„Hans, wieso kalkulieren die Banken trotz Tiefzinsen weiterhin mit 5 Prozent Hyposatz?“

Kommentare

1. Die Zeit von Herrn Geiger ist nun ein für alle Mal vorbei. Er kennt die heutige Bankenwelt nicht mehr. Leider scheint er sich auch nicht mehr an die Immobilienkrise in den 90er-Jahren zu erinnern, die er noch teilweise bei der SKA miterlebt hat
   Schon seit längerer Zeit sind viele Banken dazu übergegangen die Amortisationen zu erhöhen. Auf nicht selbstbewohnten Liegenschaften müssen an den meisten Orten auch die I. Hypotheken amortisiert werden. Zudem amortisieren viele Kunden freiwillig ihre Hypotheken. Der Steuervorteil ist bei diesen tiefen Zinsen ja ohnehin kaum mehr spürbar.
   Ein Tipp an Herrn Hässig: verpflichten Sie als Gesprächspartner einen jüngeren Experten, der noch voll in der Finanzwelt zuhause ist und schicken Sie Herrn Geiger in Pension oder auf seine „Militärreisen“.

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   • Quatsch, Herr Geiger muss unbedingt bleiben! Seine Erfahrung ist eine grosse Bereicherung, und er muss im Gegensatz zu jedem Jungspund niemandem mehr etwas beweisen. Langweilige Expertengespräche gibt’s auf anderen Kanälen zuhauf. Deshalb bitte weiter so, IP!

2. Leider hat Herr Geiger die Ursache nicht angesprochen, bzw. ausgeblendet:

   Die absurde Eigenmietwertbesteuerung ist kein Anreiz, um Hypotheken zu amortisieren, da ja – in diesem absurden System – die Schuldzinsen einkommensmässig abzugsfähig sind.
   Es gibt kein Land, wo das Wohnen im Eigentum steuerlich wie ein Naturaleinkommen behandelt wird. Daher hat die Schweiz die höchste Hypothekarverschuldung pro Kopf weltweit.

   Etliche Vorstösse, dies zu ändern wurden auch an der Urne abgelehnt, Die Banken und deren Lobby haben kein Interesse, dies zu ändern. Denn mit dem Wegfall der Eigenmietwertbesteuerung würde auch der Abzug der Schuldzinsen hinfällig.

   Schuldenrückzahlung heisst für die Banken weniger Zinseinnahmen. Die Bilanzsumme schrumpft zudem.

   Aber auch das Gewerbe und gewisse Parteien haben sich für die Eigenmietwertvorlagen nie sonderlich erwärmt, da mit zunehmender Abzahlung das Geld nicht mehr so leicht in teils unnötige Alibi-Renovationen fliesst, sondern zur Abzahlung verwendet wird. Und dies trotz Tiefzinsphase, da Unabhängigkeit vom Geldgeber dann endlich Priorität hat und ein Anreiz darstellt.

   Die Abschaffung des Eigenmietwertes hat zudem auch eine beruhigende Wirkung auf den Immobilienmarkt.

   Einer der Hauptgründe und massgebender Auslöser der Finanzkrise war übrigens die Tatsache, dass in den USA die Objekte bis zum Dach (oder darüber hinaus) belehnt wurden, und die Frage der individuellen Tragfähigkeit keine Relevanz hatte, da ja bloss das Objekt für die Schuld haftet und nicht in erster Linie der Hypothekar-Kreditnehmer.

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   • Dies alles mag durchaus stimmen. Jedoch macht es für mich als Wohneigentümer keinen wesentlichen Unterschied ob ich der Bank Hypozinsen oder dem Staat Steuern bezahlen. Das Geld ist so oder so weg.
     Die Krux liegt wohl auch in der indirekten Amortisation über die 3. Säule. Da macht es dann etwas mehr aus, wenn ich neben den Schuldzinsen auch noch die Einlagen in die 3. Säule vom Einkommen abziehen kann. Und für die Bank rechnet es sich noch viel mehr, zumal die Hypozinsen in der Regel höher verzinst werden als die Guthaben auf der 3. Säule. Die Banken werden Himmel und Hölle in Bewegung setzen, dass alles so bleibt wie es ist.

   • @ Hypoli

     Da stimme ich Ihnen voll zu: solange kein grundsätzlicher Systemwechsel stattfindet, besteht überhaupt kein Anreiz für direkte Amortisationen.
     Zudem: In der Tiefzinsphase erhöht sich – ceteris paribus – das steuerbare Einkommen und der Staat profitiert und in der Hochzinsphase geht mehr an die Bank. Dieser instituionalisierte „Zuteilungsmechanismus“ funktioniert ja perpeteum-mässig seit Jahren und hält Banken, Staat und Kreditnehmer bei Laune.

     Daher ist es Heuchelei und Augenwischerei, wenn jeweils Vorstösse unternommen werden, das System der Eigenmietwertbesteuerung zu ändern.

