Gestern berichtete der Tages-Anzeiger über einen hohen Abschreiber des Versicherers Pax auf Rendite-Liegenschaften. Laut Experten könnte es der Anfang eines Abschreibe-Tsunamis sein.
Viele Kommerzliegenschaften in der Schweiz stehen leer. Nun senkt die Pax den Mietzins – und das führt direkt zur Korrektur in der Bilanz.
Der Vorgang wirft ein Licht auf die Banken. Sie ziehen aus ihren grossen Gebäuden in Zürich aus und hinterlassen leere Hüllen.
Jüngstes Beispiel ist die Grossbank UBS. Sie verschiebt wichtige Teile ihrer „Produktion“ wie Zahlungsverkehr, Informatik und Abwicklung weg vom teuren Zürich in die billige Provinz.
Wer zahlt die Zeche für die leeren Immobilien?
Im Fall der UBS kommt Erstaunliches zutage. Die Bank ist längst nicht mehr Besitzerin der entsprechenden Betriebszentralen in Zürich-Altstetten, wo bald Bank-Brachen entstehen.
Sondern zwei ihrer Immobilienfonds. Genauer: Deren Verwaltungsgesellschaften. Sie tragen die Namen „Turintra“ und „Zurimmo“.
Der Mechano ist simpel. Die UBS verkauft ihre Gebäude ihren beiden Immobilien-Gesellschaften. Via UBS-Fonds werden darauf Scheine herausgegeben, welche den Kunden verkauft werden.
So verschiebt sich das Eigentum an den grossen, grauen Betriebszentralen der UBS irgendwo an einem Ort namens Flurstrasse in Zürich-West von der Bilanz der UBS in jene der Kunden.
Selbstverständlich passierte das nicht erst gestern, nachdem die UBS ihren Auszug aus Zürich bekanntgemacht hat.
Sondern schon vor Jahren. Die Immobilien-Strategen der UBS nahmen den Auszug aus der Stadt vorweg und verkauften ihre Betriebsstätten an die Immobiliengesellschaften.
So what?, könnte man einwenden. Immobilien sind doch ein Supergeschäft.
Das greift zu kurz. Es zeigen sich Risse im Business, wie der Artikel des Tages-Anzeigers klarmacht.
Zudem, und das ist der Kernpunkt, verschoben die UBS-Strategen nicht nur ein paar Bürohäuser von ihrer UBS-Bilanz hinüber in die Bücher anderer Gesellschaften.
Sondern sie sorgten damit auch vor, dass ihrem eigenen Bonus nichts passiert. Respektive dass dieser weiter steigen kann.
Und das geht so: Die UBS-Chefs tragen ein grosses Verlustrisiko, wenn sie ihre Zentralen, die Hunderte von Millionen gekostet haben, verlassen und diese einsam zurücklassen.
Es ist gut möglich, dass diese Häuser nicht einfach neu vermietet werden können. Erstens wegen des akuten Überangebots, zweitens weil ein neuer Mieter teure Umbauten vornehmen muss.
Da ziehen Interessenten lieber gleich in ein nigelnagelneues Geschäftshaus ein – solche schiessen derzeit wie Pilze aus dem Zürcher Boden.
Die eigenen Betriebszentralen der UBS verwandeln sich mit dem Auszugs-Entscheid in wertlose Ruinen – jedenfalls drohen hohe Abschreiber.
Was also tun? Eben: frühzeitig verkaufen.
Wem? Den Profis eher nicht. Die kennen solche „Tricks“.
Also den „dummen“ Fonds-Anteilhabern. Am besten den „eigenen“.
Dort riecht keiner den Braten. Und wenn, dann ist der Mist schon geführt.
Eine UBS-Sprecherin meinte auf Anfrage, dass die „langfristige Immobilienstrategie“ der Bank auf „unsere langfristige Workforce Strategie abgestimmt“ sei. Mehr sage man nicht.
