatz die Kostenmiete, nicht die Marktmiete.

Ein Mietzins ist missbräuchlich, wenn er einen übersetzten Ertrag abwirft. Seit einem Urteil von 2020 lässt das Bundesgericht eine Nettorendite von zwei Prozentpunkten über dem Referenzzinssatz zu.

Vermieter dürfen also verdienen. Sie dürfen bloss nicht verlangen, was immer der Markt hergibt.

Ob ein Anfangsmietzins missbräuchlich ist, klärt im Einzelfall die Schlichtungsbehörde, notfalls das Gericht. Nur kommt es selten so weit.

Im ganzen Kanton Zürich erledigten die Schlichtungsbehörden 2025 gerade 409 Anfechtungen eines Anfangsmietzinses.

Ordentliche Kündigungen fochten Mieter mehr als dreimal so oft an. Man steht auf die Hinterbeine, wenn man die Wohnung verliert. Nicht, wenn man sie bekommt.

Dabei hilft das Gesetz im Kanton Zürich sogar nach. Liegt die Leerwohnungsziffer bei höchstens 1,5 Prozent, gilt Wohnungsmangel.

Dann muss der Vermieter auf einem amtlichen Formular offenlegen, was der Vormieter bezahlt hat und auf das Recht zur Anfechtung hinweisen.

Genf, Waadt und Zürich kennen das Formular. Auf sie entfallen fast neun von zehn Anfechtungen in der Schweiz.

Die Formularpflicht gilt seit 2013, beschlossen vom Zürcher Stimmvolk. Juristisch herrscht in Zürich Wohnungsmangel, ob entspannt oder nicht.

Das Immobilienbarometer der ZKB zum dritten Quartal beginnt mit dem „Gedränge im Treppenhaus“. Die Wörter „missbräuchlich“ und „anfechtbar“ fehlen darin.

Dafür steht darin die Hiobsbotschaft, dass der Referenzzinssatz 2027 wieder steigen dürfte. Das Mietrecht kommt in der Analyse also vor. Allerdings nur jener Teil, der Mietzinserhöhungen erlaubt.

Im Juli lobte dasselbe Research den Verweilbonus. Wer lange in derselben Wohnung lebe, zahle in der Stadt Zürich rund ein Drittel weniger als Neumieter. Je grösser dieser Abstand, desto sportlicher der Markt.

Der Mieterverband beziffert die zu viel bezahlten Mieten auf über 10 Milliarden Franken im Jahr 2023. Das sind rund 360 Franken pro Wohnung und Monat.

Der Hauseigentümerverband bestreitet die Zahl naturgemäss vehement. Er vertritt schliesslich jene, auf deren Konten die Mieten landen.

Über die Höhe lässt sich streiten. Eine Staatsbank, die Mietpreise analysiert, sollte die Frage trotzdem stellen.

Die ZKB gehört dem Kanton. Der Kantonsrat wählt ihren Bankrat und führt die Oberaufsicht.

Den Wohnungsmangel hat er schwarz auf weiss. Den Hebel auch.

Die grosse Mehrheit von uns Zürchern, Steuerzahler und Wähler, wohnt zur Miete.

Von unserer eigenen Bank dürfen wir erwarten, dass sie die Mietpreise am Gesetz misst. Und nicht an der Fitness der Renditejäger.