     Vorderhand ist es aus Sicht der Banken und der Eigentümer noch ein einzelwirtschaftliches „win-win-System“, das allerdings eine Ver-Schuldenspirale begünstigt, die zwangweise zu volkswritschaftlichen Instabilitäten führen wird und – im Extremfall – zu gesellschaftlichen, nämlich dann, wenn erratische Zinserhöhungen stattfinden. Denn auch sog. Festhypotheken werden eines Tages fällig und müssen umgeschuldet werden; dannzumal eben zu höheren Zinsen. Aber eben: wir denken ja alle kurzfristig…

   • Grüezi @Leser 2,

     hervorragende Zusammenfassung. Das Thema Realzinsen wäre auch zu beleuchten. Für Investition und Verschuldung ist der Realzins entscheidend, also die Summe des Nominalzinses zuzüglich der jährlichen Deflation. In Zeiten sehr niedriger Nominalzinsen sinken meist die Löhne und die Preise für Immobilien und andere Vermögenswerte, das ist real betrachtet Hochzinspolitik!. Das steht uns kurz bevor.

     Die Verschuldung der privaten Haushalte hat in der CH gigantische Ausmasse erreicht, dennoch wird in den Medien oberflächlich und irreführend darüber berichtet. Wenn ich im Jahr 2010 in Süd-Europa für einen nominal niedrig verzinsten Kredit meiner Hausbank ein Haus am Strand erworben hätte, wäre das wegen des hohen Realzinses ein schlechtes Geschäft geworden. Denn die Hauspreise sind im Schnitt um 10% im Jahr gesunken. Diese 10% Preisverfall müss ich zum niedrigen Nominalzins meines Immobilienkredits hinzurechnen, um den Realzins zu erhalten.

     Wieso wird aus der Abschaffung des Eigenmietwerts nichts? Die Eigentümer grosser Geldvermögen müssen bei Inflation niedrige oder gar negative Realzinsen hinnehmen und fordern deshalb ständig ein Abwürgen der Konjunktur durch sogenannte(n) Schuldenbremse oder Stabilitätspolitik.

     Herzliche Grüsse

   • Grüezi @ Arbeitgeber (KMU) und AHV Rentner

     Besten Dank für Ihre Hinweise wegen den Realzinsen:

     Betrug die Durchschnittsrendite der 10-jährigen CH-Bundesobligationen 2015 -0.07% und die durchschnittliche Teuerung (LIK) 2015 -1.1%, so ergab sich 2015 ein durchschnittlicher Realzins (im langfristigen Bereich) von ca. +1.03% (-0.07%+1.1%). (Quelle SNB und BfS)

     Die Löhne und Immobilienpreise haben sich somit im 2015 nicht zurückgebildet (die Löhne sind geringfügig gestiegen und die Immobilien stärker).

     Daher kann ich Ihren Gedankengang hierzu nicht nachvollziehen, wenn Sie schreiben:
     « In Zeiten sehr niedriger Nominalzinsen sinken meist die Löhne und die Preise für Immobilien und andere Vermögenswerte, das ist real betrachtet Hochzinspolitik!. Das steht uns kurz bevor.»

     Könnten Sie Ihren Gedankengang noch etwas erklären?

     Besten Dank und freundliche Grüsse

   • Grüezi Leser 2,

     Besten Dank für Ihre sachkundige und korrekte Antwort.

     Präzisierung:

     Ich hinterfarge immer vorallem die Quellen: SNB, Bfs usw.

     Was sagt eine durchschnittlich niedrige Preisinflation bei den Gütern eines fiktiven Warenkorbs über die Geldwertstabilität aus, wenn gleichzeitig die Preise für Vermögenswerte wie zum Beispiel Aktien, Anleihen und Immobilien, die in dem Warenkorb nicht berücksichtigt werden, gefährliche Spekulationsblasen bilden? Das nur am Rande bemerkt.

     Nehmen wir mal Japan. Da kann man den Zusammenhang zwischen Deflation und hohem Realzins verstehen und beobachten – dass DENKE ich, steht uns in den nächsten Jahren bevor, bzw. ist bereits im Gange.

     Ich habe in Japan 10 Jahren gelebt und war in der „Branche“ tätig. In Japan wurde den Bürgern über zwei Jahrzehnte immer der niedrige Nominalzins der Bank von Japan vorgehalten, während die Deflation nur an den Börsenkursen und Immobilienpreisen zu erkennen war. Real betrachtet ist die Wirtschaftsflaute in Japan seit der um das Jahr 1990 von den FED-Administration erzwungenen Aufwertung des Jen – mit der Folge der Deflation der Vermögenswerte – aber kein Rätsel, sondern das Ergebnis real völlig überhöhter Zinsen.

     Eine Deflation, wie es auch heute wieder speziell in den Euro-Krisenstaaten, ist also trotz nominal niedriger Zinsen eine in realen Grössen betrachtete Hochzinspolitik mit verheerenden Folgen.