Die UBS versucht sich als „Good Corporate Citizen“ der Schweiz darzustellen. Sie, die vor 9 Jahren mit Steuergeldern gerettet worden war, will nicht wieder als Parasit dastehen.
Der Trick mit den Immobilienfonds als Schutthalde für Problemliegenschaften der Grossbanken ist altbekannt.
Die CS verkaufte ihr Leuen-Haus an der Bahnhofstrasse an die SPS, eine der erfolgreichsten und kotierten Immobiliengesellschaften.
Hier geht es nicht um eine Schrottimmobilie.
Doch der Punkt ist ein anderer. Die SPS ging einst faktisch aus CS hervor. Je nach Gusto der Verantwortlichen wurden Real-Estate-Assets auf die beiden Gesellschaften verteilt.
Freie Hand, wo welche Immobilie liegt – auf der Bilanz der Bank oder auf jener der Immobiliengesellschaft.
Kommentare
Kommentieren
Die beliebtesten Kommentare
-
Die Story ist Quatsch. Die Gebäude wurden vor etwa 20 Jahren verkauft als die Strategie – gewisse Supportfunktionen in die Dienstleistungszentren nach Biel und Schaffhausen zu verlagern – noch gar nicht geboren war. Im Übrigen sind Turintra und Zurimmo keine Fonds, sondern Immobiliengesellschaften. Wie so häufig ist das hier eine zusammenfabulierte Luftnummer – komplett an der Realität vorbei.
-
Der Sachverhalt wie im Artikel dargestellt stimmt so nicht. Die Liegenschaften der UBS in ZH-Flur und Altstetten wurden wenige Jahre nach der Fusion verkauft. Nicht etwa weil die damaligen Initianten, Ospel und Wuffli, besonders schlau und weitblickend waren, sondern weil mit den Erträgen aus den Verkäufen anschliessend Aktien zurückgekauft wurden. So konnten die beiden Abzocker den Kurs in die Höhe treiben und mit dem erhöhten Ertrag pro Aktie ihrem üppigen Bonus weiter steigern. So haben es die Totengräber der UBS schon damals getrieben (und ungestraft geblieben).
-
Das kann leider so nicht stimmen…
Alle CH Immobilienfonds dürfen aus regulatorischen Gründen nicht von ’nahestehenden Personen‘ kaufen. Somit kann die UBS nicht die Liegenschaften an die Fonds verkauft haben.
Wahrscheinlicher ist, dass die Fonds die Liegenschaften von dritter Seite gekauft haben und die UBS als Mieterin gewinnen konnte. Was wiederum sicher im Interesse der Anleger wäre….
-
Dann verkauft die Bank halt zuerst an einen Dritten, und einige Tage später erwirbt der Fonds die Immobilien vom Dritten. „Immobilienwäscherei“, und alle (ausser die Kunden) sind glücklich.
-
Hast du erwartet, dass LH von regulatorischen Auflagen auch nur den Hauch einer Ahnung hat?
Als regelmässiger IP Leser müsstest du doch wissen, dass er mittlerweile nichts mehr bieten kann ausser dem Weitererzählen von Stories von frustrierten Middle Managern der zweiten und dritten Reihe.
Ausser bei Avaloq scheint er keine wirklichen Quellen auf GL Stufe mehr zu haben. So fehlen uns auch die wirklich spannenden CS Stories wie noch vor ein paar Jahren.
-
@ Max
Das wäre dann ein ‚Umgehungsgeschäft‘ und dann hast Du neben der internen und externen Revision gleich auch die Finma vor der Tür…
Immobilienfonds unterstehen u.a. dem Kollektivenanlagegesetz und sind (gerade im Interesse der Anleger) äusserst streng reglementiert und kontrolliert. Da kann zum Glück nichts gemauschelt werden…
-
@immofonds Träum weiter..,,
-
-
Muppets aller Länder, vereinigt euch!