     Sie können das sehr gut hier bei uns beobachten, wenn man die Vorläufer dieser Entwicklung verfolgt. a) es wird mit allen Mitteln wie Sozialabbau (Altersreform 2020) und Deregulierung (Arbeitszeitverlängerung ohne Lohnausgleich mit der Farce der Mindestkurs-Aufgabe) auf das Sinken der Renten, Löhne und Preise hingearbeitet. Die private Verschuldung ist enorm. Ist es realitätsfern anzunehmen, dass die immobilienpreise in der CH in den nächsten 5 Jahren sinken werden? Ist es hetzerisch davon auszugehen, dass die Zinsen drehen werden? Die Wahrscheinlichkeit das die Schweiz das Japan Europas wird sind real.

     Herzliche Grüsse

3. Die Banken haben doch kein Interesse auf Amortisation! Sie verdienen dadurch ja weniger, und sie werden ja von der Politik unterstützt, welche stur am Eigenmietwert festhält. Sauhäfeli Saudeckeli… Und bezüglich „Gesamtinteresse“ ist natürlich schon nicht unerheblich, da es eine Art Sippenhaftung gibt in der Schweiz, natürlich nicht in Einzelfällen wobei wenn Leute sich zu hoch verschulden und so Finanznot und Sozialhilfe gelangen muss auch die Allgemeinheit dafür aufkommen, noch schlimmer wenn es ein Dominoeffekt gibt und es ganze Banken mitreisst, insbesondere Kantonalbanken, Postfinance oder to big to fail Grossbanken, für welche wiederum die Allgemeinheit aufkommen müsste! Also wird sich kaum etwas ändern insbesondere solange die Mehrheit noch Mieter sind, welche grundsätzlich aus Neid und sonstigen Motiven immer gegen eine Abschaffung von Eigenmietwert sind.

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4. Damit sie den Leuten nach ihrer Pensionierung das Häuschen wegnehmen können, da diese es sich dann angeblich nicht mehr leisten können. Dadurch gibt es wieder mehr Objekte auf dem Markt und somit mehr Neu- Hypotheken etc. ist also gut fürs Geschäft !

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5. Liebe Politiker schafft endlich diesen unsäglichen Eigenmietwert ab (gibt es weltweit nur in der Schweiz) und die Rekordverschuldung via Hypotheken würde sofort zurückgehen. Ein kalkulatorischer Zinssatz von 5 % ist ein absoluter Witz. Selbst die SNB geht nicht davon aus, dass die aktuellen Nullzinsen in den nächsten Jahren stark ansteigen werden. 5 % ist eine reine Schickane damit das Hypothekarvolumen nicht weiter ansteigt. Wenn ich heute 20 Jahre finanziere zu 2.50 – 3 %, dann habe ich 20 Jahre Ruhe egal was die Zinsen machen. In 20 Jahren sind die Kinder erwachsen und meine PK gut gefüllt (wenn es dann noch PK’s gibt). Also hört endlich auf mit diesen 5 %.

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7. Die hohe, dauerhafte Verschuldung von privaten Wohnimmobilien hat steuerliche Gründe (Gegenposten zum vermögensteuerlichen Wert der Immobilie).

   In Deutschland gab es ein ähnliches System, das 1998 abgeschafft worden ist.

   Jeder Art von steuerlicher (Investitions-)Lenkung wohnt ein Verlustpotential inne (da niemand investieren bzw. sich entsprechend aufstellen würde ohne steuerliche Förderung bzw. Repression).

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   • @—-das ist Korrekt!

     Das hat ein Grund und ist „informell“ zwischen Staat und Bankensystem abgesprochen. In diesem System kann der Staat jederzeit zugreifen und den bisherigen Eigentümer entrechten. Dank grosszügiger Steuergeschenke beschwert sich bislang darüber kaum jemand. Die Bürger der Schweiz werden regelrecht dazu verführt, ihre Immobilien nicht vollständig abzuzahlen bzw., die Grundschuldeintragung aufrechtzuerhalten. Somit, treibt der Staat seine Bürger den Banken als Kunden scharenweise zu. Alle nicht abbezahlten Immobilien bleiben den Banken als Pfand. Der Staat bleibt somit mithilfe seiner systemrelevanten Banken in Position, seine an sich (noch) recht wohlhabenden Bevölkerung viel rigider unter Kontrolle zu halten. Wenn die Zinsen drehen und die Immobilienblase platzt wird dieses Konstrukt zerfallen. Das birgt sozialpolitischer Sprengstoff…und diese 5% Übung soll Solidität vorgaukeln…

8. Die FINMA bzw. die Politiker haben scheinbar kein Interesse, dass auch der Normalbürger sich ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung leisten kann. Würde man z.B. den kalkulatorischen Satz auf 3 % reduzieren, hätte auch die Mittelschicht (falls es diese überhaupt noch gibt) Chancen für Wohneigentum. Mit der Zinsersparnis von rund 1 – 1.50 % könnte man die Hypothek zusätzlich amortisieren. Aber heute gilt ja vor allem konsumieren, damit die Wirtschaft weiterhin gut läuft……

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