-
Anderes Thema: was wurde aus den CS-Informatikern, die zur HCL wechseln müssen? Stichtag war der 26.6.
Also zu der HCL, welche damals eine Software für den Boing Dreamliner schrieb, und keine Betriebserlaubnis der FAA bekam.
-
-
Kennen wir doch schon vom Global Property Fund. Und auch da hat sich niemand am „conflict of interest“ gestört…
Das Rezept scheint simpel: gründe eine Bank, kaufe auf pump massiv dazu, gebe neue Aktien aus mit Fringe Benefits (nur) für die grossen Zeichner, gründe Untergesellschaften und schiebe die Assets buchhalterisch herum, werde too big to fail und geh voll ins Risiko. Entweder erhältst Du massive Gewinnbeteiligungen oder ein anderer zahlt den Schaden….
„natürlich wird das noch etwas raffinierter verpackt“… -
Die Guten ins Töpfchen,
die Schlechten ins Kröpfchen:Lohnende Renditeimmobilien in den Eigenbestand,
alle anderen in Immobilienfonds. -
Alles muss billig sein oder noch viel billiger werden. Am liebsten gratis. Firmen orientieren sich daran resp. müssen handeln. Und, wie im Artikel beschrieben, ist ein Weg dazu ob es nun gefällt oder nicht. Ist es illegal? Nein ist es nicht und darum wird es gemacht. Ist halt wie mit einem T-Shirt für 2.50 aus dem Billigdiscounter da sagt dir auch niemand, dass du dieses nach dem ersten Waschgang wegwerfen kannst. Solange wir solche Dienstleistungen und Produkte fordern, werden sie wie auch immer und von wem auch immer geliefert. Ergo, wer kann etwas zu einer Veränderung beisteuern? Der Mensch ist ein Raubtier und einige davon leiten Firmen…
-
…..Als sie die zwei Schüsseln Linsen in die Asche geschüttet hatte, ging das Mädchen durch die Hintertüre nach dem Garten und rief: »Ihr zahmen Täubchen, ihr Turteltäubchen, all ihr Vöglein unter dem Himmel, kommt und helft mir lesen,
die guten ins Kröpfchen,
die schlechten ins Töpfchen.« (der dummen und gierigen Kunden).
https://insideparadeplatz.ch/2014/06/02/hinter-davos-hotelpleite-steht-ein-cs-immo-filz/ -
Es hat doch auch was Gutes, wenn nicht mehr jeder Mitarbeiter aus dem Finanzdienstleistungsbereich allmorgendlich nach Zürich pendeln muss. Dies entlastet den ÖV und die Strassen. Es könnte sich sogar als sinnvoll erweisen, dass zusätzlich neue Arbeitsmodelle wie Homeoffice oder kleinere „Hubs“ rund um Zürich auch staatlich gefördert würden. Aber ja, einer ist immer der Dumme: In diesem Falle ist es wohl der gierige Investor mit Anlagenotstand, welcher auf Traumrenditen spekuliert hat!
-
Bundesgesetz über die Anlagefonds:
Artikel 12 Treuepflicht
„..Die Fondsleitung und ihre Beauftragten wahren ausschliesslich die Interessen der Anleger..“Kann sein, dass gegen diesen Artikel aufs Uebelste verstossen wurde, wenn Immobilien den Anlagefonds zu teuer untergejubelt wurden.
-
Darin hat man doch sehr grosse Übung (im dagegen Verstossen). Interessant ist aber die Tatsache, dass es BISHER!!! immer (meistens) nur im und vom Ausland eins auf die Mütze gibt, wenn den Kunden „Schrottfonds“ untergejubelt werden.
https://www.youtube.com/results?search_query=ubs+puerto+rico
-
-
Selber schuld. Wer heutzutage seinen Vermögensverwalter nicht genau angesehen hat und nicht weiss wie er tickt ist selber schuld. Ob nun per Mandat ganz offiziell erteilt oder bei Lebensversicherungen, etc. im Kleingedruckten stehen kann, sollte nun wirklich alle Wissen und dementsprechend handeln. I. d. R., bei Grossbanken und Grossversicherungen in jedem Fall, steht der Risikoträger und somit Verlierer meiner Meinung nach von Anfang an fest. Altstetten mit alten Bauruinen und Örlikon mit neuen Bauruinen, die alternative Kunst kann sich auf dem Platz Zürich schon mal auf neue Gebiete mit tollen Häusern freuen …
-
@ Nicht Betroffener:
Sie schreiben:—
Wer heutzutage seinen Vermögensverwalter nicht genau angesehen hat und nicht weiss wie er tickt ist selber schuld.
—Einverstanden, das kann ich absolut nachvollziehen. Letztlich ist Ihre Aussage eine Abwandlung des Poker Spruchs „If you don’t know who is the sucker at your Poker table, it’s most likely *you*“.
Nur: Herauszufinden, wie Ihr Anlagelageberater *wirklich* tickt, ist nicht ganz sooo einfach. Zumal sie selten wissen, welche incentives (insbesondere pekuniärer Art) er hat …
-
Danke für Ihre Antwort. Bei Ihrem Pokerspruch musste ich schmunzeln. Geht sicherlich in diese Richtung, ich denke wir alle haben mal etwas riskiert im Leben und dann gemerkt das ich derjenige bin am Tisch …
Was ich hier meine ist, so eine Anlage, ob nun mit permanenten, nicht wenigen Kosten für das Mandat oder jahrzehntelang laufende Lebensversicherung wo man vor Ende der Laufzeit nur mit grossen Verlusten wieder rauskommt, sollte man sich umhören. In der vernetzten Welt (google, Kassensturz, saldo, etc.) ist es nicht schwierig an Hintergrundinformationen oder Expertenmeinungen zu kommen.
Alleine schon durch IP weiss ich welche Bank ich eher nicht will. Welche Fonds oder Einzeltitel man will, lesen Sie mal die Sonntagszeitung, saldo oder sehen Sie Börsensendungen am TV. Die mit den Empfehlungen. Achten Sie einfach auf den Sponsor der Sendung. Da sagen Sie einem gleich von Anfang an welcher EFT der Beste ist und welche Titel kurz-, mittel- oder langfristig interessant sein könnten. Sowohl Versicherungen allg. wie auch das spezifische Produkte das einem interessiert online zu checken (Expertenmeinung, Kassensturz, saldo) und zu finden wo die Cruz beim Produkt für den Kunden liegt, ist nicht mehr so schwierig wie auch schon. Auch bei Versicherungen weiss ich sehr genau, welche ich nie haben will. Weil man als Kunde garantiert verarscht wird.
Selbst das die 2. Säule eine einzige Verarschung für die Bevölkerung ist, kann man im saldo jedes Jahr zweimal sehr ausführlich lesen. Und sowohl wie, wie auch welche Politiker in Bern, Vertreter (…) aus der Wirtschaft oder Wirtschaft nahestehende Personen uns immer wieder einen Bären aufbinden dazu und warum. Rudolf Strahm, als Politiker einst von Berufs wegen (quasi) Experte für die 2. Säule nennt es schon seit Jahren ein Selbstbedienungsladen für die Elite.
-
-
Mit den tiefen Zinsen lassen sich einige Missstände schön verdecken, wie Leerstände. Die kosten sozusagen nichts. Das aufgeschobene Problem schlägt aber voll bei der Bewertung der Liegenschaft durch.
In sensibleren Bereichen war das schon der Fall beim Hotel Waldhaus in Flims, das nach einer Neubewertung der Immobilie – wahrscheinlich auf Druck der Revisionsgesellschaft – umgehend Konkurs machte.
Also werden unrealistische aktuelle Immobilienbewertungen bei Geschäftsliegenschaften mehr und mehr durch die kalte Füsse kriegenden Revisonsstellen eine Neubewertung erfahren … -
Die Fratze des Hooligan- (-Hyänen) Kapitalismus:
—————————————————————————————————–
Was hier abgeht kann man kaum in Worte kleiden! Die bankeigenen Immobilien-Fonds werden dazu benützt Immobilien-Brachen und zukünftige leerstehende Bürohäuser der Bank anzukaufen. Bilanz-Schönungen? In den Jahres-Berichten mit dem Segen der Auditing-Gesellschaften abgehakt und prämiert.
Sogenannte „Banken“, welche solche Risikoumlagerungen zulasten der Fondanteil-Eigner (oft die eigene Kundschaft) praktizieren, sollte ein Betriebsverbot auferlegt werden. Dass hier die Aufsichts-Organe und die FINMA wegschaut gehört zum bösen Spiel: Wer sägt schon am Ast auf welchem er sitzt?
-
Durch den Abfluss von Assets von 11 bis 13 Mrd CHF Pro Monat wird der Bankenplatz Schweiz noch mind. 20 000 bis 25 000 MA abbauen, was zur folge hat, dass mind. 500 000 m/2 Büroflächen frei werden, das Bankennetz der Schweiz wurde von 4500 auf 2500 reduziert, mind 1000 verschwinden noch von der Bildfläche, alleine die Reiffeisen baut 500 Filialen ab, die CS reduzerte das Filialennetz in 2 Jahren von 214 auf 175, weitere 30 werden noch abgebaut, die ZKB wies vor 2 Jahren 80 Filialen auf, heute sind es 75, in den Medien erwähnte die ZKB dass das Filialennezt von 85 um bis zu 1/3 reduziert wird, die Konsolidierung in der Versicherungsbrache setzt erst jetzt ein, dort werden von zur Zeit 92000 MA mind. 15 % der MA freigestellt.
-
Die Filialen, Bank wie Post, sind teilweise auch immer weniger ausgelastetet, weil die Automatisierung (Bankomaten) und Digitalisierung (E-Banking) immer mehr Bevölkerungsschichten partizipieren lies, nebst den zusätzlichen Angeboten. In einer Warteschlange für einfache Dinge zu stehen ist wirklich eine Zeitverschwendung.
Der Abzug der Assets ist eine grobe Sache. Weniger Assets bedeutet auch weniger benötigte Hardware im Rechenzentrum.
-
Ha, wartet erst mal ab, was hier abgeht, wenn die Zürcher Immobilienblase platzt. 1993 war nichts dagegen. Im Gegensatz zu damals sind die „Eigentümer“ heute mit über 120% des schweizer BIP verschuldet (weltweite Spitze – siehe BIZ Report – damals waren es nur um die 50%). Der erste Versicherer hat den Wert seines Immobilienportfolios bereits um 13% abgeschrieben (siehe Tagi). Fragt sich nur, was die Banken machen werden, wenn die „Eigentümer“ ihrer Nachschusspflicht nicht nachkommen und die Zwangversteigerungen nicht mal mehr das Eigenkapital decken. Es wird noch ziemlich unappetitlich werden. Der Prostituiertenmord eines arbeitslosen Ex-Bankers im Dolder, der seinen Lebensstandard nicht mehr halten konnte, war erst der Anfang.
-
-
Die „langfristige Immobilienstrategie“ läuft unter dem Motto:“: Wir eröffnen ein Malergeschäft, du malst und ich lasse es trocknen.“
Die „langfristige Immobilienstrategie“ läuft unter dem Motto:": Wir eröffnen ein Malergeschäft, du malst und ich lasse es trocknen."
Durch den Abfluss von Assets von 11 bis 13 Mrd CHF Pro Monat wird der Bankenplatz Schweiz noch mind. 20…
Selber schuld. Wer heutzutage seinen Vermögensverwalter nicht genau angesehen hat und nicht weiss wie er tickt ist selber schuld. Ob…